사람들이 2~3명만 모여도 빠지지 않는 대화의 제목은 부동산 경기에 대한관심이 아닐까 한다. 동서고금을 막론하고 가장 안전하고 확실한 재산 증식의 수단이기도 하고, 부동산 경기가 우리가 가장 쉽게 느낄수 있는 시장 경기의 체온계 역할을 해주고 있기 때문이다. 우리는 뉴스나 신문, 또는 온라인 사이트등을 통해서 내가 소유하고 있는 부동산의 가치를 알아보고 확인하면서 혼자서 걱정도 해보기도하고 미소를 띠우기도 한다. 그러면 과연 무엇이 그리고 어떤 요소들 이 부동산 가치에 여향을 주고 흐름을 주도 하는 것인지를 알아보고 한 걸음 더 나아가 왜, 어떤 경우에는 내가 소유한 부동산은 시장의 흐름에 상관없이 오르기도 하고 내리기도 하는 것인지 살펴보고자 한다.

경제학적으로 크게 보면 수요와 공급에 의한 희소성, 거기에 같이 가는 실질적인 수요량, 쉽게 사고팔릴 수 있는가 하는 이전가능성, 빠질 수 없는 유용성도 무시할 수는 없다. 위에서 나열한 학교에서 배우는 요인들은 부동산 시장에서 부동산 가격이 결정 되는 데 셀러와 바이어의 마음을 움직이는 결정적인 사항이 될 수 있다.

감정사가 부동산을 평가할 때에는 조금 다른 방법으로 접근 한다. 객관적인 시각으로 비교 평가를 할수 있게 정리를 한다. 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있는데, 첫째는 비용 접근법이다. 지금 동일한 부동산을 지으려면 얼마의 비용이 필요한가를 알아보는 방법이다. 둘째는 개인 주택에는 많이 사용되지는 않지만 빼놓을 수 없는 수익 접근법이다. 얼마의 수익을 낼 수 있는지를 알아보고 그 숫자로 가치를 책정하는 방법이다. 마지막으로 가장 많이 쓰이고 영향을 주는 시장비교 접근법이다. 주변에 비슷한 크기의 비슷한 조건의 부동산들이 얼마에 매매되어 있는가를 비교해서 적용하고 수정하는 방법이다.

마지막으로 시장에서는무엇이 값을 결정하는지 알아보자.

첫째로 가장 중요 한 것은 부동산의 위치이다. 어느 동네에 어떤 지역이냐에 따라 불경기에도 영향을 안받고 값을 유지하고, 오르는 시장에서는 다른 지역에 몇배의 비율로 오르기도 한다. 모두가 입을 모아 말하는 그 ‘좋은 위치’는 무엇으로 결정될까? 기본 적으로 직장이 많은 지역, 고용과취업이 손쉽게 이루어질 수있는 곳이어야 한다. 인구와 인종 분포도 무시 할 수 없다. 단순한 인종의 구분 정도가 아니라 소득, 교육, 문화 생활 등의 포괄적인 이해가 필요하다. 신개발 도시일 경우에는 더욱 더 시장의 흐름에 민감할 수 있다.

이 모든 조건이 합쳐져 나오는 결과라고 볼 수 있는것이 학군이다. 한인 이민사회에서는 가장 중요한 조건 이기도 하다. 둘째는 부동산의 크기다. 같은입지 조건이라면 크기에 따라 값이 결정된다. 하지만 주변에 비해 너무 작거나 큰것은 예외가 된다. 동네에 어울리지 않는 크기는 제 값을 다 받기 힘들다. 세 번째는 방과 화장실의 숫자이다. 같은 크기의 거주용 건물은 방 숫자에 따라서, 고급 주택일수록 화장실 숫자에 따라서 값이 달라진다. 마지막으로는 편의시설이나 사용된 자재의 양질, 또 차고나 주차 조건 등을 볼 수 있다.

무엇보다 가장 중요한 부분은 객관적인 관점이다. 우리는 내 것에 대해 관대해지고 후해지고, 남의 것은 내려다보는 경향이 있다. 이럴 때에는 경험 많고 믿을수 있는 에이전트의 조언이 빛을 발할 수 있으므로 참고 하는 것이 좋다.

(818)974-4989

<사이먼 이, 메트로 부동산>