주택시장이 이상 과열현상을 보이는 것이 아닌가 걱정하는 한인들이 점차 늘고 있다.

과연 주택시장은 과열상태에 도달해 있는가? 어느 전문가도 쉽게 대답하기 어려운 질문이다. 특히 객관적인 통계자료에 의하지 않고 특유의 감으로 시장을 측정하는 한인들의 경우는 현 시장이 과열상태라고 진단하는 분들이 특히 많은 것 같다.

그동안 많이 올랐으니까 이제 본격적으로 떨어질 때가 되었다든지 혹은 많이 떨어졌지만 아직도 더 떨어져야 한다고 하는식의 시장 진단에 익숙하기 때문이 아닌가 생각된다.

하지만 이러한 감에 의한 투자는 늘 위험성이 따른다.

지난 10년을 돌아볼 때 부동산 시장에서 한인들이 감에 의존해 투자에 쓴 경험을 본 사례는 크게 두가지를 들 수 있다.

첫째는 2016년 시장이 이미 피크에 이르렀다고 여기저기에서 동시다발적으로 경고가 나오는데도 불구하고 2016, 2017년에 막차로 구입해서 서브프라임에 큰 낭패를 본 것이 대표적이다.

둘째는 2008년 서브 프라임 이후 부동산시장이 거의 바닥에 다달았음에도 불구하고 계속 가격이 더 떨어질 것을 관망하면서 투자의 황금 기회를 놓친 경우를 들 수 있다.

최근 들어서 필자에게도 현재 주택시장이 떨어질 때가 되었다고 본인들이 판단하여 구입을 미루는 경우를 종종 접하게 된다. 과연 주택시장은 올 하반기부터 본격적인 하강곡선을 탈것인가? 결론부터 이야기 하자면 꼭 그렇지 않다고 말할 수 있다.

왜냐하면 현재 시장을 주도하는 것은 이자율도, 경제 상황도 아닌, 바로 매물의 부족현상 때문이기 이기 때문이다. 복잡한 경제 논리도 아니고 간단한 수요와 공급의 경제 원리에 의해 시장이 움직이고 있기 때문이다.

수요에 비해 공급이 턱도 없이 모자라는 상황에서 가격이 상승하는것은 당연하다. 주택공급량을 살펴볼 때 전문가들이 보는 통계자료중에는 매물로 나온 후 얼마나 시간이 지나야 매물이 거래되는가를 알아보는 통계자료가 있다.

지난 4월에 전국적으로 시장에 내 놓은후로 부터 주택을 매매하는데 평균 36일로 이전의 기록을 갈아치웠는데 5월달에는 다시 이 신기록을 갱신한 34일을 기록했다.

특히 덴버는 매물을 시장에 내놓으면 평균 6일안에, 시애틀은 7일, 보스턴은 8일 등 매물이 시장에 나오기전부터 무섭게 팔리고 있다.

물론 이러한 지역은 버블 현상이 조금씩 형성되고 있다고 보여진다. 하지만 캘리포니아 지역은 일부지역을 제외하고는 아직은 이러한 단계에 안 다다른 것으로 보여진다. 당분간 이러한 인벤토리 부족이 시장을 이끌어가는 것이 최소 1년 내지는 1년 반이상 지속 될 것으로 보여지기 때문이다.

2020년 하반기 정도가 되어야 주택이자율이 약 6%에 이르게 되면서 시장의 둔화 혹은 가격조정이 있을 것으로 보여진다. 그 이유로는 서브프라임이후 주택을 구입한 주택소유주들이 이전에 마구잡이 융자를 얻어서 집을 구입한 서브프라임이전의 주택소유주들하고는 질적으로 차이가 난다는 것이다.

다운페이와 인컨도 없이 주택을 구입한 서브프라임이전의 주택소유자들과 달리 대부분이 최소 20% 이상의 다운페이와 함께 단단한 인컴을 토대로 어려운 주택융자의 관문을 뚫고 집 장만에 성공한 사람들 이기 때문이다.

또 그동안 꾸준한 주택가격상승으로 소유주택에 상당한 에퀴티를 보유하고 있어서 웬만한 가격의 하락으로는 꿈적도 안 할 것으로 보인다. 또 2020년 하반기부터 가격조정이 있더라도 대규모 조정보다는 대략 10% 미만 수준의 비교적 가벼운 조정이 있을 것으로 보여진다. 현재 부동산 시장도 여름에 접어들면서 올 하반기는 가격이 올라가더라도 아주 완만한 상승이나 약 보합세의 장이 될 것으로 보여지며 이전 같이 연 10~15% 이상의 고공행진은 더 이상 힘들것 같다는 것이 전문가들의 대체적 진단이다.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>