[로우 다운페이먼트]

지난 연말 연방 정부가 로우 다운페이먼트 융자프로그램을 연이어 발표했다. 올 들어서는 기존의 로우 다운페이먼트 융자로 잘 알려진 FHA 융자가 모기지 보험료를 대폭 낮춘 프로그램도 소개됐다. 다운페이먼트 기준이 더 낮아지고 보험료까지 인하된 로우 다운페이먼트 전성시대가 찾아온 것이다. 로우 다운페이먼트 융자가 그동안 없었던 것은 아니었지만 최근 수년간 주택 구입자들의 외면을 받으며 유명무실하게 운영되어 왔다. 올해부터 실시될 로우 다운페이먼트 프로그램들은 기존보다 대출조건이 훨씬 완화돼 실시될 예정이다. 그렇지만 프로그램별 각각의 장단점은 있다. 장단점에 따라 주택 구입자들이 누릴 수 있는 혜택에도 큰 차이가 난다. 각 프로그램의 자세한 내용과 프로그램 간 비용 차이를 통해 어떤 프로그램이 더 적합한지 알아본다.


■ ‘주택시장 안정’ FHA 보험료 인하 배경

연방주택국(FHA)이 보증해 흔히 FHA 융자로 불리는 프로그램으로 간단한 내용과 최근 실시된 모기지 보험료 인하 배경을 알아보면 다른 모기지 프로그램과 비교에도 도움이 된다.

FHA는 연방 정부기관으로 주택 융자를 직접 발급하지 않고 시중 은행이 발급한 융자를 보증하는 기관이다. FHA가 보증한 주택융자는 체납이 발생해도 은행 측이 손실을 보상받을 수 있다.

체납 발생에 따른 손실 보상을 위해 FHA는충분한 보상기금을 마련 운영해야 하는데 이 기금은 FHA 융자를 발급받는 대출자들이 납부하는 보험료로 충당한다. 대출자들은 모기지 페이먼트와는 별도로 이 보험료를 납부하게 된다.

보험료율은 FHA 재정상태와 정부 가이드라인에 따라 항상 변동한다. 만약 FHA 자금이부족하면 보험료율이 인상되고 자금이 충분할 경우 내려간다. FHA 융자는 2008년 서브프라임 사태 발생 이후 주요 주택 구입 수단으로인기를 끌며 발급 비율이 갑자기 높아졌다. 그러나 불과 2, 3년 만에 모기지 연체율이 상승하는 바람에 FHA 자금이 고갈나기 시작했다.

결국 모기지 보험료 인상으로 이어졌다. 이후 FHA 모기지 보험료는 무려 5차례나 가파르게 상승하기에 이르렀다. FHA 보험료율은 2010년 약 0.55%에서 2013년 약 1.35%까지 치솟았다. 그러다가 최근 연체율이 낮아지는 등 주택시장이 상당히 회복되면서 FHA는 자금을 확보하게 됐고 모기지 보험료 인하에 나설 수있게 된 것이다.


■ FHA, 선납·연간 보험료 두 종류

FHA 융자의 가장 큰 걸림돌로 지적됐던 모기지 보험료가 올해부터 대폭 인하되며 다시 주택 구입자들의 인기를 끌고 발급률도 높아질 것으로 기대된다. 올해 FHA 융자를 통해 주택을 구입할 계획이라면 모기지 보험료와 관련, 몇 가지 알아 둬야 할 사항이 있다.

올해부터 0.85%로 인하되는 모기지 보험료는 연간 적용되는 보험료로 매달 납부해야 하는 보험료지만 이와는 별도로 융자 발급 때 일시불 납부하는 보험료가 있다.

융자액의 1.75%를 현금비용으로 납부하거나 융자액에 포함시켜 매달 분납하는 보험료다.

FHA의 연간 보험료는 주택 에퀴티 비율 상승과 상관없이 상환기간 내내 적용되는 비용이며 세금공제 혜택대상 비용은 아니다.


