올 12월 이자율 상승이기정 사실화 되고 있다. 이자율의 상승은 상승폭과 함께 인상 속도에 따라 미국경제 전반, 특히 부동산 시장에 많은 변화를 줄 수 있어 예의주시되고 있다. 2013년도 초부터 시작된 부동산시장의 상승세가 내년까지지속될 것이라는 낙관적인견해와 함께 올해 말 오를것으로 예상되는 이자율로인한 비관적인 견해도 함께대두되고 있다. 하지만 분명한 것은, 최근 10년간 부동산 시장이 보여준 시장의지역화(Localization) 현상은내년에도 지역에 따라 온탕과 냉탕이 확연히 차이를보일 것으로 전망된다.

최근 통계자료를 분석하는 부동산전문가들이 많은관심을 보이고 있는 부분은과거 부동산시장의 상승기간과 하락기간을 통해서 과연 현재 부동산시장이 어느사이클에 와 있는가를 진단해 보는 것이다. 부동산에 관심이 있는 분들이라면 부동산시장의 7 또는 10년 주기설을 익히알고 있다. 가격의정상에서 하락세 바닥까지,또 바닥에서 정상까지 이어지는 한 주기의 걸리는 기간을 대략 7~10년 정도로 간주해 부르는 설이다. 통계상으로 볼 때 1965~1989년까지34년 동안 이 7~10년 주기설은 3번을 반복하게 된다.

하지만 1989년에 시작돼2005년 말에 끝난 사이클은 이전과 달리 변형된 사이클을 보였다. 1989년에 시작된 사이클은 2005년 말까지 무려 16년이라는 긴시간을 통해 한 사이클을마치게 된다. 즉 전통적인7~10년 주기설이 처음으로무너지기 시작한 것이다. 부동산시장이 1989년 말부터6년간 하락세를 지속하다가1995년을 지나면서 상승세로 돌아서면서 2005년말까지 10년간 상승세를 지속하여 한 사이클을 마친 셈이된 것이다. (6년 하락, 10년상승)그러면 2005년 말부터 새로 시작된 가장 최근의 사이클은 어떤 현상을 보이고있는가? 현재까지를 보면2005년 말부터 2013년 초까지 약 7년간은 하락세를보였고 2013년 초부터 마켓이 상승세로 서서히 돌아서면서 올해 말까지로 현재 4년간 상승세를 이끌어 오고있다. 지금 주택시장의 상승, 하락 사이클이 만약 바로 앞의 16년 사이클 따라간다면 앞으로 약 5년간의더 추가 상승가능성이 있어2020년까지는 상승세가 시장을 전체적으로 주도한다고 보는 것이다. 하지만 이전의 전통적인 사이클과 같이 7-10년 주기설을 기준으로 본다면 올해 말까지만상승세가 이어지고 내년 부터는 하락세 시장으로 이어진다고 보는 것이다.

지금 현재 시장상황으로보아서는 16년 사이클설이더욱 힘을 얻고 있다. 이유는 올해 말로 미국의 이자율이 오른다고 하지만 당분간 급격한 이자율 상승은 없을 것으로 전망되고 주택이자율이 현재의 약 4%대에서5%로 진입하는 시간도 대략 1년 반 이상이 소요될 것으로 보여 앞으로 4~5년 동안 전체주택시장은 계속 활성화될 것으로 보인다. 물론이것은 큰 그림을 통해서 본부동산시장전망이지만 상승세 중간, 중간에 단기간의 소폭의 하락세를 보이면서 시장이 자율적으로 상승세를이어갈 것으로 보인다.

하지만 이러한 핑크빛전망에도 불구하고 여러 가지불안한 요소들이 계속 감지되고 있어 이러한 주기설을 통한 상승세를 낙관만은할 수는 없다. 앞으로 이자율이 예상과 달리 가파르게오른다든지 혹은 중국 등다른 나라의 경제위기가 미국의 경제에 악영향을 미칠경우, 이들이 미국전체경기에 영향을 주면서 부동산시장의 상승세를 가로막는 장애물이 될 수도 있기 때문이다. 또 당분간 계속 지속될 것으로 보이는 은행들의지나친 융자조건 강화도 첫주택구입자들의 주택구입을막는 걸림돌이 되고 있어주택시장에 계속 악재로 작용할 가능성도 신경이 쓰이는 부분이다.

그럼에도 불구하고 많은전문가들은 주택이자율이6%를 넘지 않는다면 부동산시장의 상승세는 안 꺾일것으로 보고 있다. 따라서내년부터 최소 3년 정도는부동산시장의 침체를 점치기보다는 상승세가 더욱 우세해한 마켓이 될것으로 전망된다.

(213)590-5533

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>