좋은 부동산이란 의미는 고객에 따라서 그 기준이 다를 수가 있지만 모든 부동산 에 투자하려는 고객들에게는 동일한 목표라는생각이 든다. 그러나 너무나 막연하고 구체화되지 못한 주관적인 욕구를 충족시키기 위한 표현임에는 틀림에 없다.

부동산이 좋고 나쁜 것은 부동산을 매입하려는 고객의 투자 목적이나 부동산이 위치한 장소, 건축년도와 부동산으로부터 발생되는 수입을 목적으로 선택할 경우 각 부동산의 수입과 지출이 투자에 적합한 부동산인지 아니면 그렇지 못한지에 따라서 구별할 수있게 되기 때문이다.

다시 말해서 부동산에 투자하기 좋은 매물인지 구별하기 위해서는 투자하려는 사람의 투자 목적에 따라서 같은 부동산이라 할지라도 부동산의 가치가 다르게 평가 된다는 말이다.

이러한 모든 전제조건들을 무시하고 “좋은 부동산이 없습니까? “라는 질문을 받을때마다 좀 당황스러워 할 수 밖에 없는 것이 현실이다.

부동산 브로커는 요구하고 있는 고객의 사정을 전혀 모르는 상황에 놓여 있다는 것을 고려하셔야 된다는 말이다. 고객 자신이 세워놓은 부동산투자 계획을 달성하하기 위해 좋은 부동산을 찾으시는 마음은 이해되지만 이러한 요구에 서비스를 효율적으로 하기 위하여서는 고객의 구체적인 투자 계획을 부동산 브로커에게 사전에 말씀하시는 것이 많은 도움이 된다는 말을하고 싶은 것이다.

필자가 만난 고객 중에서 다음과 같이 투자 목적과 찾고 있는 매물에 대한 요구사항을 구체적으로 말씀하신 예를 여기에 기술하고자 한다.

첫째. 투자 목적은 고정적인 수입이 보장되는 수익성 상업용 부동산이며 은퇴한 입장이라 부동산 관리에 노동력을 필요로 하지 않는 부동산으로 제한하였다.

둘째. 투자 가능한 금액을 밝히는 것이 부동산의 규모를 결정하는데 도움이 되기 때문이다.

투자금액은 염려하지 말라는 말씀을 하시는 고객도 있는데 이는 부동산 크기를 결정하는데 도움이 되지 않는다.

셋째. 부동산을 투자하려는 선호지역을 알려주시는 것이 도움이 된다.

넷째. 부동산에 투자한 후에 기대할 수 있는 투자수익률을 서로 확인하는 것이 좋다.

예를 든다면 100만달러를 가지고 은퇴목적으로 매물을 찾으려는 고객이 수개월간 매물을 찾아보다가 결정하지 못한 상황에서 필자와 만난 일이 있다.

이 고객은 매입가격이 300만달러 정도 되는 매물을 소개 받아서 이제껏 보아 왔으나 결정할 수 없었다는 것이다.

그 이유는 100만달러 다운하고 매입하면 200만달러에 대한 은행융자금액이약 1만1,692달러인데 매물에서 발생하는 월수입 1만2,500달러( 5% capitalizationrate인 경우) 에서 은행융자금을 지불하고 나면 월 808달러 정도만 남게 된다는것이다.

그러면 “월 얼마를 기대하십니까?”라는질문에 최소 월 4,000달러가 필요하다는것이다.

이에 대한 해답은 100만달러 현금으로capitalization rate이 5% 이상 되는 부동산을 은행융자 없이 현금으로 매입하면 월 4,166달러가 되는 것이다.

물론 이 고객이 젊은 나이라면 다른 수입이 있으므로 부동산에서 발생하는 수입에 의존할 필요가 없어 100만달러 현금으로 보다 값비싼 매물에 투자하여 투자 효율성을 높이려는 투자 계획이 합당할 것이다.

이상에서 보는 바와 같이 막연하게 좋은 매물을 찾아보기 전에 부동산에 투자하시려는 고객이 자신의 현황을 브로커에게 사전에 인식시켜 줌으로 필요한 서비스를 효과적으로 할 수 있도록 하는 것이 고객의 투자 목적을 달성시키는데 도움이 될 것이다.

문의 (213)272-6726

<조셉 김 / 뉴스타부동산 부회장>