[거짓 대출 신청서]

좋은 의도라는 ‘하얀 거짓말’이 통하기도 한다. 그러나 모기지 대출신청서에는 아무리 하얀 거짓말도 안 통한다. 사소한 거짓이라도 나중에 발견되면 그 대가 너무 크다. 소득을 부풀리고 부채 규모를 낮춰 대출 한도를 높이기 위한 거짓말이 가장 흔하지만 사실이 발견됐을 때의 결과를 보면 시도할 엄두가 나지 않을 것이다. 모기지 대출이 거절되는 것은 그나마 다행이다. 만약 대출 발급 후 거짓이 발견되면 이자율이 인상될 수도 있고 당장 대출액 상환 요구를 받을 수도 있다.

세금 관련 사항이 거짓으로 판명나 연방국세청(IRS)까지 나설 수 있다는 것을 상상만하면 끔찍하다. 온라인 금융 정보 업체 크레딧 닷컴에 따르면 모기지 대출 관련 허위 기재는 사기 범죄에 해당, 최고 30년 징역형 또는 최고 100만달러의 벌금형이 적용될 수 있다. 대출을 조금 더 받아 원하는 집을 사고 싶은 욕심이 나더라도 모기지 대출 신청서에 거짓말은 절대 안 된다는 사실을 새겨두자.


■ 실 거주용인데요

가장 흔한 허위사실 기재 유형 중하나는 투자목적으로 구입하면서 실거주용이라고 밝히는 것이다. 의도여부와 상관없이 실제와 다른 사실이 발견되면 대출자는 어떻게든 책임을 피하기 힘들다. 구입 뒤 임대계획이 분명히 있음에도 실 거주용으로 대출을 받으려는 목적은 대출 비용에 큰 차이가 나기 때문이다. 거주용으로 대출을 받을 때는 이자율과 다운페이먼트 비율이 투자용보다 훨씬 낮아 부담이 덜하다.

구입비용이 낮기 때문에 임대를 통한 수익률도 상대적으로 높아져 허위기재 유혹에 빠지기 쉽다. 대출은행이 투자용 구입 때 엄격한 대출기준을 적용하는 이유를 이해하면 사실대로 기재해야 하는 이유도 분명해진다.

거주자가 주택 소유주인 대출자는 모기지 대출 연체율이 투자자에 비해 낮기 때문에 대출은행 입장에서는 위험도가 낮은 것으로 판단돼 낮은 이자율이 적용된다.

은행 측이 허위기재 사실을 알아내는 방법이 의외로 간단한 것도 허위기재를 주의해야 하는 이유다. 대출 신청서에 기재된 대출자의 사회, 경제적 배경이 주택 구입지에 적합하지 않거나 페이먼트 고지서 발송지가 주택 주소지와 다른 경우 의심 대상이다. 은행은 의심 대상자로 판단되면 관계자를 보내 즉시 조사에 착수하기 시작한다.


■ 조금 더 법니다

모기지 대출 승인 여부와 대출 한도를 좌우하는 기준이 대출 신청자의 소득 수준이다. 봉급 생활자의 경우 소득을 부풀리기 힘들지만 그래도 허위사실 보고에 나서는 간 큰 대출자가 있다.

자영업자의 경우 본인이 직접 세금보고에 나서기 때문에 마음만 먹으면 신청서상의 소득을 조정할 수 있지만 사실이 발견되면 책임 면피는 거의 불가능하다. 은행이 신청자의 소득 확인을 위해 요청하는 서류는 세금보고서, 은행잔고 증명서, 월급명세서 등이다.

이 중 가장 공식적인 서류인 세금보고서 상의 소득을 승인 기준으로 삼는 경우가 많다. 일부 신청자는 세금보고서 소득 내용을 위조해 은행에 제출하지만 쉽게 발각되는 행위다.

은행은 신청자에게 보고서를 요청하지만 IRS로부터도 별도로 제출 받기 때문에 두 보고서 간 차이가 바로 확인된다. 자영업자도 마찬가지다. 본인 또는 세무 담당자가 작성한 손익계산서와 세금보고서 간 금액이 일치되지 않으면 모기지 대출을 받는데 어려움을 받게 된다.


