■ 급매물 거래 증가

올해 1분기 숏세일과 차압매물 거래가 3년 만에 가장 높은 폭으로 증가했다. 시장조사기관 클리어 캐피털사에 따르면 1분기 급매물 거래는 전분기보다 약 2.2% 증가했는데 주택시장 회복직전인 2012년 1분기 이후 가장 높은 증가율이다.

올해 1분기 급매물 거래비율은 전체 주택거래 중 약 19.8%로 2012년 1분기(약 38%)의 절반 수준이지만 전분기 대비 반등폭이 높은 점이 주목된다.

1분기 중 전국 대부분 지역에서 급매물 거래가 증가했다. 그 가운데 남부 지역에서 매매된 급매물은 전체거래 중 약 23.2%로 전국에서 가장높은 비율이다. 2013년 하반기부터지난해까지 주택가격 둔화폭이 비교적 큰 지역에서 급매물 거래가 주로증가세를 나타냈다.

■ 임대료 부담 치솟아

세입자 절반 이상이 치솟는 주택 임대료 부담으로 허리가 휘고 있다. 올해도 임대료가 가구 소득의 약30% 이상을 차지하는 세입자가 50%를 넘어섰다. 벌써 13년째 지속되고있는 현상으로 임대료가 소득의 30%를 넘으면 가계재정 부담선을 넘어선것으로 여겨진다.

하버드 대학 주택 공동연구센터가지난 9일 발표한 보고서에 따르면 지난해 세입자 약 2,100만 가구가 가계재정 부담선인 30%가 넘는 임대료를내고 있는 것으로 조사됐다. 전체 세입자의 절반에 가까운 숫자로 2010년이후 거의 변동을 보이지 않고 있다.

2001년만 해도 임대료가 소득의30%가 넘는 세입자 수는 약 1,500만가구였으나 이후 지속적으로 증가하면서 2011년 전체 세입자의 절반을넘기도 했다.

■ 비은행기관 대출 급증

비은행 대출기관에 의한 모기지대출발급이 시장 점유율을 크게 넓혔다. 올해 말 모기지 대출 10건 중 4건이 이들 비은행계 렌더에 의해서발급됐을 정도다. 대부분 과거 모기지 대출시장의 공룡기관인 컨트리와이드 경영자 출신이 대표직을 맡고있다는 것이 공통점이다.

컨트리와이드는 수십억달러에 달하는 위험 모기지 대출을 발급한2008년 금융위기의 주범으로 지목된다. 비은행계 대출기관은 주로 대출자격이 떨어지는 대출자 시장에서 공격적인 모기지 발급에 나서고 있다. 주택가격이 떨어지고 다시 침체가 발생하면 비은행계 대출기관이 발급한모기지의 연체율이 높아질 것이라는우려다.

■ 새 모기지 규정‘ TRID’ 시행

올해 말 새 모기지 규정 ‘TRID’가전격 시행됐다. 새 규정은 ‘소비자금융보호국’ (CFPB)의 ‘알고 대출받자’(Know before You Owe)라는 법안의일환이다. 모기지 대출서류와 관련된기존의 4가지 서류가 2종류로 대폭간소화됐다. 변경 전 주택구입자가모기지 대출을 발급 받는 과정에서대출 은행측 으로부터 제공받는 서류는 총 4종류였다. 대출신청 직후 제공되는 서류로는 융자비용 견적서인‘GFE’ (Good Faith Estimate)와 융자내역서 ‘Truth in Lending Statement’등 2가지였다.

새 규정에 따라 2가지 서류가 ‘융자 견적서’ (loan estimate)란 명칭의한 가지 서류로 통합됐다. 새로 바뀐융자 견적서는 기존의 서류와 마찬가지로 예상되는 융자비용과 이자율,상환 기간 등 융자관련 내용들을 포함한다. 대출자는 대출신청 직후 융자 견적서를 받아 타은행이 제공하는 융자 내용과 비교할 수 있다.

■ 플리핑 열기 여전

플리핑이 여전히 성행 중이다. 집을 단기간에 사고팔아 차익을 챙기는 플리핑이 올해 3분기에만 약 4만3,197건(단독주택, 콘도미니엄) 이뤄졌다고 차압매물 정보업체 리얼티 트랙이 발표했다. 3분기 플리핑 거래는전체 주택거래의 약 5%를 차지한다.

3분기 플리핑 거래비율은 전분기의 약 5.4%에 비해 소폭 감소했지만지난해 같은 기간(약 4.3%) 대비로는큰 폭의 상승세다. 지난해 3분기 플리핑 거래비율은 2000년 1분기 이래가장 낮은 수준으로 이후 플리핑 거래가 다시 탄력을 받기 시작한 것으로 볼 수 있다.

