최근 부동산 시장이 겨울철이라는 계절적 영향과 함께 작년부터 가파르게 오른주택가격이 주춤하면서 소강사태를 보이고 있다. 오늘은 몇 가지 질문과 대답의형식을 빌려서 앞으로 주택시장의 향방을 알아보고자한다.

첫째 부동산시장 이제 회복된 것 인가?먼저 회복이라는 단어자체는 과거에 비해 현재의상황이 어떠한지를 물어보는 것이다. 과거를 돌아보는것도 중요하지만 앞으로 시장이 어떻게 움직일 것인지를 예측하는 것이 더 중요하다. 예를 들어 앞으로 누가 First-Time바이어가 될것인가?현재 은행들의 엄격한 융자심사기준은 앞으로 완화될 것인가? 부동산가격은계속 상승할 것인가? 등 많은 질문들이 대두되게 된다.

이러한 질문들에 대해 나름대로 답을 내보고 공부해볼 필요가 있다.

둘째. 베이비부머들은 점차 은퇴하고 Y세대라고 불리우는 밀레니얼 세대는 아직도 부동산 시장에 진입속도가 베이비부머세대에 비해 현저히 늦어지고 있다.

그 이유는 무엇이며 앞으로부동산시장에 어떤 영향을미칠 것인가?현재 미국은 약 8,000만명에 이르는 베이비부머들이 은퇴연령층으로 서서히진입을 시작하면서 소유주택을 팔고 더 작은 주택이나 혹은 은퇴용부동산으로옮겨가는 과정에 있다.

은퇴하는 베이비부머세대뒤를 이어 주택시장에서 주도적 역할을 해야 하는 밀레니얼세대들의 주택시장진입은 늦어지고 있어 앞으로주택시장에 큰 변수로 작용할 우려를 자아내고 있다.

물론 베이비부머와 밀레니얼세대 중간에 X세대가 있지만 전체 인구 숫자면에서는 베이비부머나 밀레니얼세대의 숫자에 있어 50%수준에 불과해 X세대들의주택시장에서의 영향력은밀레니얼세대에 비해 떨어질 수 밖에 없다.

숫자면에서 베이버부머세대와 거의 동등한 숫자의밀레니얼세대들의 첫 주택시장 진입이 늦어지는 이유는 여러 가지가 있지만 그중 대표적인 것으로 학자금론을 들 수 있다. 위의 열거한 3세대 중 가장 높은 교육비율을 보이고 있는 밀레니얼세대들이지만 과다한교육비 지출로 대학졸업과함께 대부분이 학비융자의빚더미에 앉는 경우가 태반이다.

이로 인해 경제적 자립도가 떨어져 졸업 후 결혼이나 자녀출산등도 자연히 뒤로 미루어 지게 된다. 첫 주택을 구입하는 가장 큰 이유가 결혼이나 자녀출산임을 감안할 때 밀레니얼 세대들의 주택시장 진입은 앞으로 더욱 지연될 가능성이 높다. 베이비부머들은 은퇴하고 있는데 이어서 주택마켓에서 다음 승계자들이되어야 할 밀레니얼 세대의시장진입이 더디어지면서생기는 공백을 주택시장전문가들이 가장 염려하는 부분이다.

셋째. 앞으로 주택소유율은 올라갈 것인가? 현재 미국 전체 주택소유율은 약63.5%로 가장 피크를 이루었던 2004년의 69.%에 비해 약 5%가량 낮은 수치를보이고 있다.

대부분의 전문가들은 수년 안에는 미국주택 소유율이 피크 수준으로 회복할것으로 보지 않는다.

수 년내에 주택 소유율은지금보다 1% 혹은 최고 2%정도범위에서 조정될 것으로 관측하고 있다. 이런 낮은 주택소유율의 예상 속에도 눈여겨야 보아야 할 인종그룹이 있다. 바로 젊은히스패닉이다.

이 그룹이 주택소유율의낮은 상승에도 불구하고인종별 분포에서 앞으로가장 빠르게 주택을 소유비율을 늘려갈 것으로 보고 있다.

과거와 현재의 부동산을돌아보고 진단하는 것도 중요하지만 앞으로 다가올 미래의 부동산시장을 예측, 가늠해 보는 것도 너무나 중요한 일이다.

세대간의 주택승계가 늦어지면서 부동산시장의 환경이 의외로 변할 수도 있으므로 한인들도 주택을 통한 은퇴계획을 세울 때 이러한 변화가능성을 염두에두고 은퇴플랜을 짜는 지혜가 필요하다.

(213)590-5533

<스티븐 김, 파이오니아 부동산 대표>