임대용으로 투자 된 아파트는 주로 입주자들의 주거 공간으로 활용되어오고 있지만 최근에 와서 주택이나 콘도를 자신이 거주할 목적으로 매입하는 것보다는 임대를 목적으로 매입하는 주택 소유주들이 점점 증가하는 추세이다.

또 자신이 거주 할 목적으로 주택을 소유했다고 해도 자신의 형편에 따라 때로는 임대로 전환하는 경향이 있는 것이 현실이다.

임대된 주택으로부터 발생하는 문제들이 여러 가지가 있지만 그 중에서 첫째가 주택 소유주와 임대자가 맺은 임대계약을 지키지 않는 연유에서 발생 되는 일이다.

임대료를 정한 날짜에 지불하지 않는 것이나 임대 계약기간을 지키지 않는 일들이 여기에 속한다고 볼 수 있다. 특별히 임대료를 정한 시간 내에 지불하지 않게 되면 임대주 입장에서는 금전적인 손실이 불가피하게 됨으로 강제적인 퇴거 절차를 진행하지 않을 수 없게 되는 것이다.

또한 주택소유주가 거주하던 주택을 임대하였을 경우에는 계약된 임대기간을 지켜야 되는 것이 아주 중요할 때가 있다. 특히 자신이 다시 주거용으로 입주할 의사가 있다든지, 아니면 입주자에 대한 불만이 있어서 입주자를 바꾸고 싶은 경우이다.

이러한 경우에는 어떻게 임대계약을 종료할 수 있는가?임대계약에는 임대기간이 명시되는 경우가 대부분이다. 한 고객이 자신이 거주하던 주택을 2년간 임대 계약을 체결하고 입주자를 입주시켰던 경우를 예로 들어 보겠다.

이 고객은 임대가 종료되기 30일 전에 임대 종료 의사가 있음을 사전에 통보하였다.

그러나 입주자는 통보기간이 너무 짧다는 것이 불만이었다. 임대 계약이 Month to month 일 경우에는 임대기간이 1년이면 30일 전 통보로 규정하고, 2년 이상 살았으면 60일 전에 통보되어야 하는 것이 규정이지만 임대계약이 명시된 임대계약의 종료는 30일 전에 통보해도 된다는 규정이 있는 것도 사실이다.

그러나 렌트 콘트롤 지역에서는 2년 거주하였으면 임대가 종료되기 60일 전에 통보하도록 규정하는 안을 법원에서 적용하고 있는 사례가 있다는 것을 참고할 필요가 있다.

이 고객의 경우는 입주자의 요청에 따라서 임대기간을 3개월 더 연장하는데 합의하고, 3개월이 종료되는 날짜에는 또 다른 사전 통보 없이 퇴거하여야 한다는 내용을 삽입하여 임대 계약 연장을 한 경우이다.

연장된 3개월 종료 날짜가 임박하여도 이사할 의사가 없음을 인식하고 강제퇴거 절차를 시작하기로 하였다.

앞에서 언급된 또 다른 사전 통보 없이도 임대종료 날짜 전까지는 퇴거해야 한다는 합의 내용이 법원에서 사전 60일 통보로 인정받을지 여부가 불확실하다는 이유로 임대 종료일로부터 다시 60일 임대종료 통보를 하기로 한 것이다.

이 통보를 받은 입주자가 렌트를 지불하지 않는 일이 발생하게 된 것이다. 퇴거 절차에 따라서 3 Days Notice를 발행하게 되었다. 45일 정도가 되어서 법정출두 날짜가 결정되었다. 판사 앞에서 입주자는 임대료를 지불하지 않는 이유로 주택에 결함이 수정되지 않아서 결함이 수정 될 때까지 에스크로 계좌에 렌트를 적립하고 있다고 주장하였다.

문제는 임대종료 문제가 주택 건물에 대한 결함여부 문제로 발전하게 된 것이다.

그 이유는 임대료를 받지 못하자 3 Days Notice를 발행하여 60일 사전 통보날짜보다 속히 퇴거시키겠다는 의도가 있었다고 볼 수 있다.

그러나 임대건물에 대한 결함문제로 문제가 발전하게 되면 판사로 부터 퇴거인정 판결을 받아내기가 쉽지 않다는 점이다. 여기에서 알아두어야 할 사항은 3 days를 발행한 겻은 임대계약 종료 문제가 입주자가 임대공간을 활용할 수 있는 권리를 방해 받고 있는 문제로 발전시킨 것이다.

<문의 (213)272-6726>

<조셉 김, 뉴스타부동산 부회장>