■LA 등 남가주 주택구입난 심각

마치 2년 전에 발생했던 심각한 주택구입난이 재현됐다. 원인은 당시와동일한 매물부족 현상이다. 매물은부족한데 집을 사려는 사람들이 몰리다 보니 치열한 구입경쟁이 확산중이다. 주택 시장이 2, 3년간의 회복세를 어렵게 지속하고 있는 가운데 다시 나타난 매물 품귀현상이 회복세에 찬물을 끼얹고 있다는 지적이다.

매물부족에 따른 주택 구입난은LA을 중심으로 한 남가주와 덴버 등의 지역에서 심각한 편이다. 스카일라 올슨 질로우 닷컴 수석 이코노미스트는 “전국적으로 수요대비 매물이 상당히 부족한 지역이 늘고 있다”며“ 올해 주택구입 계획이 있는 구입자들에게 큰 장벽”이라고 지적했다.

■ 투자신탁‘ 리츠’ 수익률 하락

고 수익률로 투자성공이 보장된 것처럼 여겨지던 리츠시장이 올 들어돌연 삐걱대기 시작했다. 수익률 신기록 행진을 거듭하던 S&P 글로벌 리츠지수가 올 들어 ‘수익률 제로’라는믿을 수 없는 실적을 내고 있다.

대표적인 리츠인 사이먼 프라퍼티그룹(SPG), 벤타스(VTR), 헬스케어 리츠(HCN) 등도 올 들어 수익률이 제로 또는 마이너스로 매우 저조하다.

리츠 수익률이 급격히 떨어지는 이유는 금리인상 전망이 더욱 확실해졌기 때문이다. 그동안 연방준비제도이사회(FRB)가 금리인상 가능성을 시사할 때마다 수익률에 조금씩 변화가 발생했다.

올해는 사정이 다르다. FRB가 올해 말까지 금리인상에 나서겠다는강력한 신호를 보내자 그동안 꿈쩍않던 투자자들이 움직이기 시작했다.

■ 큰 집 인기 부활

큰 집 선호현상이 다시 찾아왔다.

한동안 작은 집이 주를 이뤘던 신규주택 분양시장에 다시 큰 집이 돌아왔다. 연방 상무부에 따르면 지난해신축주택 중 침실 4개 이상, 욕실 3개 이상, 차량 3대 주차 가능한 차고등의 규모를 갖춘 주택 비율이 껑충뛰어 올랐다. 지난해 신축된 단독주택 중 침실 4개 이상을 갖춘 주택은약 46%, 욕실 3개 이상은 약 36%로모두 전년도보다 큰 폭으로 증가했다. 주택 크기 역시 3분기 연속 조금씩 작아졌지만 올해 1분기 다시 커지기 시작한 것으로 조사됐다.

■ 깡통주택 비율 낮아지지 않아

온라인 부동산 업체 질로우 닷컴에 따르면 올해 1분기 깡통주택 비율은 전체 모기지 대출 주택 중 약15.4%로 2012년에 비해 낮아졌다. 주택시장이 막 회복을 시작하기 직전인 2012년의 경우 주택 3채 중 1채가 깡통주택으로 주택 시장의 상당한 골칫거리였다. 올 1분기 깡통주택비율은 전분기보다도 약 3.4%포인트떨어져 개선되고 있는 것처럼 보인다.

그런데 문제는 깡통주택 비율이 최근 들어 더 이상 큰 폭으로 떨어지지않고 있다는 것이다. 2013년 4분기부터 매분기 소폭 하락하더니 지난해3, 4분기에는 거의 변화를 보이지 못했다. 지난 3, 4년간의 주택가격 회복이 깡통주택 흔적으로 말끔히 해소하지 못한 것이다. 주택가격 상승이이미 둔화를 보이기 시작했고 곧 떨어질 수도 있다는 전망까지 나와 자칫 깡통주택에 의한 주택시장 위기론까지 대두되고 있다.

■ 고개 드는 차압

한동안 잠잠하던 주택차압이 다시 고개를 들고 있다. 차압매물 정보업체 리얼티 트랙의 조사에 따르면지난 5월 차압절차가 진행 중인 주택은 약 12만6,868채로 전달보다 약1% 증가했고 전년 동기 대비로는 약16% 급증했다. 차압 절차는 차압통보, 경매일정 통보, 은행압류 등의 절차를 포함한다. 5월 중 은행에 압류된 주택의 숫자도 크게 증가했다.

지난 5월 은행에 소유권이 넘어간주택은 약 4만4,892채로 전달보다 약1% 감소했지만 전년 동기 대비로는약 무려 약 58%나 치솟았다. 전년 동기 대비 은행압류 수치는 5월까지 3개월 연속 증가세를 보이고 있다.

<준 최 객원기자>