임대차 계약에서 범죄에 해당하지 않는 사소한 문제가 발생했을 경우, 세입자에게 문서로 작성된 규칙 및 규정 목록을 전달하고 서명을 요구한 후, 추후 위반사항이 발생 시 벌금이 부과되거나, 임대차 계약이 해지될 수도 있다는 것을 알려주는 것이 좋다.

하지만 세입자가 건물 내에서 마약을 사용 혹은 거래 하는 등 법률을 위반했을 경우, 집 주인은 종종 법에 따라 세입자를 퇴거시키고, 이러한 내용을 보고해야 할 의무를 지게 된다.

관용을 제한할 것당신이 실제 부동산 투자를 시작한지 얼마 되지 않았다면, 실제건 허구이건 간에 세입자들의 가슴 아픈 이야기에 설득 당하기 쉬울 것이다.

운이 그렇게 나쁘지 않았다면 착실히 집세를 내었을 것으로 여겨지는 세입자에게 감화되어 당신은 어쩌면 집세 지불을 어느 정도 유예해 줄지도 모른다. 하지만 오래지 않아 당신은 그렇지 않았다면 착실히 집세를 내었을 세입자들마저 종국에는 밀린 집세도 내지 않고 이사를 한다는 것을 깨닫게 될 것이다.

세입자들에게 베푼 관용 때문에 주택담보대출금을 갚지 못할 위험에 처했던 경험을 가진 집주인들로부터 교훈을 얻어야 한다. 집세는 매번, 제 때에 걷어야 한다.

만약 세입자들이 집세를 제 때에 내지 못한다면, 세입자에게 퇴거를 요청하거나 법률로 강제해야 한다. 만약 당신의 세입자가 재정적 지원이 필요한 상황이면, 자선단체나 사회복지기관의 도움을 받게 하라. 관용으로 인해 집주인과 세입자 모두가 윈-윈 하는 경우는 극히 드물다.

또한 이러한 조언은 끊임 없이 규칙을 어기는 세입자에 대해서도 적용된다. 만약 규칙이 잘못되었다면, 규칙을 바꿔라. 만약 규칙이 정당한 목적을 가진 것이라면, 이를 강제해야 한다. 관용은 후회로 이어질 가능성이 크다.

자발적으로 이사할 수 있도록 협상하라만약 문제가 있는 세입자가 애원하거나 혹은 협박하면서 퇴거하려 하지 않는다면, 비용도 많이 소요되고, 불만스럽고, 종종 비효율적인 법정소송에 의지하기 보다는 세입자와 자발적 퇴거에 대해 협상해 보는 것이 좋다.

세입자의 퇴거를 유도하기 위해, 당신은 세입자에게 일정액의 부채를 탕감해 주어야 할지도 모른다. 어떤 경우 집 주인들은 심지어 세입자의 이사비용을 지불해 주기도 한다. 하지만 어떠한 경우에는 분쟁을 지속하며 막대한 집세와 변호사 비용을 잃는 것보다 골칫덩어리 세입자를 내보내며 조금의 손실을 감수하는 것이 훨씬 좋다는 데 이견이 없을 것이다.

부득이 퇴거시켜야 할 경우, 합법적으로 실행하라임대차 계약을 종료하고, 세입자를 퇴거시키기 위해서는, 당신은 해당 지방자치단체에서 정한 합법적 절차를 따라야 한다.

이러한 절차는 일반적으로 다음과 같다. (1) 퇴거시키기 위한 합법적 근거 (2) 서면 통지 (3) 계약 불이행의 해결과 개선을 위한 시간 (4) 심리 혹은 재판 전 기간 (5) 허용 가능한 세입자 변호 (6) 판사가 세입자에게 이주를 명령한 이후 이사해야 하는 기간 등. 법에 정확히 명시된 바와 같이 퇴거절차를 진행하지 못한 경우 사건은 폐기되며, 당신은 처음부터 다시 절차를 밟아가야 한다.

집 주인에 의한 세입자의 협박 혹은 폭행, 자물쇠의 변경, 수도, 난방, 전기 등의 공급중단, 세입자의 동산 압류 등은 법에 의해 금지되어 있다.

이러한 행동들은 개인상해 소송 및 형법 소송의 대상이 된다는 것을 명심해야 한다.

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<대니 이 KTBC 부동산 대표>