[점보융자]

금융 당국의 대출 보증한도액을 초과하는 융자를 점보융자라고 한다. 점보융자는 고가의 주택을 비교적 낮은 다운페이먼트로 구입할 때 활용되는 융자상품이다. 얼마 전까지만 해도 정부 보증을 받을 수 없다는 위험부담 때문에 보증한도가 낮은 ‘적격 대출’(일반 융자, Conforming Loan) 보다 높은 이자율이 적용됐다. 그러나 약 2년 전부터 두 융자상품 간 이자율 시세가 역전되면서 부유층의 고가 주택 구입에 점보융자 활용이 많아지고 있다.


■ 말 그대로 ‘특대형’ 융자

‘크다’란 뜻의 명칭에서 알 수 있듯이 점보융자의 대출 한도액은 적격 대출융자 상품보다 훨씬 높다. 점보융자는 또 정부 보증기관의 대출 한도기준에 맞지 않는다는 의미로 ‘부적격 대출’ (Non-Conforming Loan)이라고 불리기도 한다.

1938년과 1970년 각각, 국영모기지 보증 기관인 패니매와 프레디맥은 대출 보증기준을 마련하고 기준에 부합하는 적격대출은 다시 사들이거나 보증하는 방식으로 융자시장에 유동성을 공급해 왔다.

시중 대출은행들은 지급 받은 유동성을 일반 소비자들에게 더 많은 대출을 발급하는 데 활용했다.

보증기관의 매입 및 보증기준은 다운페이먼트 비율, 크레딧 점수, 대출 후 적립금, 등 여러 가지로 그 중 한 가지가 대출 한도액이다. 2015년 기준 대출 보증한도액은 약 41만7,000달러이고 고가 주택의 한도액은 약 62만5,000달러다. 대출액이 이 금액을 초과하면 부적격 대출인 점보융자를 받아야한다.


■ 점보융자 이자율이 더 낮아져

전통적으로 점보융자에 적용되는 이자율은 일반융자보다 최소 약 0.25% 높은 추세를 나타냈다.

대출액이 높을 뿐만 아니라 정부 보증을 받을 수 없다는 위험부담에 대한 보상이라고 할 수 있다.

그런데 두 융자상품 간 이자율 흐름이 약 2년 전부터 역전되는 현상을 보이기 시작했다. 점보융자 적용 이자율이 일반융자 이자율을 밑도는 현상이 처음으로 나타났다.

지난 2년간 미국경제가 나아질 것이라는 믿음이 ‘모기지 담보부증권’ (MBS) 투자자들 사이에서 형성되면서 일반융자에 적용되는 이자율은 실질적인 추가하락이 없었다. 반면 연방준비제도 입장에서는 미국경제가 기준금리를 인상할 만큼 회복되지 않아 은행에 적용되는 기준금리는 현재까지도 거의 제로상태를 유지 중이다.

시중 대출은행들이 중앙은행에 지급해야 할 이자율에 여유가 생기면서 이를 점보융자 이자율 인하에 활용하고 있어 이자율이 오히려 낮아지는 현상이 발생한 것이다.

약 2년 전부터 나타나기 시작한 현상으로 현재까지 점보융자의 이자율이 일반융자보다 약 0.25% 낮게 형성되고 있다.


■ 점보 융자의 장점

◆ 20% 미만 다운에 PMI도 필요 없다

대출액이 높아 다운페이먼트 비율도 높아야 할 것 같지만 실제로 그렇지 않다. 점보융자의 다운페이먼트 기준은 일반융자보다 덜 까다롭고 최근 약 10%(대출 한도 약 100만달러 기준)까지 낮아졌다.

점보융자를 통해 100만달러를 넘는 고가주택을 다운페이먼트 자금 약 10만달러만 마련되면 구입할 수 있게 됐다.

게다가 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 때 의무 가입해야 하는 모기지 보험 규정도 적용되지 않는 것이 장점이다. 대신 20% 다운 대출자보다 약 0.25% 정도 높은 이자율이 적용되고 ‘부채 비율’ (DTI)을 약 30~36%까지 낮춰야 점보융자를 받을 수 있다.

◆ DTI 기준 낮아

현금 보유율이 높은 점보융자 대출자에게는 일반융자보다 훨씬 완화된 DTI 기준이 적용된다.

일반융자를 받을 때 DTI 최고 한도는 일반적으로 약 43%. 주거비포함, 가구 생활비가 소득의 최고 43%를 초과하면 대출 승인을 받기 어려워진다.

그러나 점보융자의 경우 이 기준이 조금 완화된다. 점보융자를 발급 뒤 충분한 현금 보유율을 증명하면 DTI 한도가 약 46%까지 상향 조정된다.

◆ 소득증명도 덜 까다로워

점보융자의 소득증명 절차도 일반융자에 비해 덜 까다롭다.

예를 들어 한 동일업종에서 봉급생활자로 약 15년간 근무하다 최근 같은 업종에서 창업한 대출자의 경우 일반융자를 받으려면 적어도 최근 2년 치 세금보고서를 통해 소득이 증명되어야 한다.

반면 점보융자의 경우 창업한 사업이 안정적임을 증명하면 1년치 세금보고서 제출로 소득증명이 가능하다.

◆ 현금 보유 정도 높아야

융자 발급 뒤 보유해야 하는 현금기준은 다소 까다로운 편이다. 일 융자의 경우 융자가 발급된 뒤 약 6개월 치에 해당하는 모기지 페이먼트, 재산세, 보험료 등의 자금을 증명하면 된다.

점보융자의 경우 적어도 12개월치가 증명되야 대출 발급이 가능하다.

12개월치 중 6개월치는 일반은행계좌 예금, 나머지 6개월치는 기타 은퇴연금 계좌 등으로 대체 가능하다. 점보융자 대출자의 DTI가 낮으면 보유 현금기준도 낮아진다.


<준 최 객원기자>