최근 부동산을 구입한 구매자들 중에서 구입한 가격보다 적게 나온 부동산 감정가 때문에 한바탕 곤욕을 치른 구매자들이 많았다.

또 매매 가격보다 부동산감정 가격이 적게 나와서 계약 해지를 당한 주택 소유주들의 얘기도 여기저기서 많이 들리고 있다. 오늘은 부동산을 감정하는 절차에 대해서 많은 한인들이 잘못 이해하고 있는 부분들을 알아보고자 한다.


# 은행의 입장 : 은행은 부동산 감정사와 현재 감정하는 부동산에 관해 의사소통을 하면 안된다?

답은 ‘그렇지 않다’ 이다.

은행은 감정사와 현재 진행중인 감정 평가에 대해 연락을 주고 받는 것이 꼭 필요한 절차이다. 부동산 감정의 목적, 감정에 쓰인 모든 자료 등등, 양자간에 소통은 필수적이다.

또 은행이 감정 보고서에 관해서 우려할 만한 사항이 발견됐을 때에는 은행에서 취할 수 있는 확고한 절차가 있다. 감정을 더 보완할 비교대상으로 쓸 수 있는 매물을 더 제출해야 한다던가, 감정서에서 발견된 오류를정정해야 한다던가, 감정사가 어떻게 감정가를 결정 지었는지를 설명하라고 요청하는 것 같은 대화는 흔하게 볼 수 있는 광경이다.

은행은 꼭 Appraisal Management Company를 통해서 감정사를 정해야 된다는 것도 틀린 상식이다. 다만 감정사를 골랐던 직원과 대출심사 결정자가 다른 사람이어서 영향력을 행사할 수가 없을 때에는 상관이 없다. 어디에다 감정을 의뢰하던 은행의 감정가격에 대한 외압만 없으면 된다.

# 구매자의 입장 : 감정사는 구매자가 고용 한 사람이다?

비록 구매자가 감정비용을 내는 것이 관행이지만, 감정사는 은행에서 고용됐다고 보는 것이 정확하다. 감정사의 임무는 은행담보인 부동산 가치에 관한 정확한 분석을 해서 은행대출 결정하는 것을 도와주는 것이기 때문이다.

# 현재 구매하고자 하는 부동산이 리모델링이 잘 되어있는 경우, 감정가가 현 주인이 들인 돈만큼 더 나올까?

꼭 그렇지는 않다. 감정사는 이런 경우에 현재 주택구매 수요자들이 어느정도 가격을 제시 할 것인가를 더 중요하게 생각하기 때문이다. 현 주택소유주가 리모델링 해놓은 것이 구매자가 마음에 들지 않거나 필요없는 경우도 허다하기 때문이다.

# 감정사가 부동산 가격을 정한다?

역시 정확하지 않은 말이다. 감정사의 역할은 은행대출 심사때 도움이 될수 있는 믿을 수 있는 자료에 의한 감정의견을 제출하는 것이기 때문이다.

# 감정사와 Home Inspector는 같은 임무를 수행한다?

아니다. 감정사는 객관적이고, 편견이 없는 분석에 의거한 감정가를 도출해 냄으로서 은행대출 심사 때 담보부동산의 현재가격을 이해하는데 도움을 주는 것이고, Home Inspector 의 임무는 구매자를 위하여 사고자하는 부동산의 상태를 점검해주는 것이다.

# 부동산 에이전트는 감정사와 의사소통을 할 수 없다?

역시 틀린 대답이다. 부동산 에이전트가 감정사한테 과도하게 압력을 넣어서 감정가격에 영향을 주는 것이 아니라면 얼마든지 의사소통이 허용된다. 감정사와 부동산 에이전트가 제공할 수 있는 자료를 비교하여 오히려 더 정확하고 객관적인 감정보고서를 준비할 수 있는 경우가 많다. 또 부동산 에이전트가 감정에 관해서 우려되는 부분이 있을 때에도 역시 감정가에 이의를 제기할 수 있는 공식적인 경로가 있다.

감정사는 부동산 구매계약서도 꼼꼼하게 읽고 매매 계약내용을 충분히 이해해야한다. 부동산 매매가격만이 중요한 것이 아니고 매매 조건에 따라서 감정가격이 달라질 수도 있기 때문이다.

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