부동산 업계에서는 매년 초 개정되거나 새로 시행되는 부동산 관련 법을 숙지하느라 바쁘게 움직인다.

현업 이외에 여러가지 교육으로 분주하다. 올해부터 여러 법이 바뀌었는데 이를 잘 모르면 나중에 낭패를 보거나 상당한 시간과 비용을 지불해야 한다. 그래서 금년부터 개정되거나 추가되는 부동산 관련법 몇 가지를 소개하고자 한다.

첫째, 주택 보험을 들은 소비자 보호법이다. 지난 여름 남가주 북가주 할 것 없이 대형 산불로 많은 피해를 보았다. 이런 대형 산불 피해에 대한 소비자 보호가 올해 더 강화되었다.

보험회사들이 손해를 줄이기 위해서 여러 이유로 보험 클레임을 거절하거나 커버를 제한하기 위해 여러가지 술수를 쓰는데, 소비자들인 주택소유주들을 위해 불리한 조건이나 약관을 제한하는 법안이 많이 통과됐다.

가령 재해지역으로 선포되는 날로부터 1년동안은 기존에 들었던 보험을 일방적으로 캔슬하거나, 거부하는 것을 금지한다. 그리고 만약 집이 완전히 없어졌을 경우 다른 곳, 다른 땅에 집을 짓거나 다른 집을 살 때 보험금 지급을 거부하거나 제한했는데 이것을 금한다.

즉, 보험금을 받아서 다른 지역에서 집을 짓거나 집을 살 수 있는 길이 열렸다. 그리고 이머전시 상황에서 집을 잃어버렸다면 보험회사에 대해 소송을 걸 수 있는 기간, 즉 소멸 시효를 12개월에서 24개월로 늘렸으며, 집을 완전히 다시 지어 온전히 보상을 받을 수 있는 기간을 24개월에서 36개월로 늘리는 등 여러가지 면에서 자연 재해로 집을 잃어버린 주택 소유주들에게 유리하게 법이 개정되었다.

둘째, 유닛을 소유하고 계신 분들이 직접 영향을 받는 법이 새로 생겼다.

지난 1일부터 3유닛 이상 주택중 외벽에 붙어있는 발코니, 덱, 계단 같은 구조물들은 매 6년 마다 인스펙션을 받아야 한다.

즉, 2025년 1월1일까지는 인스펙션을 받아야 한다. 인스펙터는 면허가 있는 아키텍트, 면허가 있는 건축 엔지니어, 다층의 나무 프레임 빌딩을 짓는 분야에 5년이상 경험이 있고 면허가 있는 빌딩 컨트렉터, 면허가 있는 빌딩 인스펙터 등이다.

이들을 고용해서 방수가 제대로 되는지, 곰팡이가 있는지, 구조 변경 유무등의 전반적인 상태, 얼마나 더 튼튼하게 버틸 수 있는 지의 년수 등을 조사한다. 만약 문제점이 나타나면 면허가 있는 컨스트럭터를 통해서 고치거나 업데이트를 해야 한다.

만약 안전에 위협이 된다면, 해당 시에 건축 허가를 받아서 바로 고친 후 시에 보고를 해야 한다. 만약 즉각적인 안전 위협은 아니지만 나중에는 고쳐야 된다면 120일 이내에 퍼밋을 받은 후 180일 안에 고치면 된다. 역시 시에 보고를 해야 한다. 이를 시행하지 않을 경우 과다한 벌금을 물게 된다.

셋째, 상가나 오피스 같은 커머셜 빌딩의 테넌트가 돈을 내지 않고 야반도주하거나 돈을 내지 않고 가게문을 닫았을 경우 랜드로드는 적어도 14일이 지난 다음 ‘Notice of belief of abandonment’를 가게 문앞에 붙인다. 그런데 바뀐 법에서는 3일 동안 돈을 내지 않고 문이 닫혀져 있다면 바로 노티스를 붙이거나, 메일로 보낼 수 있을 뿐만 아니라 오버나잇 메신저로도 보낼 수 있다.

그리고 테넌트가 남겨놓고 간 개인 물건에 대한 처분도 바뀌었다. 전에는 750달러 미만이었는데 이제는 2,500달러, 또는 한달치 테넌트 페이먼트까지 랜드로드가 임의로 처분할 수 있도록 해 페이먼트를 내지 않고 야반도주한 경우에 랜드로드의 권한을 전보다 더 늘렸다.

법이나 법률 문서들은 세월이 지남에 따라 시대 상황에 맞게 추가되거나 개정된다.

부동산 매매에 참여하는 모든 당사자들은 법 개정 내용뿐 아니라 새로 바뀐 각종 문서들도 에이전트들 통해 숙지하여 부동산 매매에 나서는 것이 필요하다. 물론 부동산 관련 법에 관한 것을 자세히 알고 싶을 경우에는 변호사와 직접 상담해야 한다.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장>