■ 재융자

낮은 고정 모기지 금리 때문에 재융자를 고려하는 주택소유주들이 많다. 재융자는 잘하면 이득이지만 잘못하면 독이 될 수도 있어 본인의 재정상황을 정확히 판단해 재융자에 대한 결정을 내려야 한다. 많은 주택소유주들은 평생 모기지 거래를 4~5번 정도만 하기 때문에 재융자를 잘못 이해하고 실행에 옮기기 쉽다. 주택시장 전문가들은 “지금 모기지 시장은 과거보다 많이 다르다”며 “모기지 융자를 신청한지 10년 이상 지났다면 현 절차가 다소 혼란스러울 수 있다”고 말했다. 일반인들이 갖기 쉬운 재융자 관련 오해들을 살펴본다.


■ 대부분의 사람들은 재융자를 신청할 자격이 없다

많은 사람들은 재정적인 자부심(self esteem)이 약하다. 이 때문에 재융자를 신청할 자격이 되는지 확인도 하기 전에 포기하는 경향이 있다. 주택소유주의 상당수는 자신의 크레딧 기록이 그리 나쁘지 않은데도 불구하고 재융자를 신청할 수 없을 정도로 크레딧이 좋지 않다고 생각한다. 크레딧이 좋지 않아도 렌더로부터 도움을 받을 수 있는 방법은 얼마든지 있다.


■ 모기기 견적은 한 개만 받아도 된다

융자업계 전문가들은 재융자를 신청하기 전에 가능하면 여러 렌더로부터 견적을 받아보라고 조언한다. 비교 샤핑이 가능하기 때문이다. 로컬 렌더, 대형 은행, 온라인 금융회사 모두 융자조건이 제각각일 수가 있다. 여러 회사를 비교할 때 이자율에만 신경 쓰지 말고 서비스의 질도 중요시하도록 한다.


■ 주택 감정은 재융자 이자율에 영향을 끼치지 않는다

주택 감정은 이자율에 큰 영향을 끼친다. 왜냐하면 주택담보 대출비율(LTV)을 좌지우지하기 때문이다. LTV가 지나치게 높으면 렌더는 모기지 보험을 요구하며 이자율 또한 다소 높게 책정된다. 따라서 주택 감정은 믿을 수 있는 로컬 감정사를 고용해 실시하는 것이 좋다.


■ 홈에퀴티에서 원하는 만큼 돈을 꺼내 쓸 수 있다

홈에퀴티에서 뺄 수 있는 돈은 제한되어 있다. 론 밸런스가 41만7,000달러 이하인 컨포밍 융자의 경우 캐시아웃 재융자를 통해 주택시세의 80%까지 빌릴 수 있다. 하지만 집값이 비싸 컨포밍 융자 한도액이 62만5,500달러인 지역에 살 경우 주택시세의 60%까지만 캐시아웃 재융자로 대출받을 수 있다.


■ 광고에 나온 이자율을 항상 적용 받는다

실제로 광고가 수시로 등장하는 이자율을 적용받는 것은 하늘의 별따기이다. 일반적으로 이런 이자율은 집을 살 때 렌더가 주는 이자율이지 재융자를 할 때 받을 수 있는 이자율은 아니다. 보통 집을 살 때 적용받는 가장 좋은 이자율은 크레딧 점수가 아주 높아야 하고 주택가격의 30% 이상 다운해야 한다.


■ 재융자를 통해 이자율을 약간 줄이는 것은 의미가 없다

많은 주택소유주들은 바쁘게 살아가며 현재 이자율이 매우 낮다는 사실을 알지도 못한다. 재융자를 통해 월 페이먼트를 50달러만 줄여도 30년이 쌓이면 큰돈을 절약하는 결과를 가져온다. 매달 100달러를 세이브한다면 30년에 걸쳐 3만6,000달러를 절약하게 된다.


■ 지금까지 모기지 페이먼트를 잘 냈으면 재융자를 얻는데 별 문제가 없다

주택소유주들은 처음 모기지 융자를 얻었을 때보다 수입이 늘었고 융자 페이먼트도 문제없이 잘 냈으면 재융자를 신청하는데 아무런 문제가 없을 것이라고 생각한다. 그러나 모든 재융자 신청자들은 현재의 가이드라인에 따라 심사를 받으며 크레딧 기록, 수입 등을 확실하게 증명해야 한다.


■ 이자율이 오르기 전에 크레딧 점수를 높이기는 힘들다

모기지 융자 페이먼트를 여러 번 내지 않았고, 크레딧카드 밸런스가 높을 경우 크레딧 점수를 단시일 내에 개선하기는 쉽지 않다. 하지만 대부분의 렌더들은 한두 가지 결점으로 크레딧 점수가 낮아진 신청자들을 구제하려고 애쓴다. 최근 어떤 사람은 회사 명의로 된 아메리칸 익스프레스 카드 밸런스가 자신의 크레딧 기록에 올라가 있었는데 고용주가 밸런스를 페이오프했더니 크레딧 점수가 40점 올라갔다.


■ 무비용(no-cost) 재융자는 무료(free)이다

많은 재융자 신청자들은 무비용 재융자는 자신의 주머니에서 돈이 한 푼도 나가지 않고 신청 절차를 마무리할 것이라고 생각한다. 하지만 여기에는 함정이 있다. 보통 렌더는 약간 높은 이자율을 책정하는 방법으로 대출자에게 비용을 부과한다.


■ 기존의 융자 밸런스를 줄이면서 재융자를 신청하면 도움이 되지 않는다

융자 전문가들은 “융자 원금을 줄이면서 재융자를 하면 이자율을 낮출 수 있다”고 조언한다.

예를 들면 2,000달러를 내고 LTV를 70%로 줄이는 방식으로 이자를 절약하면 투자금을 회수하는데 큰 도움이 되며 아울러 나에게 돈을 내는 효과도 얻을 수 있다.


<구성훈 기자>