지난 2~3년 동안 주택 시장은 정말 뜨거웠다.

낮은 이자율이 지속되다 보니 가격도 많이 올랐을 뿐 아니라 주택 판매수도 매년 경신을 하였다. 하지만 2018년은 주택 가격과 시장은 지역에 따라 계절에 따라 부침이 있었다. 그래서 2019년 주택 시장은 모든 전문가들이 한결같이 부진할 것이라고 진단한다.
그런데 지난달 Realtor.com 에서 흥미로우면서도 신뢰할 만한 통계가 나왔다. 이자율이 2019년 년말까지 5.5%까지 올라가겠지만 가격은 내리지 않고 오히려 2% 정도 오를 것이라 예상했다. 다만 주택 거래수는 약 2% 내려갈 것이라고 전망했다.

매물수도 오르겠지만 지역에 따라 리스팅 가격보다 오히려 웃돈을 주고 사야하는 셀러스 마켓 지역은 계속 있을 것이라고 소개했다. 그래서 나름 현장에서 얻은 경험과 분석을 통해 2019년 부동산 시장을 전망한다면 한마디로 셀러스 마켓에서 바이어스 마켓으로의 전환기가 될 것이다. 이 전환기에 나타날 특징은 다음과 같다.

첫째, 밀레니엄 세대의 수요가 부동산 시장에 활력을 불어 넣을 것이다. 비록 이자율이 2019년 말까지 5.5~5.8%까지 오르리라 예상되어 부동산 가격이 주춤하겠지만 밀레니엄 세대의 수요가 올라 가격 하락까지 이어지지 않을 것으로 예상된다.

지역에 따라서는 두자리 숫자로 인상되는 곳도 있고 가격이 하락되는 지역도 있을 것이다. 주택 시장에서 바이어의 입김이 더 세지게 되는 바이어 마켓으로 바뀌는 전환기가 될 것이다. 한편 밀레니엄 세대가 주택 구매의 약 40%를 차지할 것으로 보여 이들의 라이프 스타일이나 선호도가 주택 시장에 큰 영향을 끼칠 것이다.

둘째, 이자율 상승으로 인해 첫 내집 마련에 큰 도전이 될 것이다. 이자가 올라갈 때마다 더 낮은 가격대의 주택을 구매해야 하는 어려움을 겪게 될것이다. 하지만 새집 건설 수도 늘어나고 기존 주택 인벤토리도 많아져서 바이어들의 선택 폭이 더 넓어질 수 있는 장점이 생긴다. 시장 전체 측면에는 볼때 구매 세력의 약화로 인해 부동산 시장이 2~3년 전과는 달리 소강 상태를 겪을 것으로 예상된다.

셋째, 렌트비 인상에 제동이 걸릴 것으로 예상된다. 그동안 아파트및 소형 콘도 건설 공급으로 인해 아파트 공급이 늘었다. 공급 부족으로 인해 턱없이 올랐던 아파트 가격이 진정될 것으로 사료된다. 특히 다운타운과 한인타운의 공급량이 계속 늘어날 것으로 사료되어 아파트 가격 상승은 2020년에 정점을 찍고 가격이 내려갈 것으로 예상된다.

넷째, 2019년은 부동산 시장 논리나 환경보다는 외부 정치, 경제, 사회상황에 그 어느때 보다도 영향을 받을 가능성이 높아질 것이다. 미국 우선주의 외교 정책으로 인한 고립과 중국과의 경제 전쟁으로 인한 경제적 타격, 주식 시장의 불확실성, 일자리 감소등의 변화에 부동산 시장에 직접적인 영향을 끼칠 것으로 예상되어 부동산 시장만 볼 것이 아니라 전체 정치 경제가 어떻게 돌아가는 지를 유심히 볼 필요가 높아질 것이다.

위에서 밝힌 통계에서 처럼 부동산 가격은 지역에 따라 다르겠지만 약 2-5% 상승을 할 것으로 보이며 향후 1-2년의 부동산 조정기에 접어들 것으로 전망된다. 바이어에게 유리한 시장으로 전환하므로 바이어의 동향에 따라 주택 시장의 향방이 달라질 것이다. 셀러는 주택을 팔 계획이 있다면 2019년이 팔기 좋은 시기임은 분명하다.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장>