요즘 세계 경제가 높은 불확실성으로 전망이 어둡다. 이에 따라 여름 내내 많은 사람들이 우려를 표하고 있다. 신문과 인터넷 뉴스에 독일 경제가 이미 하락하기 시작했다느니, 영국의 EU 탈퇴 이슈가 영국 경제의 시한 폭탄이라고 매일 언급되고 있다. 미국은 중국과 경제 전쟁을 불사하고 있어서 그야말로 세계 경제에 전운이 일고 있다. 급기야는 몇 주 전 ‘R의 공포’라는 말이 실검 상위를 차지하기도 했다. 경제는 숫자로 표현되지만 분위기 또한 경제를 판단하는 중요 도구이다. 지나친 R의 공포가 분명 미래 경제에 영향을 주고 있다.

R의 공포란 무슨 뜻일까? R은 Recession(경기 침체)의 이니셜이다. 즉 경기 침체가 곧 올 것이라는 사람들의 우려 또는 공포를 말한다. 이미 10년 전 경기 대공황 때 트라우마를 겪었던 사람들은 경기 침체의 ‘R’ 말만 들어도 경기가 날 정도로 공포를 느낀다.

R의 공포는 역사적으로 미국의 장기 국채 금리와 단기 금리의 역전에서 유래하였다. 일반적으로 장기 국채 금리가 단기채 보다 이자율이 높은데 이번에 단기채 금리가 더 높게 되었다. 데이터에 따르면 역사적으로 단기채 금리가 장기채 금리보다 더 높게 되면 2년 안에 경기 침체가 왔다고 한다. 이런 와중에 미국과 중국의 무역 전쟁이 격화되고 주식이 폭락되어 많은 우려를 낳고 있다. 주가 폭락과 신용 경색에 이은 실물 경제가 함께 침체되면 부동산 등 여러 경제분야까지 불황의 늪에 빠지게 되어 R의 공포가 현실이 될 수 있다는 우려다.

최근 갤럽의 조사에 의하면, 미국 사람들의 약 17%는 이미 경기 침체가 시작되었다고 답했고, 약 39%는 경기 침체가 곧 올 것이라고 응답했다. 경제 전문가를 대상으로 한 또 다른 설문에서도 응답자의 약 38%가 내년에, 약 25%는 2021년에 경기 침체가 각각 올 것이라고 예상을 했다. 다만 2008년도에 있었던 대공항과 같은 장기 침체를 다시 겪을 것이라고는 생각하지 않았다. 그 이유로는 50년내 최저의 실업률과 장기간의 미국 경제 호황으로 급격한 경기 침체가 오진 않을 것으로 봤기 때문이다.

특히 부동산 경기에 대해서는 전과 같이 침체하지 않을 것으로 보았다. 그 이유로는 낮은 모기지 이자율을 이용하려는 바이어들이 구매에 적극적으로 나서기 때문이다. 첫 집을 장만하려는 잠재 바이어에게는 낮은 이자율이 큰 구매 동기가 된다. 이런 잠재 바이어들이 부동산 시장의 수요를 당분간 받치고 유지할 것으로 예상된다.

둘째로, 밀레니엄 세대들의 주택 구입은 향후 10년 동안 계속 될 것이기 때문에 수요가 계속 늘어날 것이다. 반면 주택 경기 하락을 예상하고 있는 주택 건설 투자자들은 오히려 공급을 탄력적으로 줄이기 때문에 수요 공급이 맞아 떨어져 부동산 경기는 경기 침체에 큰 영향을 받지 않을 수도 있다.

셋째로, 고가의 주택 또는 고가 주택이 모여 있는 지역에 경기 침체가 영향을 가장 많이 받아 약 10-20%의 주택 가격 하락과 거래 수 하락을 경험할 것이다. 하지만 중·저가 가격대는 경기 침체기에도 큰 영향을 받지 않고 부동산 거래가 지속될 것으로 경제 전문가들은 예상하고 있다.

앞으로 2~3년 내 경기 침체기가 온다고 매일 대서특필되고 있다. 정말 부동산 업계에 R의 공포가 현실화되어 경기 불황(Depression)으로 갈지, 아니면 경기 침체가 와도 부동산 시장이 탄탄히 성장을 하면서 순항을 할지 지켜볼 일이다.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장>