지난 2년간 남가주를 비롯한 미국의 부동산 가격이 가파른 속도로 오르면서 처음 주택을 구입하는 바이어들을 중심으로 집값이 싼 인근 주변지역이나 아예 외곽지대로의 구입을 심각하게 고려하는 바이어들이 늘고 있다.

이러한 외곽으로의 이주 현상은 집값이 오를 때 마다 거의 주기적으로 반복되는 현상으로 최근 이러한 조짐이 조금씩 다시 감지되고 있다. 주택시장이 천정부지로 오르던 2007년까지 이러한 외곽으로의 이주 현상이 두드러지게 나타난 것을 독자들은 기억하고 있을 것이다. 현재 거주하는 지역보다 주택가격이 비교적 저렴한 주변 인근지역이나 외곽으로의 이주는 아직은 적은 숫자이지만 주택가격과 임대료가 계속 오를 경우 앞으로 빠른 속도로 늘어날 것으로 보인다.

현재 한인타운을 비롯한 한인들이 선호하는 남가주 지역의 한 달 렌트비가 2베드룸 기준 최소 2,000달러 이상인 것을 감안한다면 다운페이와 구입여건만 된다면 주변의 싼 지역이나 LA 외곽지대에 한 달 임대료 정도로 작은 주택이나 타운하우스를 구입할 수 있기 때문이다.

주택시장이 붕괴되기 전에 외곽지역의 싼 집을 찾아 바이어들이 대량 몰려들었던 발렌시아, 코로나, 샌버나디노, 팜데일 등이 최근 다시 신규주택의 새로운 시장으로 떠오르고 있는 것도 바로 이 때문이다. 늘 반복되는 상황이기는 하지만 도심의 집값이나 임대료가 가파르게 오르면 사람들은 서서히 주택가격이 싼 외곽지역을 찾아 이주를 하게 된다.

다행히 외곽에 구입한 집값이 계속 오른다면 매달 에퀴티가 늘어나는 재미에 하루 3시간이상의 먼 거리의 출퇴근도 마다하지 않지만 주택시장이 본격적으로 하락세로 돌아선다면 서서히 장거리 출퇴근에 회의를 느끼게 마련이다. 집값이 언제나 다시 오를까 기다리다가 2~3년이 지나도 계속 집값이 하락한다면 심각하게 다시 도심으로 이주를 생각하게 된다. 도심의 임대료도 주택가격의 하락에 맞춰 떨어진 경우가 보통이어서 다시 도심으로의 이주가 가능해졌기 때문이다.

집값은 하락하고 에퀴티도 별로 없는 소위 깡통주택이 된다면 먼거리의 출퇴근에 짜증이 나는 것은 당연하다. 집을 포기하고 도심의 가까운 곳의 임대주택으로 이주하는 것이 오히려 도움이 될 것이라는 생각을 서서히 갖게 된다. 특히 2008년 금융위기 전에 다운페이없이 100% 혹은 거의 다운페이 없이 구입을 한 경우라면 더욱 더 그러했다.

최근 한인들이 주택가격이 비싼 지역을 피해 이주중이거나 이주를 고려하고 있는 인근지역은 다음과 같다. 노스리지, 포터랜치 지역은 그라나다힐스, 발렌시아, 더 멀리는 팜데일쪽으로; 라캬나다, 라크라센타, 글렌데일은 터헝가나 실마(Sylmar) 쪽으로; 풀러톤, 세리토스는 부에나팍, 라미라다, 애나하임, 더 멀리는 코로나 지역으로; 토렌스, 사우스베이는 가디나나 하버시티(Harbor City)쪽으로; 한인타운이나 다운타운은 몬트리팍, 몬테벨로, 다우니, 비아마리솔(Via Marisol: 패사디나 남쪽지역)으로 이동 중이다.

외곽지역으로의 이주는 항상 2가지 얼굴을 갖고 있다. 한 얼굴은 부동산 경기가 현재 활성화되어가고 있다는 것을 말해주고 있고 다른 또 하나의 얼굴은 부동산 가격이 너무 올랐다는 것을 보여주는 것이다. 하지만 이러한 외곽으로의 이주가 꼭 앞으로 부동산 시장의 하락 가능성을 보여주는 것이라고 보기는 단정하기는 어렵다.

금융위기 후 은행들은 엄격한 기준을 적용하여 융자에 임했고 지금도 그와 같이 엄격한 잣대를 적용하는 이상 전번과 같이 대량차압 등으로 인한 부동산 붕괴사태는 없을 것으로 보인다. 왜냐하면 2008년 이후에는 충분한 다운페이와 인컴이 되는 바이어만이 주택을 구입할 수 있기 때문이다. 바이어들도 이전과 같이 외곽지역에 무도하게 집을 구입하는 것에 대해 무척 조심스럽게 접근하고 있기 때문이다. 하지만 주택 가격과 임대료가 지금과 같은 속도로 지속적으로 올라간다면 외곽으로의 이주는 더욱 가속화 될 전망이다.

(213)590-5533

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>