미국과 중국간의 무역전쟁이 서로 보복에 보복을 더하는 치킨게임 양상을 보이면서 치열하게 벌어지고 있다.

제조업중심인 중국과 달리 서비스업종이 전체 산업의 근간을 이루는 미국은 무역전쟁으로 인한 영향은 아직 미미해 보이지만 앞으로 계속해서 추가관세가 현실화되면 상당한 영향을 받을 것이 분명해 보인다. 그럼 지난 1년간 본격적으로 벌어지고 있는 무역전쟁이 미국부동산시장에 어떠한 영향을 주고 있을까?

첫째, 현재 주택이자율은 평균 약 3.5% 정도의 아주 낮은 이자율을 기록하고 있지만 의외로 집을 사겠다는 사람들은 많이 없다. 미국 경제가 무역전쟁의 과열로 인한 경기 침체를 염려하는 사람들이 늘어나고 있다. 무역전쟁이 심리적으로 바이어들의 마음을 위축시키고 있다는 증거다. 사실 경제 상황이 불확실할 때는 모든 사람들이 긴축경제 모드를 취하게 된다. 특히 부동산의 경우 큰 금액의 투자를 요구하기에 더욱이 그럴 수 밖에 없게 된다.

둘째, 중국과의 무역전쟁 여파로 가뜩이나 공급이 시원치 않은 신규 주택공급이 더욱 줄어들고 있다. 부동산 가격의 가파른 상승으로 택지 구입에 어려움을 겪고 있는 주택개발업체들이 무역전쟁의 여파로 자재 가격 상승이라는 2중 파고를 맞고 있다. 특히 첫 주택구입자들이 선호하는 50-60만달러대의 신규 주택시장의 물량이 급격히 줄어들고 있는 것이 최근 눈에 띄게 들어 나고 있다. 첫 주택구입자들에게 최악의 시장조건이 형성되고 있다.

셋째, 무역전쟁의 여파로 중국인들을 중심으로 한동안 활발했던 외국인들의 미국 부동산시장에 대한 투자가 줄어들고 있다. 미국부동산협회(NAR)에 따르면 지난 1년간 외국인들의 미국 부동산투자가 약 36%정도 감소한 것으로 나타났다.

특히 중국당국의 외국투자에 대한 돈줄 죄기와 함께 반미 감정까지 겹치면서 그 동안 중국인들이 선호하던 LA, 샌프란시스코 등 서부지역과 뉴욕 등 동부지역에 대한 투자가 현격하게 줄어들고 있다. 한동안 엄청난 ‘차이나 머니’의 위력을 맛보던 LA 다운타운의 대형프로젝트들도 잇따라 취소되면서 당분간 차이나 머니의 열기는 회복되기가 쉽지 않아 보인다. LA주택시장의 경우도 중국인들이 선호하던 일부 지역들은 지금 찬 바람이 불 정도로 매기가 한산한 지역이 많다. 중국인들이 많이 매입하던 100만달러 이상의 고가 주택시장이 고전을 면치 못하고 있다.

넷째, 무역전쟁 여파로 최근 급등락을 거듭하며 하락세를 겪고 있는 증권시장이 지금보다 더 하락할 경우 주택시장에도 영향을 줄 것으로 보인다. 증권시장의 하락으로 개인자산 가치가 하락한다면 부동산 투자에 대한 심리적인 부담이 클 수 있기 때문이다. 부동산투자란 바로 사고 파는 증권시장과 달리 중, 장기간의 투자를 필요로 하기 때문에 이러한 장기투자에 대한 심리적 부담감이 부동산시장에 부정적인 영향을 주면서 부동산경기를 하락세로 몰고 갈 수 있기 때문이다.

하지만 부동산시장이 하락하더라도 2008년 서브프라임 사태와 같은 최악의 경우는 반복하지 않을 것으로 대부분의 전문가들이 예측하고 있다. 서브프라임 이후 부동산시장에 새로 공급된 신규주택의 숫자는 미미한데다 현재도 수요가 공급을 앞지르고 있는 상황이기 때문에 심각한 부동산시장의 하락은 점쳐지고 있지 않다. 다만 최근 2~3년간 급격히 오른 부동산시장에 대한 일부 조정은 100만달러 이상의 고가 주택들을 중심으로 올해 말까지 계속 진행될 것으로 보인다.

현재도 공급이 절대적으로 모자란 중·저가 주택시장은 상대적으로 무역전쟁의 영향을 많이 받지 않을 것으로 보여진다. 현재 진행중인 무역전쟁은 내년 미국 대통령선거 전까지 어떤 식으로든지 결말이 날 것이다.

하지만 트럼프 대통령으로부터 시작된 ‘미국 우선보호주의’는 앞으로도 정도만 다를 뿐 공화, 민주 어느 정당이 정권을 잡더라도 계속 이어질 것으로 보인다. 따라서 미국 부동산시장도 이러한 미국 우선주의 영향권에서 결코 벗어날 수 없을 것으로 보여지며 외국인들의 미국 부동산투자도 어떤 식으로든 미국 보호주의 영향을 받을 것으로 예상된다.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>