■ 다운페이먼트, 다 제 돈이에요

다운페이먼트 마련이 주택 구입의 가장 큰 장벽이다. 그래서 다운페이먼트 자금을 준비하기 위한 갖가지 방법이 동원된다. 주택 구입을 목적으로 다운페이먼트 자금 중 일부를 일시 빌려서 활용하는 경우 이같은 사실을 은행 측에 알려야한다.

대출자 입장에서는 다운페이먼트 자금을 납부하기만 하면 되지 무슨 상관이냐고 생각하기 쉽지만 은행이 보는 관점은 다르다. 가까운 친척이나 심지어 부모로부터 이자 없이 일시 빌린 자금이라도 나중에 갚아야 하는 조건이라면 대출자의 부채로 인정된다. 그만큼 위험도가 높은 대출자로 분류되기 때문에 은행 측이 반드시 확인에 나서는 사항이다.

대출자 본인 입장에서도 향후 본인의 모기지 연체 위험을 낮추기 위한일종의 사전방지 절차 정도로 받아들이고 은행 측 기준을 따르는 것이 안전하다. 만약 무상으로 지원된 자금이라고 할지라도 반드시 제공자를 통해자금이 상환조건 없는 지원이라는 것이 서면으로 확인되어야 한다.


■ 은행가격 몰래 부풀리기

정말 구입하고 싶은 집이 있는데셀러가 좀처럼 가격을 내리려고 하지 않을 때 고민하는 바이어에게 다가오는 유혹이 있다. 셀러가 받기를 원하는 높은 가격대로 구입을 진행하고 거래가 완료된 뒤 리베이트나 ‘킥백’(kick back)의 형태로 보상을 제공하겠다는 제안이다.

흔한 보상형태로는 셀러가 바이어의 클로징 비용을 대납하거나 심지어 모기지 대출에 필요한 다운페이먼트까지 은밀하게 제공되기도 한다.

대출 은행 측이 이같은 사실을 설사 감지하지 못하더라도 문제는 터진다. 시세보다 높은 가격의 주택을 대상으로 대출을 발급하게 되면 주택가격 하락 때 연체 위험이 높아진다.


■ 공동 대출자 있어요

대출자격을 갖추지 못했을 때 자격을 갖춘 ‘공동 대출인’ (co-borrower)을 내세워 모기지 대출을 받는 방법이 있다. 흔히 첫 주택 구입 자녀를 위해 부모가 공동 대출인으로 나서거나 형제 또는 친척 등이 주요 공동 대출자 대상이다. 모기지 대출 계약서대로라면 공동 대출인도 구입하는 주택에 주거 의무가 있고 모기지페이먼트 상환의무가 있다.

그러나 거주는커녕 실제로 페이먼트까지 분담하는 경우는 드물다. 오로지 대출 승인을 위한 목적으로 공동 대출에 서명하는 것이다. 허위 공동 대출의 경우 피해는 대부분 공동 대출인에게 돌아간다. 공동 대출인의 크레딧 보고서에 모기지 대출관련 부채기록이 등록된다. 향후 주택 구입, 차량 구입 등 대출일 필요할 때도 불이익이 있다.


■ 고용경력 뻥튀기

대출조건 중 하나가 대출자의 고용경력이다. 일반적으로 한 직장이나 한 업종에서 2년 이상 근무경력이 있으면 일단 기준은 통과한 셈이다. 고용경력이 2년 미만인 대출 신청인들이 경력을 부풀려보려는 유혹을 받기 쉽다. 그러나 대출심사 절차 중 한가지가 신청인의 고용을 증명하는것. 고용업체로부터 신청인 고용증명과 함께 고용기간을 확인하는 서류를 요청해 받기 때문에 허위사실은 통하지 않는다.


■ 빚 없어요

부채 비율이 낮으면 모기지 대출 승인율도 높다. 대출을 받기 위해 크레딧카드 부채 등 각종 부채를 실제로 줄이려는 노력도 많다. 그런데 단순히 신청서상에 부채내용을 줄여서 제출을 시도하지만 효과는 전혀 없다.

대출심사 절차의 첫 번째 단계가 신청인의 크레딧 보고서를 발급받는 것인데 보고서에는 공식적인 부채가 모두 기재되기 때문에 숨기려야 숨길 수 없다.

<준 최 객원기자>