부동산 판매를 의탁할 때에 판매자가 부동산 관련정보를 제공한다. 대부분의부동산 내용 정보는 카운티재산세와 기록을 사용한다.
일반적으로 주택은 약 70%의 기록이 있지만, 상가는 약 50% 정도다.
법에 의해서, 부동산 업자는 MLS 에 올려놓은 정보를 알고 있어야 하며, 어느 누구라도 거짓 또는 정확한 정보가 아닌 사유로서 피해를 입었다면 책임이 있다. 구입자가 잘못된 부동산판매 정보에 의하여 손해를 보았으므로 처음 부동산 판매 의탁을 받은 판매자 부동산 업자에게 책임을 부과한 사건도 있다. 허위 사실을 먼저 유포한 사람이 다른 사람을 잘못 인도했을 때는 그 사람이 손실을 배상해야 한다. 그리고 융자 신청자는 은행 감정 결과에 대한 피해 청구를 할수 없다.
한 사건에서, 은행 감정사가 부동산 문제점을 찾아 내지 못했기에 터무니없는 가격에 구입을 했다면서 감정사 상대로 손해 배상 청구를 했다. 융자를 받기 위해서는 은행이 감정사를 채용하고 그 비용은 융자 신청자가 지불한다.
융자 신청자가 땅을 160만달러에 구입하기로 계약했다. 땅을 구입해서 폐품처리 하는 사업을 하고자했다. 구입 계약서에는 융자허락 조건, 물리적인 조건, 토질 조사, 측량, 소유권 검토, 정부 기록 조사 등 여러 조건들이 있었다. 단, 감정 조건은 안 넣었다. 왜냐하면, 감정 가격이 너무 낮으면 융자가 안 나올 수 있기 때문이었다. 은행은 감정사를 채용해서 감정 가격에 근거해서 융자를 제공했다. 감정 가격은 178만달러였다. 구입자는 에스크로가 끝난 후에 감정 가격이 너무 높고, 은행 감정사가 태만 적으로 잘못 설명했기에 피해를 보았다고 주장했다. 땅을 구입 할 것인가, 아닌가에 대한 결정을 감정 보고서에 의존해서 구입했기에 손해를 보았다고 했다는 것이다. 감정사는, 채무자에 대한 의무가 없다고 주장했다.
구입자는 구입 계약서에 구입자 보호를 위해서 충분히 여러 조건들을 요구했다.
그러나 감정 조건을 요구하지 않았다. 은행 감정 보고서에는, 구입자 이름과 구입자가 사용할 용도가 기재되어 있다. 구입자가 감정서에 의존했다면서 청구한 것을 찾을 수가 없다.
은행 감정 보고서는 은행 융자제공 목적을 위한 감정이다. 구입자 사용 목적에 적합한가, 구입자가 구입을 할 것인가, 아닌가에 대해 영향을 주려는 것이 아니다. 은행이 융자를 주어야 할 것인가, 아닌가를 결정하기 위한 보고서이다. 채무자가 감정 보고서에 의존 했을 때에만 채무자에 대한 감정사 의무가 부여된다. 채무자는 은행과 감정사의 계약에 의해서 제 3 의 수혜자일 뿐이다. 채무자가 감정 보고서를 사용하고자 한 것이 아니므로 감정사에 의존한 것이 아니다. 은행이 감정사를 채용해서 융자담보물에 대한 감정은 융자 신청자 융자를 제공하기 위한 것이지만 은행 감정보고서는 은행의 이익을 위한 것이지 채무자의 이익을 위한 것이 아니다.
즉 구입자 자신이 부동산에 대한 조사를 했어야 한다. 구입자는 자기의 이익을 위해서 판매된 이웃 간의 비교, 또는 다른 부동산업자로부터 가격을 알아볼 수 있었든 것을 하지 않은 실수를 저질렀다. 감정 가격보다는 구입자는 부동산이자가 목적에 적한합가, 그리고 은행이 융자를 제공해준다면 가격이 적합할 것이라고 기대를 한 것이다.
은행 감정서는 판매자한테 참고 자료일 뿐이다. 여기에 의존하면 안 된다.
(951)462-1070
