나와 내 가족을 위해 살주택을 장만한다는 것은 매우 기쁜 일이다. 새로 장만한나의 보금자리에서 사랑하는 가족들과 많은 행복한 추억을 만들어 나가는 기쁨은 무엇에도 비교할 수 없을 것이다. 특히 한인 이민자들에게 내 집 장만의 의미는 더욱 특별할 것이다. 오늘은 집모기지 이자를 인컴 텍스에서 어떻게 공제 받을 수 있는지에 대해 알아보고자 한다.
우선 주거용으로 구입한 주택이나 세컨드 주택에 매달 납부하는 주택융자 모기지 페이먼트에 포함이 된 이자의 일년치 부분을 그 해 소득에서 먼저 공제받을 수 있다. 그리고 현재 거주하고 있는 주택이나 세컨드 주택을 리모델링하기 위해 받은 2차 주택융자의 이자 부분도 역시 그 해의 소득에서 공제를 받을 수 있다.(참고로 Alternative Minimun Tax에서도 혜택을 받을 수 있다 - 이부분은 해당 CPA와 상의하기를 권한다)그러면 주택 융자상한도는 얼마까지 혜택을 볼 수 있을까? 개인이나 부부가 공동으로 소득보고를 할 때에는 100만달러까지 이자 페이먼트를 공제를 받을 수 있고(주거용 주택과 세컨드 주택을 합쳐서), 결혼 한 부부가 각기 따로 세금보고를 할 때에는 각각 50만달러까지를 공제를 받을 수 있다.
그러므로 주거용 주택구입이나 새로 집을 지을 때, 그리고 주택을 개조할 때 이들 금액을 넘긴 부분에 관한 주택융자 페이먼트 이자는 더 이상 공제를 받을 수 없다. 한 가지 조심할 것은 주택을 리모델링을 할 목적으로 쓴 모기지 이자를 세금에서 공제를 받으려면 세무서에서 제시한 조건에 맞아야 한다는 것이다.
첫 번째는 주택 리모델링을 하기 위해 융자를 받은 금액으로 인해 해당 주택의 시장가치가 상승했거나, 두 번째는 해당 주택의 수명이 늘어났거나, 마지막으로 원래 주거용 부동산이 아닌 건물을 주거용으로 합법적으로 전환을 한 경우만 이자 공제 해택을 받을 수가 있다. 주택을 수리하기 위해서 한 융자의 이자 부분은 공제 대상이 아니라는 것도 꼭 알아 두어야 한다.
또 세무서에서 정의하는 주거용 부동산 정확한 의미를 알아두면 유용할 것이다.
우선 주택소유주의 직계가족들이 일 년 내의 대부분을 거주하는 것이다. 그리고 주택소유주의 직장 근처에에 주택이 있고 은행 구자에 나타난 주소와 일치하면 된다. 마지막로는 주택의 주소가 세금보고를 한 주소와 일치 해야한다.
세무소에서 정의된 세컨드 주택의 정의는 무엇일까.
우선 세컨드 주택은 해마다 다를 수 있고, 모빌홈이나, RV, 보트도 포함된다. 만약 세컨드 주택을 렌트로 내놨을 때 융자금액의 이자를 세금공제를 받을 수 있을까?
역시 세무소에서 정해놓은 가이드라인만 충족 하면 역시 문제없이 공제를 받을 수 있다.
세컨드 주택 소유주가 일 년에 최소 14 일 이상을 거주 하거나,일 년에 총 렌트를 놓은 날짜의 최소 10%를 주택소유주가 거주를 하면은 융자금액의 이자 페이먼트에 대해서이자 공제를 받을 수 있다.
그리고 세컨홈 소유주가 일년 내내 사용을 하지 않았을 때에도 그해에 렌트를 주지를 않았을 경우에 는 역시 이자 공제를 신청을 할수 있다.
필자가 여기서 언급을 한것은 가장 기본적인 주택융자의 세금공제 해택에 대한 상식이다. 각 개인의 세금보고시에 참고 하고 각자의 CPA와 개개인의 세금공제사항을 상의 해서 합법적인 세금 절세를 하길 바란다.
(310)802-2417
