봄이 다가왔다. 이맘 때는 내집 마련을 위해 바이어들이 주택 샤핑을 할 때다.

토요일이면 동네 입구에 오픈 하우스 팻말이 많이 꽂혀 있다. 바이어들이 집을 볼 때 그 집의 위치, 가격, 그 집에 대한 인상 정도만 보고 집을 결정하고 오퍼를 넣게 된다.

딜이 성사되어 에스크로에 들어가기까지는 그 집의 상태에 대해서는 유심히 보질 못한다.

세세히 알지 못한다. 그래서 에스크로 후 가장 먼저 하는 것이 Physical Inspection 이다.

불황기였던 2008~2012년에는 숏세일과 은행 매물들이 많았다. 당시 주택을 헐값에 팔았기 때문에 셀러가 주택을 고쳐주지 않고 있는 상태 그대로 즉, As-is 컨디션으로 주택을 팔았다.

바이어 입장에서도 인스펙션을 해봐야 고쳐 주지도 않으니 비용 절약을 위해서 하지 않았다.

그래서 홈 인스펙션을 제대로 하지 않고 주택을 구입했다.

하지만 은행 매물의 경우 상태가 좋지 않거나 주택 상태의 고지 의무도 면제되어 어떤 컨디션인지 모르기 때문에 더더욱 인스펙션을 해야 한다. 바이어들이 직접 하는 경우가 종종 있는데 되도록 경험 많은 인스펙터를 고용하는 것이 좋다.

인스펙션은 주택의 전반적 구조와 상태 그리고 코드에 맞게 지었는지 등 안전 문제에 중점을 두고 한다. 그리고 과거에 어떤 문제가 있었는지에 대한 것을 꼼꼼히 살핀다.

접근하기가 불가능한 벽안에 있는 전기배선, 배관, 덕트 등은 볼 수 없기 때문에 볼 수 있는 곳에서 잘못된 것이 없는지 확인한다.

가령 지붕을 뜯거나 수영장의 물을 다 빼고 인스펙션을 할 수 없지만 육안이나 여러가지 인스펙션 장비를 갖고 확인하여 조언을 해준다.

또한 옛날 주택의 경우 납, 석면, 메탄개스가 있는 주택 자재를 사용했기 때문에 이를 확인하기 위해서는 인스펙터 말고 별도로 전문 회사를 고용해서 조언을 얻어야 한다.

우선 주의 깊게 봐야 할 대목은 누수로 인한 워터 데미지이다. 누수로 인한 문제가 있다면 원인이 무엇이고 그 이후 제대로 고쳤는지를 확인해야 한다.

누수로 인한 2차 피해인 몰드나 곰팡이가 건강문제와 직접 연결되어 있기 때문에 유심히 볼 필요가 있다.

인스펙션 후 리포트를 받게 되는데 만약 충분하지 않다면 2차 인스펙션을 할 수 있다. 가령 지붕, 하수도, 수영장, 스파, 폭포 등을 추가로 알아보기 위해서는 각각 해당 전문가를 고용하여 한번 더 알아보는 것이 좋다.

인스펙션은 주택에 가까이 접근하여 자세히 확인하는 과정이다. 그러나 때론 적당하게 떨어져서 주택을 보기도 해야 한다. 왜냐하면 가까이 가서 봐야 될 대목도 있지만 멀리서 볼 때 문제를 발견할 수도 있다.

예를 들면 주택 구조의 안전성이다.

주택을 지을 때 그레이딩을 제대로 하지 않았거나 지진 등의 영향으로 주택이 기울어져 있는 경우가 종종 있다.

만약 집의 문과 창문들이 찌그러져 제대로 닫히지 않는다든지, 또는 주택 외벽의 스터코가 심하게 금이 가 있다면 집 구조에 문제가 있는지 확인을 한다.

그리고 타이틀 상에 있는 방과 화장실 갯수가 실제와 다른 경우가 많다. 이럴 때 증축이나 개조한 부분을 더 자세히 살피고 에이전트의 도움을 받아 퍼밋을 받았는지, Violation이 있는지를 꼭 확인한다.

바이어뿐만 아니라 때론 셀러가 주택을 팔기위해 시장에 내놓기 전에 미리 인스펙션을 할 경우도 있다.

사소한 문제를 미리 알아 고친 후 시장에 내놓아 좋은 가격을 받을 수 있다.

꼭 주택을 팔지 않더라도 안전과 건강을 위해서 적어도 5~7년 정도는 본인이나 전문가를 고용하여 인스펙션을 하는 것을 권해 드린다. <문의 (818)439-8949>

<이상규 <뉴스타 부동산 부사장>>