주택을 구입하려는 바이어들이 귀에 박히도록 많이 듣는 서류 중 하나가 은행융자 사전 승인서, 즉 ‘pre-approval letter’일 것이다. 주택 뿐 아니라 상가, 아파트 등 상업용 부동산을 구입하려 할 때도 이 은행 융자 사전 승인서가 반드시 필요하다.

이 서류는 본인이 얼마나 은행으로 부터 융자를 받을 수 있는지를 나타내는 서류다. 바이어의 다운페이먼트와 은행으로 받을 수 있는 융자 금액을 합하면 본인이 구입할 수 있는 부동산 가격이 나오게 된다. 실제로 융자 전문가는 아니지만 50만 미만의 주택을 구입해야 할 듯한 바이어가 75만 주택을 보길 원해서, 은행에 가서 미리 얼마까지 집을 구입할 수 있는지 알아보라 권유한 적도 있었다. 고객의 시간을 아끼기 위해서였다.

융자 금액 및 부동산 구입 가격 상한선을 정하기 위해서는 먼저 최근 2년치 소득세 보고서, 최근 두달치 은행 스테이트먼트, 한달치 월급 명세서, 그리고 크레딧 조회를 위한 소셜번호를 모기지 융자 기관에 제출한다. 융자 기관에서 서류를 검토한 후 보통 2-3일 이내에 주택을 구입할 수 있는 가격과 이자율 및 융자 조건 등을 조언해 준다.

이때 융자 기관에서 발급해주는 서류가 은행 융자 사전 승인서다. 이 서류를 미리 받아 놓고 주택을 구입하시는 것이 시간을 낭비하지 않고 효율적으로 자신에 맞는 집을 구입하시는 첫걸음이 된다.

이 임시 은행 융자 승인서 발급 절차를 생략한 채 주택을 구입하려던 바이어들은 낭패를 많이 경험한다.

약 6개월간 원하는 지역을 정하고 가격대를 알아봐서 마음에 든 집을 찾았지만, 크레딧 점수가 본인도 모르게 사소한 실수로 안 좋아져서 오퍼를 넣지도 못하고 좋은 기회를 잃어버리는 경우가 많다.

크레딧 점수가 좋아야 좋은 이자율을 받을 수 있다.

스몰 클레임이나 콜렉션 등이 크레딧 리포트에 나오게 되면 융자 자체가 힘들어지는 경우도 있다. 그러므로 부동산 구입을 나서기 전에 꼭 크레딧을 조회해서 미리 준비하는 것이 좋다.

은퇴 연금 계좌에 있는 재정을 인출해서 다운페이를 하려는 경우도 있는데이 때에는 은퇴 연금을 미리 꺼내 쓸 경우 페널티나 이자 등 비용이 얼마 정도 되는지 잘 알아보는 것이 좋다. 일반적으로 은퇴 연금이나 보험 등에서 인출, 다운페이를 할 경우 인출 금액에 대한 높은 이자를 내거나 이자가 없다고 해도 상당한 금액의 패널티를 낸다.

한번은 페널티 조항을 에스크로 들어가기 전에 미리 알아 볼 것을 권유 했지만 중요하게 여기지 않고 간과하는 바람에 본인이 정말 좋아하는 집을 찾았지만 할수 없이 중간에 에스크로를 캔슬한 경우도 있다.

주택 구입하는 바이어들에게 가장 민감한 것이 이자율일 것이다. 애초 융자기관에서 제시한 이자율 즉 융자 사전 승인시의 이자율과 나중에 Lock in 할 최종이자율은 달라질 수 있음을 염두해야 한다. 특히 시장에서 광고하는 이자율과 본인의 이자율이 많이 달라질 수도 있음을 알고 이에 미리 대처해야 한다. 개인의 크레딧 정도, 다운페이먼트 금액, 소득 및 직업군의 특성, 주택이 단독인지, 콘도인지 등 여러 가지 요소로 많은 차이가 있다. 또한 언제 이자율을 결정하느냐에 따라 상당한 차이가 있으므로 융자전문가와 함께 상의하는 지혜가 필요하다.

집을 구입하는 일은 행복한 일임에도 불구하고 미리 준비하지 못하면 에스크로중에 상당한 스트레스를 받게 된다. 미리 부동산 및 융자 전문 에이전트와 충분히 상담해 함께 준비한다면 정말 원하는 주택을 구입할 뿐만 아니라 그 과정이 아주 즐겁고 신나는 기쁜 시간이 될 것이다.

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