투자용 주택을 마련하려면 무엇부터 먼저 시작을 해야 할까? 우선, 큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는 것이 좋을까? 아니면 작은 집을 둘을 사서 작은 렌트비를 두개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다예를 하나 들어보자. 80만달러 집을 사서 렌트를 주면 보통 4,200달러 정도를 받는다. 이것은 지역마다 가격에 따른 주택의 크기가 다 달라서 차이가 나겠지만 렌트비는 거의 같다. 그러나 80만달러로 40만달러 주택을 두 개를 사서 렌트를 주면 각각 2,400달러 정도의 렌트비를 받을 수 있어서, 작은 집 두개를 사면 600달러의 렌트비를 더 받을 수 있다는 계산이 나온다. 물론 두 집을 관리하는 것이 좀 힘들겠지만 매달 600달러를 더 받을 수 있다면 당연히 해야 하는 수고가 아닐까 싶다.

그러면 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트비에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 보자. 우선 결론적으로 먼저 말씀드리자면, 집값의 20%를 다운페이먼트로 하면 매달 얼마씩 내 주머니에서 돈이 그 집에 들어가야 하고, 30%를 다운하면 조금 모자랄 것이고, 40%를 밑돈으로 넣으면 매달 얼마간의 금액을 용돈으로 남길 수가 있다.

예를 들어 가장 잘 팔리고 있는 40만달러 타운하우스를 산다고 가정하자. 이 곳 발렌시아 뿐만 아니라 LA 어느 곳에서도 40만달러의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 2,400달러 정도를 받을 수 있다. 그러면 40만달러의 집을 20%(8만달러)을 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용을 얼마가 되는 지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI 로 계산한다. 즉, P, Principal(원금), I, Interest(이자), T, Tax(주택세금), I, Insurance(화재보험) 으로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA Fee) 및 주택수리 및 공실률 비용을 생각할 수 있겠다.

최근 모기지 이자는 자기가 직접 살아야 하는 집, 즉 Primary Residence 일 경우에는 이자율이 3.5~ 4.0% 이지만, 렌트를 주는 Income Property 일 경우에는 0.5% 가 더 가산이 되어 평균 4.5%를 받을 것이다. 그러면, 원금과 이자, 즉 32만달러를 은행대출을 받으면 그 이자율을 4.5%로 보고 계산해 보면 월 1,621달러, 주택세금을 집 가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, 40만달러X1.3%= 5,200달러, 이것을 12개월로 나누면 월 433달러가 나온다. 그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까, HOA 비용이 약 350달러 정도로 계산하면 무리가 없겠다.

물론 지역마다 HOA가 200달러에서 1,200달러까지 차이가 크지만 일반적으로 350달러 정도로 보면 그 다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한달에 약 300달러 정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면, 1,621달러 + 433달러 + 350달러 + 300달러 = 2,704달러란 계산이 나온다. 이를 렌트 월 2,400달러를 받으면 매달 304달러씩 나의 주머니에서 더 나가야 한다는 계산이 나온다.

그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 16만달러를 밑돈으로 넣고 나머지 24만달러를 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 1,216달러가 된다. 나머지 비용은 같으니 이를 모두 더해 보면 총 2,299달러가 나온다. 그러면 매달 렌트비로 2,400달러를 받으면 그 차액 101달러의 렌트수입을 기대할 수 있다. 계산이 조금 복잡해 졌지만, 자세히 하나하나 계산해 보면 금방 이해를 하실 수 있을 것으로 본다.

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<제이슨 성 뉴스타부동산 발렌시아>