[주택 구입 타이밍]

주택 구입에 가장 적합한 시기는 언제일까? 주택 구입을 앞둔 사람이라면 누구나 갖게 되는 질문이다. 구입자마다 나름대로 기준을 정해놓고 최적의 구입 타이밍을 재려고 안간힘을 쓴다. 그렇지만 가장 적절한 구입 타이밍을 묻는 질문에 정답은 없다. 구입자별로 처한 재정 상황과 구입 목적 등 여러가지 요인이 주택 구입 타이밍을 좌우한다. 최근 주택 거래가 매우 활발해져 주택 구입에 대한 관심이 높아졌다. 그렇지만 남들이 구입한다고 따라서 구입하는 것은 위험하다. 대신 본인의 상황에 맞는 주택 구입 타이밍을 찾는 것이 현명하다.


■ 개인 재정상황

주택구입 타이밍을 결정짓는 가장 중요한 요인은 구입자의 재정상황이다. 이자율이 낮고 주택 시세도 낮아 여러모로 내 집마련에 유리한 시기라도 준비된 ‘돈’이 없으면 주택을 구입할 수없다.

만약 주택구입에 사용할 보유자금이 부족하다면 모기지 대출 자격이라도 갖춰야 하는데 그렇지 않으면 주택을 구입할 시기가 아닌 것으로 판단하면 좋다.

모기지 대출을 통해서 주택을 구입하려고 한다면 모기지 페이먼트가 소득의 28%를 넘지 않을 것으로 예상될 때를 구입 타이밍으로 삼을 수 있다. 만약 현재 소득이 이 기준에 미치지 못한다고 판단되면 주택구입 타이밍이 아닌 것으로 여겨도 좋다.

모기지 대출 조건을 갖췄다고 해도 주택구입 후 모기지 페이먼트를 지속적으로 납부할 수 있도록 미래 소득이 안정적인지 따져봐야 한다. 대출은행은 모기지 대출을 승인하기 전 구입자의 재정상황을 점검하지만 현재 재정상황이 기준이다.

실직이나 발병, 이혼 등의 사유로 소득이 감소하면 모기지페이먼트 납부가 힘들어진다. 주택구입 타이밍을 결정하기에 앞서 향후 소득이 얼마나 안정적일지를 최대한 가늠하는 것이 급선무다.


■ 주택시장 현황

주택구입 능력을 갖췄다고 판단된 뒤에는 주택시장 상황을 구입타이밍 결정 기준으로 살펴봐야한다. 주택구입을 고려중인 지역의 주택시세와 임대료 시세 등 주택시장 안팎의 다양한 흐름을 분석한다. 주택 구입은 여러 지출 중에서도 금액 면에서 규모가 매우 큰 지출이다. 그래서 실용적인 측면도 고려해야 하지만 투자전망도 살펴봐야 한다.

주택구입으로 재정손실이 예상된다면 좋은 구입 타이밍으로 볼 수 없다. 재정적인 관점으로 주택구입 타이밍을 결정지을 때 흔히 임대료 대비 주택구입 비용이 활용된다. 주택구입지로 생각 중인 지역의 임대비용이 구입에 들어가는 비용보다 높을 때 주택구입이 고려된다.

주택시세 흐름이 과거와 조금 다른 양상으로 진행되는 점도 주택구입 전 고려할 점이다. 베이비부머 세대만 하더라도 주택구입이 부의 축적수단으로 여겨졌다. 약 50년 전 2만달러에 구입한 주택이 30년 후 10배 이상 오르는 것이 일반적이었다. 그러나 최근 주택구입자들에게는 동일한 공식 적용이 힘들어졌다.

직전 주택시장 위기를 거치면서 거의 대부분 주택 소유주들이 주택 자산가치가 곤두박질쳤고 10년이 지난 지금 시세가 회복되지 않는 소유주도 상당수다. 주택구입 뒤 시세가 오를 것으로 기대되더라도 갚아 나가야 할 이자액, 업그레이드 및 리모델링 비용, 주택 관리비 등까지 고려해 타이밍을 결정해야 한다.


■ 주택시세

흔히 말하는 주택구입 타이밍은 주택시세와 관계가 깊다. 주택가격은 항상 일정한 주기로 상승과 하락을 거듭하는 패턴을 보여왔다. 주택가격이 낮다고 판단되면 주택구입이 적합한 타이밍으로 삼아도 되지만 오르는 시기라면 관망자세가 필요한 때다. 주택가격이 현재 3년째 상승 곡선을 그리고 있다.

올 들어 상승폭은 상당히 완만해졌지만 오히려 주택구입에 대한 관심은 예년보다 높아졌다. 주택시세를 기준으로 주택구입 타이밍을 결정할 때 올해보다는 3년 전이 훨씬 유리했던 것을 이제 알 수 있다. 그러나 당시는 주택가격이 바닥을 확인할 때라서 추가 하락에 대한 우려도 많았던 시기로 섣불리 주택구입 결정을 내리기 쉽지 않았다.


■ 모기지 이자율

주택 구입 타이밍을 좌우하는 요소 중 하나는 모기지 이자율이다. 주택가격과 함께 모기지 이자율 변동에 따라 주택구입 결정을 내리는 구입자가 많다. 올해 안에 기준금리 인상에 따른 모기지 금리도 오를 것이라는 관측이 지배적이었다.

단지 이 같은 전망에 시중 모기지 이자율이 오르면서 대기 중이던 주택구입 수요가 주택구입 타이밍으로 여기고 일시에 주택구입에 나서는 현상이 발생했다.

그러나 최근 기준금리 인상시기가 다시 늦춰질 수도 있다는 소식이 전해지면서 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 관심을 모으고 있다. 이처럼 모기지 이자율이 떨어질 것으로 기대되면 주택구입 타이밍을 조금 미루는 것이 좋다. 반면에 얼마 전처럼 이자율이 상승세를 나타내면 지체 없이 주택구입에 나서야 이자비용을 낮출 수 있다.


■ 계절

계절에 따라서도 주택구입 타이밍은 결정될 수 있다. 다양한 매물선택 폭이 중요한 구입자는 봄철이 적절한 주택구입 타이밍이다. 1년중 매물량이 급격히 늘어나는 시점이 봄철이다. 여름방학 시즌 이사를 계획 중인 셀러들은 대부분 봄에 집을 내놓는 경우가 많다. 그러나 매물량이 늘어나는 만큼 구입자도 증가하는 시기로 구입경쟁이 불가피한 시기다.

반면 주택구입 경쟁을 피하고 싶은 구입자는 연말 휴가철인 겨울철을 주택구입 시기로 삼으면 좋다. 매물량이 감소하는 반면 구입자도 현저히 줄어드는 시기다. 주택 처분에 조급해진 셀러들의 경우 구입자에게 유리한 조건의 구입계약을 체결하는 빈도가 높아지는 시기다.

<준 최 객원기자>