난생 처음 내 집 장만을 생각하고 있다면 최신시설이 갖춰진 부엌과 자쿠지가 딸린 뒷마당, 서재로 꾸밀 수 있는 널찍한 보너스룸 등을 머릿속에 그려봄직하다. 반대로 지금 소유하고 있는 집을 팔려고 한다면 ‘집을 얼마에 팔 수 있을까’에 대한 생각으로 마음이 복잡할 것이다. 바이어든, 셀러든 ‘주택감정’(home appraisal)은 부동산 거래에서 매우 중요한 부분을 차지한다. 주택감정이 당장 사라진다면 부동산 시장은 존재하지도 않는다. 바이어 또는 셀러가 꼭 알아야 할 주택감정 관련지식을 짚어본다.
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■주택감정이란

주택감정은 나와 있는 정보를 바탕으로 해당 주택(콘도·타운홈 포함)의 가치를 산정하는 것을 말한다. 주택감정 없이 그 어떤 금융기관도 바이어에게 모기지 융자를 발급하지 않는다.
이 때문에 주택감정은 대단히 중요하다. 한 모기지 융자 전문가는 “최악의 경우 렌더는 융자에 대한 담보물(집)을 얼마에 팔 수 있는지 알고 싶어한다”며 “주택감정은 바이어·셀러 모두에게 중요하다”고 말했다.

■비용 지불은 누가

일반적으로 주택감정 비용은 클로징을 하기 전에 셀러가 지불한다. 보통 수백달러 정도가 든다. 전국적으로 셀러들은 평균 309달러를 지출한다는 통계가 나와 있다. 많은 바이어·셀러들은 주택감정과 ‘홈 인스펙션’을 혼동하기도 한다. 이 두 가지는 완전히 다르다.
감정사와 인스펙터 모두 왔다갔다 하면서 집 안팎을 살펴보는데 감정사보다는 인스펙터가 먼저 집으로 온다. 감정사는 현실에 맞게 주택가치를 뽑아내는 것이 목적이며 인스펙터는 집 안팎에 결함이 없는지 확인하는 것이 주 업무이다.

■얼마나 오래 걸리나

과거에는 주택감정은 이틀 정도밖에 걸리지 않았다. 하지만 지금은 일주일 이상 걸린다는 것이 부동산 업계 중론이다. 주택가치를 산정하는 데는 여러 가지 요소가 고려된다. 감정사는 ▲주택 규모 ▲침실 및 화장실 수 ▲주택상태 ▲안전성 ▲주변 비슷한 집들의 최근 거래가격 등 다양한 요소들을 검토한 후 가격을 뽑는다.

■주택소유주가 할 수 있는 일은

감정절차가 시작되면 주택 소유주가 할 수 있는 일은 아무 것도 없다. 하지만 전문가들은 감정사가 집에 오기 전 몇가지 할 수 있는 일은 있다고 얘기한다.

한 전문가는 “일단 집을 깨끗하게 유지하는 것이 중요하다”며 “집 안팎이 더러울 경우 가치가 수만달러 낮게 나올 수 있다”고 말했다. 또한 감정사를 만나기 전 지난 수년간 집 어디를 수리했고, 어떤 업그레이드를 했는지 등에 대한 리스트를 만들어 두도록 한다.

■감정가 낮게 나오는 것 예방하기

바이어든, 셀러든 주택감정가가 터무니없이 낮게 나오는 것은 원하지 않을 것이다. 바이어라면 렌더에게 같은 카운티나 인근 카운티 출신의 감정사를 찾을 것을 요구한다. 또한 감정사가 주택 감정사 자격이 있는 사람인지 확인하고 자격증이 없으면 부르지 않는 것이 좋다.

셀러인 경우 집을 매물로 내놓기 전에 감정을 받도록 하고 감정가를 바탕으로 현실적인 가격을 책정하도록 한다. 리스팅 전 감정가를 바이어가 고용한 감정사에게 전달하는 것을 잊지 않는다.

주택감정은 감정사가 객관적인 자료를 가지고 주관적인 소견서를 쓰는 것이기 때문에 간혹 이해 불가한 소견서를 쓰는 감정사도 있고, 또 운이 따라주지 않는 경우도 있다. 감정서를 쓰기위해서 감정사는 인근에서 팔린 비슷한 주택들의 가격을 알아야 한다.

■감정사가 신경 쓰는 것들은

주택감정사는 집의 외관과 내부 컨디션, 방 수, 부엌과 침실 업그레이드 여부, 홈 시스템의 상태 및 설치연도, 위치, 주변 동네 집들과 비교해서 다른 점 등을 관심 깊게 들여다본다. 감정사를 만나면 눈에 잘 띄지 않더라도 집의 가치를 올리는데 도움이 되는 것을 알려주는 것이 좋다.

■감정사가 편하게 일하도록 배려

감정사가 집에서 작업을 하는 동안 지나치게 따라다니며 감시하는 듯한 인상을 주는 것은 곤란하다. 한 베테런 감정사는 “경험으로 보면 집에 문제가 많은 경우 집주인이 감정사를 계속 따라다니는 경향이 있다”며 “감정사도 사람인만큼 편안한 환경에서 일하도록 배려하는 것이 필요하다”고 강조했다.

■세컨드 오피니언을 받는다

많은 금융기관들은 단 한 건의 융자를 위해 여러 번의 주택감정을 허용하지 않는다. 따라서 융자를 얻는 게 목적이 아니면 두 번 이상 감정을 받아보는 것이 도움이 될 수도 있다. 첫 번째 감정에서 주택가치가 너무 낮게 나왔다고 판단될 경우 세컨드 오피니언은 필수이다.

<구성훈 기자>