부동산 시장이 호전을 보이는 가운데 지난 8일 버락 오바마 대통령은 연방주택관리국(FHA)의 모기지 보험료를 낮출 계획을 발표 했다.
오는 26일 이후로 FHA융자를 신청할 경우 현재연 1.35%의 융자 보험을 연 0.85%로 줄어든 보험료로 30년 고정 융자를 보유할수 있다.
이 융자 보험료의 하락은 10만달러 FHA 융자시월 42달러 절약을 의미한다.
FHA 이자율도 매우 낮은 30년 고정 3.25%를 보이고있다.
10만달러 당 월 모기지 442달러와 월 융자보험 70달러로 구매자의 바잉 파워를 높여줄 것이다. 이같이 낮은 이자율과 모기지 보험료는 작년 이맘때 바이어에 비해 약 10% 비싼 집을 구매하더라도 비슷한 페이먼트를 지불할 수 있게 해줄것이다.
이 수치는 이미 FHA 융자를 가지고 있는 홈오너들에게 희소식으로 4.25%의 이자율, 1.35%의 융자보험을 소유하고 있는 사람이 재융자를 할 경우 10만달러 당월 100달러 이상의 페이먼트 차이를 볼 수 있다.
중산층을 위한 캘리포니아주 FHA 첫 주택 구매혜택(CHF Platinum)의 경우 구매금액의 0.5% 다운, 일반 FHA의 경우 구매금액의 3.5%의 다운페이먼트를 요구하는 것과는 달리 Conventional 융자는 구매금액의 5%가 최저 다운페이먼트였다.
하지만 2014년 12월 국책모기지 기관 패니매는 2015년 상반기부터 3% 다운페이먼트 Conventional 융자를 도입할 계획을 발표했다.
한인타운처럼 콘도나 타운하우스에 많이 거주하는 한인들에게는 FHA 융자보험료 하락보다 Conventional융자의 다운페이먼트 하락이 오히려 더 매력적이다.
그 이유는 FHA 융자로는 FHA 승인이 되어 있는 콘도나 타운하우스만 구매할 수있기 때문이다.
하지만 2007년 이후로 HOA(관리비)가 밀린 단지가 많아져 FHA의 승인을받을 수 있을 만큼 재력이 있는 단지는 드물기 때문이다.
하지만 올해 초부터 콘도나 타운하우스를 구매할 때도 3% 다운페이먼트를 적용받는다면 내집 마련이 더욱 쉬워질 것이다.
이렇듯 융자 가이드라인이 완화되면서 10년 전처럼 급격한 주택가격 폭락이 있을까 두려워하는 바이어들은 구매를 망설이는 경우도 있다.
하지만 10년 전에는 모든 바이어가 0% 다운이 가능했으며 융자회사에서는 세금보고서를 고려하지 않는 경우가 대부분이었다. 쉽게말해 숨 쉬는 사람이면 돈 한푼 없이도 수입에 관계없이 원하는 집을 구매할 수 있었던 것이다.
더군다나 처음 3~5년은 이자만 지불해도 거주할 수 있게 해줘 가능하지 않을 정도의 낮은 페이먼트로 꿈꾸었던 집을 잠시나마 소유한 후 반납하게 해주었다.
하지만 많은 문제가 발생한 이후 세금보고 내용을 IRS와 대조하거나 인컴이 미비한 경우 30% 이상의 다운페이먼트를 요구했다.
그러므로 정말 수입에 맞는 집을 구매하거나 많은 금액을 다운하였기에 예전처럼 집을 쉽게 포기하는 일은 보기 어려울 전망이다.
그러므로 차후 이자의 상승과 더불어 주택가격 하락은 불가피하나 이전과 같은 폭락을 보기는 어려울 것이다.
지금이 집을 구매할 시기인가? 현재 가격이 높은 것은 사실이다. 하지만 현찰로 일시불에 구매하는 것이 아니라면 구매하는 가격보다는 매월 지불할 페이먼트를 더 유심히 살펴보아야 한다.
재작년과 작년에 비해 올해는 가격의 상승이 주춤할 것이며 셀러 역시 터무니없이 높은 가격을 원하는 상황은 줄어들 것이다.
투자자들 역시 주춤하여 현금 바이어와 경쟁하는 일이 줄고 일반 바이어가 많아져 이제는 셀러보다 오히려 구매자가 힘이 세질 가능성도 엿보인다. 그러나 이자율의 하락과 모기지보험료 하락으로 바이어는 저렴한 페이먼트를 유지할 수 있어 본인이 거주할 집이라면 구매하기 적절한 시기라고 본다.
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