부동산 업자가 구입자를 상대로 사기와 거짓말을 한 사실을 전혀 몰랐다 하더라도 부동산 업자 때문에 피해당한 사람은 그 부동산 업자를 채용한 판매자를 상대로 피해 보상 청구를 할 수 있다. 주인 입장에서는 너무나 억울하지만 부동산 업자를 채용한 주인에게 감독과 관리 책임이 있기 때문이다.

현행법에 따르면 부동산 업자가 매매과정에서 취득한 모든 중요한 사실을 판매자와 구입자와 공유해야 할 의무가 있다. 부동산 업자가 부동산 결함이나 중요한 정보를 판매자에게 실제 전해 주지 않았더라도 법은 판매자가 인지하고 있는 것으로 간주한다. 부동산 업자 잘못으로 혜택을 본 사람은 주인이므로 피해 보상 책임도 있다. 회사 직원의 과실이 고용주에게 있는 것과 같은 이치다.

또한 동업 형태의 부동산 거래에서도 한 동업자가 구입자에게 허위 사실로 사기적인 방식으로 부동산을 판매했다면, 다른 동업자 역시 이런 사실에 대하 인지 여부에 관계없이 피해자에 대한 공동책임을 지도록 규정되어 있다.

그러나 유한 동업체‘인 경우에는 아무런 잘못이 없는 “유한 동업체 운영자 (limited partner)”인 개인한테는 책임이 없다.

부동산 소유주가 부동산 업자에게 허위 정보를 제공하는 경우도 있다. 이런 사실을 모르는 부동산 업자는 소유주의 말만 믿고서 사실인 양 구입자에게 전했다가 판매자와 함께 사기 범죄로 소송에 휘말려 보상해 주는 사례도 제법 많다.

부동산 업자를 선정 이유는 부동산 업자는 부동산과 연관된 기본 교육을 받고 면허증을 소유한, 전문 지식과 숙련된 경험이 있는 전문인이라고 믿기 때문이다. 부동산과 관련된 모든 사항이나 매매 과정을 세세하게 잘 아는 전문가임을 믿고 부동산 업자를 채용하고 의존하는 것이다.

법에 따르면, 부동산 업자는 매매에 관련된 필요한 정보를 연구하고 조사해서 판매자가 올바른 결정을 할 수 있도록 도움을 주어야 한다고 규정되어 있다. 따라서 부동산 업자는 부동산 가치나 사용에 나쁜 영향을 주는 물리적 결함을 알고 있거나 매매 활동 중에 취득한 모든 정보를 숨김없이 사실대로 판매자와 구입자에게 전할 의무가 있는 셈이다. 이러한 의무는 상호간에 구두 또는 서면으로 에이전트 역할을 수락함과 동시에 성립된다.

부동산 업자는 결함을 밝혀야 할 의무가 있는데도 고의적으로 중요한 결함을 숨기거나 결함을 발견할 수 없도록 증거를 은폐하는 사기가 성행하고 있다. 판매자로부터 정보를 받은 부동산 업자가 구입자한테 정보를 제공할 때는 정보 사실 확인 또는 재확인을 안했을 때는 정보 출처를 제공해야 된다.

특히, 부동산 업자 협회 매물 (MLS)에 거짓된 내용이 많다. MLS 허위 정보에 피해를 당하기도 한다. 만약에 판매자로부터 받은 허위 정보를 부동산 업자가 MLS에 그대로 게재했을 때는 판매자와 부동산 업자 모두가 허위 정보 피해 에 대한 책임이 있다.

그리고 판매자가 제 3 자로부터 받은 정보를 MLS에 올렸는데 구매자 위임을 받은 부동산 업자가 출처 및 사실 확인을 하지 않고 이 같은 사실을 구입자에게 알리지 않았을 때는 이에 대한 피해 발생시 책임을 져야 한다.

부동산 업자를 선정할 때는 신중함이 필요하다. 단순히 학연, 지연, 교회 등에 의존하면 안 된다. 양심을 포기하고서 거짓, 허위 정보는 물론 법을 준수하지 않는 부동산 업자를 선정해서는 안된다는 의미다.

부동산 소유주를 대리해서 활동할 수 있는 양심, 준법 정신, 그리고 지식과 경험을 겸비한 사람을 채용해야 된다. 수많은 광고 속에서 올바른 부동산 업자를 선정하는 일에 관심을 가져야 하는 이유다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>