[’턴 키’ 매물]

젊은층의 주택구입 목적이 바뀌고 있다. 내 집 장만을 통해 가족과 함께 단란한 생활을 꿈꾸는 대신 임대=수익 목적의 투자용 주택 구입에 나서는 젊은층이 늘고 있는 것. 아예 생애 첫 주택부터 투자용으로 장만, 모기지 대출 부담을 덜어 보겠다는 목적이다. 주택시장 활황과 침체를 겪어 주택 보유에 대한 부담은 크면서도 낮은 이자율과 높은 임대 수요를 감안하면 주택 투자기회를 놓칠 수 없다. 그래서 최근 젊은층 구입자들은 거주용보다는 임대를 목적으로 한 투자용 주택을 많이 찾고 있다. 특히 집이 이미 비어 있고 내부 수리까지 완료돼 구입 후 바로 임대매물로 내놓을 수 있는 이른바 ‘턴 키’(turn key) 매물에 대한 관심이 높다.


■ 결혼 앞두고도 거주용 아닌 투자용에 관심

캄보디아 출신 이민자 N(40대)은 곧 결혼을 앞두고 있다. 그동안 직장과 함께 병행해 온 간호대학 생활을 마치는 대로 결혼식을 올릴 예정이다.

주경야독으로 바쁜 나날을 보내고 있는 N은 짬이 나는 대로 집을 보러다니는 중이다. 그런데 N은 찾고 있는 집은 결혼 뒤 부인과 함께 거주할 집이 아니라 임대를 위한 투자용 주택이다.

집값이 많이 올랐지만 모기지 이자율이 낮아 장기보유 목적의 주택 구입에 적절한 시기라는 판단이다. 현재 거주 중인 삼촌 집에서 결혼 후에도 머물 예정인데 삼촌이 거주하는 지역의 주택가격은 N이 부담하기에 너무 올라 주로 교외의 임대수요가 높은 지역에서 집을 보고 있는 중이다.

N이 눈여겨보는 매물은 구입 후 바로 임대가 가능한 상태의 매물들. 플러핑 매물 등 내부 수리와 리모델링 등이 완료돼 구입 뒤 별도의 수리가 필요 없는 매물이 N의 주 구입 대상이다. N은 이미 리버사이드 카운티 지역에서 매물을 찾아 에스크로를 진행 중이다.


■ 구입 직후 임대가능 ‘턴 키’ 매물에 관심

N처럼 최근 젊은층의 주택 구입 행태에 변화가 일고 있다. 거주할 주택을 찾지 않고 임대수익 목적의 투자용 주택 구입에 나서는 젊은층이 늘고 있다.

US뉴스 앤 월드리포트(이하 US뉴스)는 젊은층의 주택 투자구입 붐과 이들 수요를 겨냥한 ‘턴 키’ 매물 중개업에 대한 높은 관심을 최근 보도했다.

턴 키 매물 중개업은 빈 집이지만 내부수리와 정리가 말끔히 된 매물 매매만 알선하는 업종이다. 일부 업체는 구입 전 세입자를 찾아주거나 구입 후 관리까지 다 도맡아 한다.

US 뉴스에 따르면 북가주 샌타클라라에 거주하는 제이 다오(30)는 인근 지역에서 집을 보러 다니다가 치솟은 집값을 도저히 감당할 능력이 없다고 판단돼 타주로 눈을 돌렸다.

타주에서도 주택 가격 상승이 비교적 낮은 시카고나 인디애나폴리스 지역을 중심으로 주로 턴 키 매물을 집중적으로 보러다녔다. 엔지니어로 근무하는 다오는 “턴 키 매물 투자는 소극적인 부동산 투자방식”이라며 “바쁜 전문직 종사자 중 부동산 투자를 희망하는 사람들에게 적합한 투자방식”이라고 US 뉴스와의 인터뷰에서 설명했다.


■ ‘턴 키’ 매물 전문업체와 연락

투자목적으로 턴 키 매물을 구입하는 방법은 다양하다. 구입 전 모두 상당한 시간을 투자해 시장조사와 매물점검 등에 나서야 한다는 점을 유의해야 한다.

