■ 변동금리 모기지

모기지 이자율 상승 전망과 함께 변동금리가 적용되는 모기지 대출상품에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 변동금리 적용 모기지는 고정금리보다 이자율이 낮아 모기지 페이먼트 부담을 최대한 낮추기 위한 목적으로 많이 활용된다. 최근 주택가격이 크게 인상된 데다 이자율까지 오르기 시작하면 변동금리 대출에 대한 수요가 높아지는 것은일반적인 현상이다. 그러나 일정기간이 지나면 낮은 이자율이 조정되기 때문에 페이먼트가 갑자기 불어나는 위험 부담도 따른다. 만약 변동금리 모기지 상품에 관심이 있다면 장단점을 잘 따져 본 뒤 신청해야 위험부담을 최대한 낮출 수 있다.


◆ 시중 ‘하이브리드’ 변동금리대부분

변동금리 모기지라고 해서 이자율이 수시로 변동되는 것은 아니다. 시중 발급 변동금리 모기지는일정기간만 낮은 수준의 고정 이자율을 적용하고 이후부터 이자율이 조정되는 일종의 ‘변형 변동금리 모기지’ (Hybrid ARM)가 거의대부분을 차지한다.

이자율이 고정되는 기간은 3, 5,7, 10년 등으로 다양한데 이자율고정기간이 짧을수록 더 낮은 이자율이 적용되는 것이 일반적이다.

주택구입 후 장기 거주계획이 없다면 이자율 고정기간에 따른 변동금리 모기지 대출을 선택하는것이 오히려 재테크에 도움이 될수도 있다. 30만달러의 모기지 대출 때 30년 고정금리(약 4.125%)를 선택하는 것보다 5년 변동금리(약 3.625%)를 선택하면 매달 납부모기지 페이먼트가 약 70달러 낮아진다.


■ 시중금리 지수 알면 이자율방향 보인다

고정이자율 적용기간이 끝나면 이자율이 조정된다. 시중금리를 기준으로 이자율이 조정되는데 대출 은행별로 기준으로 삼는금리지수가 여러 가지 있다. 대표적인 금리지수로는 ‘국고채 금리’(Constant Maturity Treasury), ‘자금조달비용 지수’ (COFI), ‘리보’(Libor) 금리 등이 있다.

기준금리 지수는 금융시장 상황에 따라 수시로 변동을 거듭하는데 모기지 변동금리 역시 기준금리 지수에 따라 조정된다. 각종 경제지를 통해 발표되는 기준금리 지수를 확인하면 변동금리조정방향을 어느 정도 전망할 수있다.


■ 은행 부과 이자율 ‘마진’

변동금리 기간 적용될 이자율은조정시기의 기준금리 지수에 은행 측이 부과하는 이자율인‘ 마진’(margin)이 더해져 최종 결정된다.

대출은행이 기준으로 삼는 리보금리가 약 0.86이고 마진이 2.25라면변동금리는 최종적으로 약 3.11%로 결정되는 것이다.

3~5년 전 변동금리 모기지 대출을 통해 주택을 구입한 대출자가이자율 조정시기를 앞두고 있다면그간 이자율이 소폭 상승된 점을감안, 새로 적용될 이자율도 상향조정될 가능성이 높다.


■ 이자율 상한선 있어 안심

고정이자율 적용기간에 낮은 이자율로 큰 혜택을 받았지만 이 기간 경제불안 등으로 기준금리가치솟은 대출자들은 이자율 조정에대한 부담이 크지 않을 수 없다.

그러나 이자율 급등에 따라 페이먼트가 터무니없이 오를 것에 대비해 변동금리 모기지 대출은 이자율 상승‘ 제한폭’ (CAP)을 두고 있다.

변동금리 적용 때 이자율이 일정폭 이상 조정되지 못하도록 하는 규정인데 예를 들어 2/2/6 또는 6/2/6 등의 방식으로 적용된다. 2/2/6 규정의 경우 첫 번째숫자 2는 이자율 1차 조정 시기동안 오를 수 있는 이자율 상한선이다.

고정이자율 기간이 종료된 뒤 1차 조정을 앞두고 있다면 기준금리 지수 상승폭에 상관없이 이자율은 최초 이자율보다 2%포인트이상 조정될 수 없다. 예를 들어 최초 이자율이 약 3.25%였다면 1차조정 때 이자율은 최고 약 5.25%를 넘을 수 없다.

두 번째 숫자 2는 이후 이자율조정시기마다 적용될 이자율 상한선으로 매 조정 때 직전 이자율보다 2%포인트 이상 올릴 수 없는규정이다. 마지막 숫자 6은 이자율조정 횟수와 상관없이 최종 이자율인 최초 이자율보다 6%포인트이상 변동될 수 없음을 의미한다.


■ 이자율 변동횟수

고정이자율 적용기간 종료 뒤얼마나 자주 이자율이 변동되는지 확인해야 한다. 예를 들어 5/1ARM 조건의 변동금리 모기지를받은 대출자의 경우 5년 뒤부터 이자율 변동이 시작되고 이후 매 1년마다 이자율이 변동되는 조건이다. 만약 5/6 ARM을 적용받은 대출자는 5년 기간이 끝나면 이후부터 매 6개월마다 이자율이 변동되는 부담감이 발생하게 된다.


■ 이자율 변동 불안성이 단점

가장 큰 단점은 이자율 변동에대한 부담감이다. 고정이자율이 적용되는 기간은 낮은 이자율의 혜택을 받을 수 있지만 이후 적용될이자율 변동 폭을 예측하기 어려운 것이 가장 큰 단점이다. 고정이자율 기간이 짧다면 향후 이자율시세를 어느 정도 예측할 수 있는반면 기간이 길수록 변동성이 많아져 예측이 더욱 힘들어진다.

요즘처럼 이자율 상승 전망이우세한 시기에는 변동금리 모기지대출 선택에 더욱 신중해야 한다.

또 주택구입 뒤 일정기간 내에 처분계획이 없으면서 단순히 페이먼트를 낮추기 위한 목적으로 변동금리를 선택할 때도 주의가 필요하다.


<준 최 객원기자>