단독주택에서는 영업행위를 하면 안 된다.

주택에서 하숙, 여관업, 단기 임대, 쪽방 임대 등은 불법이다. 집을 한 입주자 또는 한 식구 입주자가 아닌 각각 다른 두 사람 이상에게 임대를 주는 것은 영업행위, 단독 주택 분할 규약 또는 HOA 규정에서도 위반이 된다.

주택에 사무실을 만들어 손님이 집을 방문하도록 하는 것도 안 된다. 땅 면적이 144 에이커나 되어도 주택 지역 지목인 때에는 주택 이외의 영업 활동을 못 한다.

주택에서 허용된 영업은 6~14 명 이하 어린이 유아원, 6명 이하 노인요양 시설, 부모가 보호 할 수 없는 포스터홈 뿐이다.

◆주택에서 의료 사무실 운영

공동관리협회(HOA)에서 방문자, 종교와 관련된 환자, 영양분석 전문 및 약사 면허자가 집에서 일주일에 5일, 하루에 8명 정도 손님을 접견해서 의료 진단과 종교 관련 상담을 했다. 약사는 건강상 운전이 어려워서 집에서 환자를 보았다.

HOA는 위법 소송을 했다. HOA는 1 년에 1,060명의 방문자가 있었다고 주장했다. 주택 소유주는 주택 기회균등, 종교, 장애인 차별이라고 주장했다. 법원은 주택에서 이런 영업 활동은 시청과 HOA의 허가 사항이며 주택 지목법 위반이라고 판결했다.

◆단기 임대

대부분 시에서는 30일 이내 단기 임대를 금지한다.

어떤 HOA는 90일 이내로 규제하는 곳도 있다. 단기 임대는 공공 민폐, 불법 영업, 지목법 위반으로 규정한다. 보통 단기 임대 숙박자는 3~7일이며 평균 6.85일 체류한다. 팜스프링스 시는 ‘휴가용 단기 임대’ 조례 위반은 첫 위반은 250달러, 두 번째는 500달러 벌금이다. 그러나 소유주나 입주자에 대한 기회균등법 위반이라는 반대도 있다.

오리건주의 Cannon Beach 주민 20%가 단기 임대 주택을 보유하고 있다. 뉴멕시코주 산타페 시에서는 1년에 17회만 단기 임대를 허용한다. 시에 따라서는 단기 임대를 허락하지만 임대업 등록, 인원 제한, ‘단기 임대 세금’(TOT) 도 지불해야 된다.

◆단독주택-침실 한개 임대

단독 주택을 침실 한개 씩 각각 다른 입주자한테 단기 또는 장기 임대를 주는 곳이 있다. 마치 쪽방촌 같다. 부엌과 거실은 공동 사용이다. 각 침실에 화장실이 있는 곳도 있지만 공동 화장실을 사용한다.

한 단독주택을 여러 입주자에게 임대 주는 것은 지목법, 단독 주택 사용 목적에 위배되며 이것은 상업 목적이다. 단독 주택에 다른 입주자 2명 이상을 두었을 때에는 임대료 규제법에도 적용된다.

◆사건 예

샌디에고 시의 한 콘도 HOA는 임대를 주었을 때에는 임대 계약서를 HOA에 제출하도록 하고 있다. 규정에 따르면 공동 관리 지역은 상업용으로 사용할 수 없다고 되어 있다.

콘도 소유주는 침실 4개 중 한 방은 본인이 거주하고 나머지 방은 각각 다른 입주자로 채웠다. 단기간 동안 6명에게 임대를 주었다. 소유주는 2006년에 한 방에 월 300~550달러를 받았다.

부엌과 거실만 공동 사용이며 침실과 화장실은 개인 단독 사용이었다. HOA에서 소음, 주차 위반 통고를 하면서 가족 관계가 아닌 사람이 거주한다는 항의 편지를 보냈다.

법원은 가족 구성원이 거주하는 것이 단독 주택의 성격이다. 가족 정의 요구에는 한 임대 계약서에 협회의 모든 규칙과 규정 준수를 ‘전체 그리고 단독 책임’이 부여되어야 된다.

주택을 점유하고 주택을 공동 사용하는 것은 ‘일치된 경제 단위’인데 한 주택을 여러 사람한테 임대준 것은 ‘일치된 경제 단위’가 존재하지 않는다고 할 수 있다.

가족 구성원이 거주하는 것이 단독 주택 성격이다. 전체 유닛을 한 사람한테 임대 주었을 때는 상관이 없지만 가족이 아닌 여러 사람한테 임대 주는 것은 단독 주택 사용 목적에 위배되며 상업목적이 된다. 지목법 위반이고 HOA 규정 위반이다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>