가장 쉬운 접근 방법으로 턴 키 매물만 전문 취급하는 중개업체를 찾는 것이 있다. 우선 주택 구입 적합지역을 선정한 뒤 지역 내 턴 키 매물 중개업체에 연락해 찾는 가격대의 매물 자료를 요청한다.

매물 자료를 제공 받은 뒤 구입 결정은 전적으로 구입자의 노력에 달려 있다. 타주라도 시간을 내 매물을 반드시 방문해 상태와 입지조건, 주변여건 등을 직접 확인해야 한다. 매물 자료를 제공한 중개업체도 찾아가 담당자를 만나본다.

인터넷 광고로 계약금과 수수료 등을 먼저 요구하는 일부 사기업체가 있기 때문에 연락된 업체를 반드시 방문하도록 한다. 매물조건 등이 마음에 들면 중개업체와 구입조건에 대해 협상에 돌입한다. 구입과 동시에 세입자를 받을 수 있는 조건의 매물을 찾아야 손실을 막고 투자 수익을 조금이라도 더 올릴 수 있다.


■ 적절한 관리업체 찾는 일 중요

가까운 지역의 턴 키 매물을 구입하는 경우 굳이 턴 키 매물업체를 통하지 않아도 가능하다. 매물 검색과 내부수리, 세입자 물색 등 구입자가 감당해야 할 작업이 많아지지만 그만큼 절약되는 비용도 크다. 온라인 매물 검색업체나 지역 부동산 에이전트를 통해 투자용으로 적합한 턴 키 매물 검색이 구입 첫 번째 단계다.

매물을 찾을 때 수리가 많이 필요하지 않은 매물을 구입 대상에 포함시킨다. 직접 턴 키 매물을 구입할 때 가장 중요한 것은 매물 구입보다 매물 구입 후다. 매물 구입 후 적절한 관리업체를 찾는 것이 손실 없이 꾸준한 임대수익을 올릴 수 있는 방법이다.

US 뉴스에 따르면 뉴욕 퀸즈에 거주하는 샌디 스미스(37)는 펜실베니아주에 투자용 목적의 주택을 2채나 구입했다. 주택을 구입하는 것까지는 괜찮았지만 구입 후 적절한 관리업체를 찾기까지 여러 업체를 거치며 소중한 경험을 쌓았다.

스미스가 고용한 업체는 잔디 관리에서부터 모기지 페이먼트까지 투자용 주택 관리와 관련된 모든 업무를 대행하고 있다. 스미스는 단지 500달러가 넘는 수리가 필요할 경우에만 직접 나서서 처리한다고 한다.


■ 위험요소 고려

모든 투자가 위험이 반드시 따르듯 턴 키 매물 투자 역시 고려해야 할 여러 위험요소가 있다. 주택 구입 및 투자경험이 적은 젊은층은 아무리 우수한 관리업체를 고용해도 실수를 겪게 될 확률이 높다.

스미스의 경우 지역 재산세가 너무 가파르게 올라 임대 수익률이 낮아진 경험을 털어 놓았다. 지역 임대료 상승보다 재산세가 빠르게 오르다보니 임대수익에서 재산세 비용이 차지하는 비중이 너무 높아졌던 것이다.

다오는 임대주택 운영과 관련, 전형적인 위험요인을 모두 경험했다. 건물관리에 애를 먹는 가하면 세입자가 나간 뒤 새 세입자를 찾기까지 임대료 수익을 올리지 못했다. 새 세입자를 찾는 일도 만만치 않았다.

전문가들은 젊은 투자자들이 턴 키 매물에 투자할 때 반드시 여유자금을 확보해야 한다고 조언한다. 임대료만으로 모기지 페이먼트 상환에 나섰다가 공실기간이 길어지면 모기지 페이먼트 납부에 어려움을 겪기 쉽다.

구입 전부터 구입 뒤까지 많은 시간을 투자해 지역 임대료 시세 변동, 주택가격 시세, 임대수요 현황 등 여러 정보를 조사한 뒤 투자에 나서야 한다.

<준 최 객원기자>