최근 한 여성이 바이어와 가게매매 계약까지 마친 상태에서 바이어가 갑자기 매매 계약을 취소한다고 알려왔다며 필자에게 어떻게 하면 좋으냐고 물어 왔다.

필자의 법률회사에서 취급하는 케이스들 가운데 약 35% 정도가 부동산 관계 또는 상업 리스관계이다. 부동산 관계의 경험이 풍부함으로 하와이의 큰 에스크로 회사 고객도 계속 도와 주고 있다.

얼마전 고객의 상업용 비즈니스 거래를 도와주며 다시 한번 한국과 하와이의 부동산 거래의 차이점을 느꼈다.

한국에서는 아직도 부동산을 사고 팔 때 공평하게 제3자 역할을 하는 에스크로 회사들이 없다. 쉽게 얘기해 하와이에서는 셀러와 바이어가 계약을 맺으면 즉시 계약서를 에스크로 회사에 건네주고 에스크로를 연다.

에스크로 회사는 매매계약서(Purchase Contract, 전에는 DROA(Deposit, Receipt, Offer and Acceptance)라고 불렀으나 몇년전에 PC로 바뀌었다)에 있는 내용들과 조건들을 분석하며 모든 것들이 계약대로 이루어질 때 필요한 부동산 관계의 명의를 옮기는 서류(Deed)등을 변호사에게 부탁하여 작성하며 셀러와 바이어가 필요한 모든 서류와 ‘소유권 보험(Title Insurance)등을 주문해 주며 또 셀러와 바이어의 사인을 시간에 맞추어 받는다.

에스크로가 있기에 셀러와 바이어는 계약내용만 지키면 된다.

이에 반해 한국에서는 적당히 계약을 하고 말발이 센 쪽이 시비를 걸어 계약내용들을 수정하고 자신에게 유리하게 하는 경우도 종종 있다.

그러나 이런 것은 하와이에서는 통하지 않는다. 다만 한쪽이 계약내용을 지키지 못한다면 계약위반을 한 당사자에게 가격을 흥정하거나 매매 계약 자체를 자동적으로 취소시킬 수 있다. 그리고 바이어 입장에서 계약된 부동산을 마련하고 싶다면 피해액수 요청 대신 스페시픽 퍼포먼스(Specific Performance)소송을 하여 반드시 부동산을 마련할 수도 있다.

예를들어 바이어가 매매계약이 45일안에 60만 달러를 30년 고정된 융자로 3.5% 이하의 이자로 융자가 불가능하면 계약이 무효가 된다고 하면 45일안에 5%의 이자를 얻게 될 경우 바이어는 부동산을 살 필요가 없고 에스크로 회사에서는 에스크로를 취소하고 계약이 무효화 된다.

이외에도 바이어가 전문가의 집 조사결과가 만족할 경우 집을 산다는 조건을 걸었을 경우 전문가의 감정 결과 수리부분이 많다는 결과를 얻게 되면 수리비용을 감안해 집 가격을 흥정할 수 도 있다.

필자는 한때 이런 경우에 처한 바이어 고객의 입장에서 10만달러를 매매 가격에서 흥정해 준 경험이 있다. 에스크로가 클로징 되었다는 것은 매매가 끝난다는 의미이다.

에스크로 서비스는 셀러와 바이어가 공정하게 절반씩 분담한다. 에스크로에 대해 좀 더 자세히 알려면 하와이주법 449를 분석하면된다.

fsp@dkpvlaw.com