지난 몇 년 동안 주택 가격이 계속 오르더니 드디어 최고치였던 2007년의 주택 가격에 도달했다고 한다. 특히 경기 회복이 빠른 캘리포니아주는 다른 주보다 가격이 더 많이 올랐는데, 모기지 이자율도 사상 최저를 유지하면서 집값 상승에 일조를 했다.

그리고 경제적인 불안정 상태를 야기할 것 같던 영국의 브렉시트도 걱정과는 달리 오히려 낮았던 이자율이 더 내려가는 계기가 되어 미국 주택시장에 활력을 주고 있다.

그 뿐 아니라 주택시장이 극도로 침체되었던 2009년에 연방정부는 불경기와 주택시장 침체를 극복하기 위해 주택시장 안정화 대책(Making Home Affordable Plan)을 시행하고 있었다.

융자조정(HAMP)과 재융자(HARP)로 구성된 두 가지 대책으로 많은 홈오너들이 혜택을 보았다.

먼저 융자조정(HAMP)은 경기침체나 해고로 갑자기 수입이 줄어 페이먼트를 감당하기 힘든 주택소유주들을 대상으로 이자율과 페이먼트를 일정기간 낮춰주는 정책이다.

한편 기존의 재융자와 구분하여 오바마 플랜이라고 부르기도 하는 HARP의 경우, 집값이 떨어져서 주택의 시세가 은행융자액보다 적어 재 융자가 불가능한 홈오너에게 재 융자의 기회를 주어 낮은 이자율의 혜택을 주는 것이다. 그러므로 집값이 아무리 떨어졌어도 HARP에 해당되는 융자에 대해서는 재융자가 가능했다.

그런데 연방주택금융국(FHFA)은 올해 말 종료될 예정이던 HARP를 2017년 9월까지 연장했다. 이유는 연방정부가 HARP를 대체할 새로운 재융자 프로그램을 내년 10월 중 선보일 계획이어서 새 프로그램이 나오기 전까지 깡통주택 소유주들에게 재융자 신청기회를 주기 위해 연장되었으며 아직도 융자액이 집값보다 높은 30만 명 이상의 주택소유주들이 HARP를 신청할 수 있게 되었다이 HARP 재융자를 받기위해서는 주택융자의 대표 투자자인 국책모기지사인 패니매와 프레디맥이 2009년 5월31일 이전에 구입하여 보유하고 있는 것이어야 한다. 그래서 지난 2009년 이후 현재까지 미 전국에서 340만 명의 깡통주택 소유주들이 낮은 이자율로 재 융자의 혜택을 받았으며 앞으로도 30만명 이상의 주택소유주들이 HARP를 신청할 수 있게 되었다.

이 HARP의 수혜조건은 먼저 깡통주택은 아니더라도 소유주택의 에퀴티가 20% 미만이라야 하고 지난 1년 동안 페이먼트 기록이 양호하여야 하며 특히 한 달 이상의 연체기록이 없어야만 한다.

이렇게 HARP의 수혜기간이 내년 9월까지 연장된 것이 한편으로는 숏세일을 해야만 하는 주택소유주들에게도 희소식이 될 수 있다. HARP 재융자가 어려운 홈오너들에게는 숏세일도 한 방법인데 숏세일을 할 경우 은행에 다 갚지 못한 융자금액을 조세당국은 수입으로 간주하여 숏세일 셀러들에게 1099C를 발급하여 숏세일 셀러들이 거액의 세금을 내야만 했다.

이렇게 집을 잃고 세금폭탄까지 맞는 것을 구제하기 위해 역시 2007년 연방정부는 탕감받은 융자액에 대한 구제법을 한시적으로 시행해 왔는데 이 임시법도 올해 말로 끝나게 되어있다. 그런데 HARP의 연장으로 숏세일 세금면제법도 연장가능성이 높아졌다.

이 법에 따르면 주택소유주가 실제 거주하고 있는 주택일 때 대출기관으로부터 빚을 탕감 받았을 경우 부부는 200만달러, 개인은 100만달러까지 면세혜택을 받는 것이다.

차압의 경우 홈오너의 1차 융자만 없어져 2차 이상의 빚이 남게 되고 숏세일에 비해 크레딧이더 망가지며, 국가적인 차원에서도 대량의 차압 사태는 전국적인 주택대란으로 이어져 경제적 손실이 더욱 커지기 때문이었다.

그런데 이 임시법이 올해 말로 끝나게 되어 얼마 전부터는 페이먼트가 어려운 깡통주택 소유자들에게 숏세일을 권하기가 어려웠었다. 하지만, HARP의 연장으로 숏세일 후의 세금면제법도 연장되는 것이 거의 확실하게 되니 숏세일을 해야만 하는 홈오너들에게 기쁜 소식이다.

아직 숏세일이 필요한 분들은 경험이 많은 전문가를 찾아 숏세일을 시작하셔도 늦지 않겠다. (213)505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>