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사업체 매상이 틀린데 계약 취소할 수 있는지

2015-11-19 (목) 한태호 변호사

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<문> 얼마전에 매상이 사업체를 인수하기 위해 에스크로를 설정하였다. 장비와 기계도새로 설치하였고, 리스 조건도좋으며, 월 평균 매상이 아주높은 성업 중인 사업체라고 소개를 하여, 이를 믿고 계약을하였다. 그 후 기계 설비도 매도인이 말한 것과는 달리 노후된 것이며, 월평균 매상도 매도인이 약속한 액수보다는 거의반이하 밖에 되지 않는다는 것을 발견하였다.

매상에 관한 서류를 보여 달라고 해도 판매자는 거부하고있는데 계약을 취소하고 손해배상을 청구할 수 있는지 알고싶다.

<답> 사업체의 매매에 있어서 가장 빈번하게 분쟁이 발생하거나 실수를 많이 범하게 되는 것이 바로 사업체의 평균매상에 관한 것이다.

우선 사업체의 가격을 정하는 기준이 월평균 매상액에 근거하고 있다면 그 매상액의 사실 여부를 철저하게 확인하는것이 필요하다. 본인이 경험이없다면 담당하고 있는 부동산에이전트에게 부탁할 수도 있고 경험이 있는 친지나 전문가에게 의뢰할 수도 있다.

대개는 지난 몇년 동안의 매분기 판매세 보고서 사본이나소득세 보고서 사본으로 확인할 수 있으나 판매자가 비협조적이거나 또는 개인적인 이유로 거절하는 경우가 대부분이다.

에스크로 기간 동안 실제 현장에서 매상을 직접 눈으로 확인하는 방법을 많은 사람들이사용하고 있으나, 이는 확실한방법이 되지 못함을 유의해야한다.

계약서에는 통상적으로 구매인이 직접 매상을 확인하였다는 책임 면제 조항이 있으므로 서명하기 전에 확인하고 의심나는 부분이 있으면 차후에 책임진다는 보장각서를 받아 두는 것이 바람직하다.

사업체의 매매는 그 분야의전문성을 요구하므로, 본인이전문가가 아닌 이상, 해당 분야전문가의 조언을 듣거나 도움을 받는 것이 반드시 필요하다.

매매 계약의 완료 이전에 월평균 매상 확인과 리스 계약조건, 기계 설비의 점검 등을해두어야 한다. 일반적으로 모든 계약서에는 매도인과 매수인이 서로 동등한 입장에서 사업체를 매매하는 것으로 간주되므로, 특별한 사유가 없는 한계약을 무효화 하거나 취소하기는 어렵다고 하겠다.

그러나 매도인이 계약당시매수인에게 약속했던 내용과월평균 매상이 서로 다르거나 많이 차이가 난다면, 이는사기에 해당하므로 계약을취소할 수 있는 사유에 해당한다.

또한 이로 인해 발생한 비용에 대해서 손해배상을 청구할수도 있다. 일방적으로 계약을취소하기 보다는 계약서를 잘살펴보고, 당사자 간 합의한 내용이나 절차에 따라 사전 통보를 해주어야 할 경우도 있으므로 빠른 시일 내에 전문가의도움을 받기 바란다.

리스 만료 후 건물주가 원래 상태로 복구시키는 비용요구<문> 약 10년간 상가 건물을임대하여 사업체를 운영하다가 건물주와 임대 계약 조건이맞지 않아 다른 곳으로 이전하기로 하였다. 리스를 시작하기전에 건물주의 동의를 받아서내 사업체에 필요한 대로 건물일부를 개축하였다.

이제 한 달 정도 지나면 이건물을 비우고 다른 곳으로이전하려고 하는데 건물주가내가 개축한 것을 원래 상태로 다시 복구 시켜놓던지, 아니면 상당한 금액의 공사비용을 지불하라고 요구하고 있다.

현재 건물 상태는 내가 임대하기 전보다 훨씬 좋은 상태로건물을 수리하여 놓았는데도건물주의 요구대로 따라야 하는지 궁금하다.

<답> 상업용 임대계약과 주거용 임대계약은 여러 가지 면에서 적용되는 판례와 법률이서로 다른 것을 볼 수 있다. 모든 상업용 임대 계약서에는상업용 건물의 세입자가 임대계약 이후에 건물에 대해 증축, 변경, 개축한 것들이 있다면 임대 기간이 만료되었을때, 또는 그 건물을 비우기 전에 본래의 상태로 복구시켜야할 의무가 있다는 규정을 두고 있다.

많은 경우 건물주나 세입자가 무심코 지나치는 경우가 있으나 퇴거시 새로 설치된 시설이나 부착물을 그대로 놓아둔다는 별도의 합의가 있지않는 한 세입자의 퇴거 후 건물주는 건물 상태를점검하여 손상이 된 부분, 또는 임대 계약 이전의 상태로복구시키는 것이 필요하다면이에 소요되는 비용을 청구할 수 있게 된다.

예를 들어 세입자가 사업체를 운영하기 위하여 칸막이나벽을 새로 설치하였다면 건물주가 원하는 경우 퇴거 이전에이를 철거하여 본래의 상태로복구시켜야 할 의무가 있는 것이다.

그러나 원래 있었던 카펫이나 바닥, 또는 천정이나 벽의페인트가 오래되어 낡았거나더러워진 것은 정상적인 마모현상(Normal Wear and Tear)에 해당하기 때문에 새로 바꾸어야 할 의무는 없다고 하겠다.

사업체를 매매하여 임대계약을 매수인에게 양도하였을경우에는 해당하지 않지만 대부분 임대기간이 만료되거나,또는 중도에 계약을 파기하고다른 곳으로 이전을 하게 될경우 이런 분쟁이 발생하므로반드시 건물주와 이 부분에 대해 확실한 합의나 동의를 받아두는 것이 필요하다.

일부 건물주가 시큐리티 디파짓을 돌려주기 않기 위해서일부러 트집을 잡거나, 공사가필요하지 않는데도 억지로 공사금액을 요구하는 경우도 있다.

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<한태호 변호사>