■ 프레디맥-패니매, 3% 다운페이먼트

기존 5% 다운페이먼트 프로그램을 운영해오던 국책 모지기 보증기관 프레디맥과 패니매는 FHA보다 다운페이먼트 비율이 더 낮은 프로그램(이하 ‘3% 프로그램’)을 소개했다.

지난해 말 발표된 프로그램은 최저 다운페이먼트 비율이 3%로 FHA 다운페이먼트 비율인 3.5%보다 더 낮다. 이 프로그램 역시 다운페이먼트 비율이 낮은 점 때문에 ‘모기지 보험’(Private Mortgage Insurance: PMI)에 의무적으로 가입해야 한다. 보험료율은 이번에 인하된 FHA의 보험료율보다 조금 높은 약 1.05%다.

융자 한도액인 41만7,000달러까지 대출받을 경우 PMI에 반드시 가입해야 한다. 그러나 FHA와 달리 융자발급 때 일시불로 납부하는보험료 규정이 없는 것이 장점이다. 또 주택 에퀴티 비율이 약 20%를 넘게 되면 더 이상 모기지 보험료를 내지 않아도 된다. 이 프로그램에 적용되는 모기지 보험료는 세금공제 대상 비용이라는 점도 FHA 융자와 다른 점이다.


■ 다운페이먼트 3.5% 미만, FHA가 유리

FHA의 3.5% 다운페이먼트 융자와 패니매, 프레디맥의 신규 3% 프로그램에 적용되는 모기지 보험료 구조를 알아봤으니 이제 두 프로그램 간의 비용을 직접 비교해 보겠다.

30만달러짜리 단독주택을 구입하는 경우를 예로 각각 3.5%씩 다운했을 때 달라지는 모기지 보험료와 매달 납부하는 모기지 페이먼트금액 등을 살펴본다.

두 프로그램 모두 융자액은 28만9,500달러로 동일하지만 FHA 융자의 경우 1.75% 선불모기지 보험료 규정이 있기 때문에 융자액이 29만4,566달러로 조금 높아진다.

FHA 융자의 경우 인하된 보험료율인 약0.85%를 적용하면 매달 납부해야 하는 모기지보험료는 약 205달러다. 3% 프로그램의 경우 보험료율 약 1.05%가 적용돼 월 약 253달러의 모기지 보험료를 납부해야 한다.

일반적으로 FHA 융자 이자율이 조금 낮은점을 감안, FHA융 자 에 는 약3.5%(30년 고정)의 이자율, 3% 프로그램에는 약 3.75%의 이자율을 적용하면 매달 납부하는 모기지 페이먼트 금액은 각각 1,323달러와 1,341달러로 계산된다.

주택 보험료는월 약 100달러, 재산세는 월 약 300달러로 동일하다면 FHA 융자 때 세전 월간모기지 비용은 약 1,928달러, 3% 프로그램의 경우 약 1,994달러로 FHA 융자 때 페이먼트 금액이 다소 낮아진다.

세후 페이먼트 역시 FHA 융자 때 약 1,580달러, 3% 프로그램은 1,633달러로 FHA 융자가 낮은 편이다.

FHA 융자의 경우 선납 보험료(융자액의 약 1.75%)가 여전히 부담이었지만 그래도 프레디맥과 패니매의 3% 프로그램에 비해 월 페이먼트 금액이 낮다.

이는 FHA 모기지 보험료가 0.85%로 대폭 인하된 결과로 30만달러짜리 주택 구입 때3% 프로그램 대비 연간 약 800달러의 비용이 절약된다.

그러나 다운페이먼트 비율을 5%로 조금 높이면 반대의 결과가 나타난다. 5%를 다운할 경우 FHA에 적용되는 모기지 보험료는 변동이 없지만 프레디맥과 패니매의 모기지 보험료(PMI)는 약 0.54%로 거의 절반 수준으로 떨어진다.

결과적으로 프레디맥과 패니매가 보증하는 융자의 페이먼트 금액이 FHA 융자의 금액보다 소폭 낮아진다. 만약 5% 이상 다운페이먼트를 할 계획이라면 PMI 융자가 고려되며 세금공제혜택까지 받을 수 있는 것이 장점이다.


<준최 객원기자>