이르면 다음 달 출시되는 연 1%대 초저금리 수익공유형 모기지를 이용해 주택을 구입할 경우 초반 1년간 주거비용은 전월세에 비해 많이 들지만 주택 처분 시점인 7년째에 접어들어 집값이 오르면 비용이 크게 낮아지는 것으로 나타났다. 7년 후 주택 가격이 그대로 유지되기만 해도 수익공유형 모기지를 통해 매입을 하는 편이 주거비가 적게 들었다.

10일 서울경제신문이 1%대 수익공유형 모기지를 이용한 주택 매입과 전세·월세의 주거비용을 시뮬레이션한 결과 7년간 주거비용이 가장 낮은 것은 모기지를 통한 매입이었고 전세와 월세가 뒤를 잇는 것으로 조사됐다. 순자산 2억원을 보유한 가구가 서울 평균 매매가와 전세가 수준인 5억원, 3억5,000만원 주택에 각각 거주하는 경우를 가정한 결과다. 월세는 전셋값 3억5,000만원 수준인 서울 송파구 잠실 리센츠 아파트 전용면적 27㎡의 월세 실거래가인 보증금 2,000만원에 월 임대료 100만원을 적용했다.

일단 첫 1년 동안 월세로 거주하는 가구는 임대료 1,200만원에 보증금을 1년간 은행에 예치했을 때 얻을 수 있는 기회비용(평균 예금금리 2.42% 적용) 48만원, 중개수수료·이사비 등 총 1,408만원의 비용을 부담해야 한다. 전세일 경우에는 순자산에 대한 기회비용 484만원과 부족한 보증금 1억5,000만원을 대출 받았을 때 내야 하는 연이자(전세대출금리 3.9%) 585만원, 중개·이사비까지 총 1,359만원이 든다.

반면 1%대 모기지로 집을 사면 전월세보다 최대 1,000만원의 주거비가 더 들어간다. 대출금 3억원에 대한 이자로 금리 1.16%(코픽스-1%)를 적용해 348만원만 부담하면 되지만 취득·등록·재산세 1,170만원 등 세금이 추가되기 때문이다. 기회비용(484만원)과 중개·이사비까지 합하면 총 2,352만원의 비용이 발생하게 된다.

하지만 1% 모기지를 이용한 뒤 주택 가격 상승분을 집주인과 은행이 나누는 시점인 8년째에 접어들면 상황이 역전된다.

1% 모기지로 구입한 주택이 연평균 2% 상승할 경우 집값은 5억7,000만원이 돼 7,000만원의 차익이 발생한다. 이 중 대출금에서 7년간 대출 평잔(20년 만기 기준) 2억5,500만원이 차지하는 비율인 51%(3,570만원)를 은행이 가져가고 남은 3,430만원은 집주인의 수익으로 돌아간다. 이에 따라 7년간의 기회비용과 대출이자·재산세 등을 합한 금액에서 집주인의 수익을 빼면 주거비용은 2,889만원으로 낮아진다.

7년간 집값 변동이 없어도 모기지를 통한 매입이 전월세보다 유리하다. 집값 상승에 따른 수익이 없을 경우 주거비는 6,319만원으로 전세와 월세(연평균 5% 인상) 비용인 8,716만원, 9,879만원보다 낮다.

다만 집값이 연평균 1% 하락하면 집주인이 3,000만원의 손해를 보게 돼 주거비가 9,319만원으로 늘어난다. 집값이 이보다 더 떨어질 경우에는 전월세로 거주하는 편이 집을 매입하는 것보다 주거비가 덜 들어가게 된다.