■ 낮은 이자율 적용 받기

모기지 이자율이 다시 4%(30년 고정) 미만으로 떨어졌다. 모기지 이자율이 하락하면 재융자 시장이 출렁인다. 수주 간 이자율이 슬금슬금 오르면서 재융자를 포기한 주택 소유주들이 많았다. 이들에게 마치 연말 선물을 안기듯 재융자기회가 다시 찾아왔다. 11월 셋째 주(20일 기준) 30년 만기 고정금리는 3.99%로 전주(4.01%)보다 하락했다. 재융자에 많이 활용되는 15년 만기 고정금리도 전주보다 내려간 약 3.17% 수준을 기록했다. 이자율 수준으로만 보면 올해 마지막 재융자 기회가 형성됐다고 볼 수 있다. 하지만 누구나 낮은 이자율을 적용받는 것은 아니다. 재융자를 위해 사전에 준비한 만큼 낮은 이자율의 혜택도 누리게 된다. 재융자 때 낮은 이자율을 적용받기 위한 준비단계를 알아본다.


1. 크레딧 점수 회복

크레딧 점수가 약 620~640점만 되면 대부분의 은행으로부터 모기지 대출을 받거나 재융자를 실시하는데 큰 문제는 없다. 하지만 크레딧 점수가 700점 미만일 경우 최근 낮은 이자율을 적용 받기는 힘들다. 다소 높은 이자율이 적용돼 당초 기대했던 재융자 혜택이 줄어들게 된다.

융자 전문가들에 따르면 크레딧 점수가 740점을 넘을 경우 최상의 이자율의 조건을 받는데 전혀 문제가 없다. 재융자를 준비중이라면 우선 크레딧 점수부터 개선해야 조금이라도 더낮은 이자율을 받을 수 있다.


2. 가계 부채 줄이기

재융자 신청 때 낮은 이자율을 받기 위해 크레딧 점수만큼 중요한 것이 부채 비율이다. 재융자 신청인의 부채 비율이 높으면 낮은 이자율을 적용 받기 힘들뿐만 아니라 재융자가 거절될 수도 있다. 재융자를 계획중이라면 우선상환 가능한 부채부터 정리하는 것이 좋다.

크레딧카드 사용액이나 차량, 가전제품 등 물품 할부 구입액 등을 갚아 부채 비율을 낮추도록 한다. 재융자를 앞두고 신규 크레딧카드 개설을 하거나 차량 할부 구입에 나서면 부채비율이 높아지므로 주의해야 한다.


3. 재정관련 각종 서류 준비

재융자 신청 때 제출해야 할 재정 서류들을 미리 준비해 둔다. 재융자 신청에 필요한 기본서류들로는 최근 2년간 세금 보고서와 W2 양식, 최근 월급 명세서, 은행 잔고 증명서, 기타자산 증명서 등이다. 가장 중요한 서류로는 크레딧 보고서가 있다. 충분한 시간을 두고 크레딧 보고서를 발급받아 특이 사항이나 오류 사항이 있는지 점검해야 한다.


4. 수수료 비용 마련

재융자 수수료를 현금으로 마련해 둬야 차질 없이 재융자를 마감할 수 있다. 재융자에 들어가는 수수료는 대개 융자 금액의 약 2% 정도다.

융자 금액이 커질수록 수수료 비용도 높아진다. 일반적으로 재융자 완료 전 현금으로 수수료를 납부해야 하기 때문에 미리 수수료 비용을 준비해 놓도록 한다. 주택 에퀴티가 충분할 경우 수수료를 융자 금액에 포함시키거나 은행이 대신 내주는 대신 높은 이자율을 적용하기도 하지만 매달 납부하는 페이먼트 금액이 상승한다.


5. 재융자 후 페이먼트 예측

재융자 신청을 위한 서류와 비용 등의 준비를 마친 후에는 재융자 실시 후 예상되는 페이먼트 금액을 알아본다. 은행 측에 직접 문의하기 전 우선 인터넷을 통해 예상 페이먼트 금액을 알아보면 은행 측과 직접 상담 때 도움이 된다. 인터넷 재융자 계산기 등을 통해 만기별, 융자 금액별, 이자율별 예상 페이먼트를 확인해 재융자 혜택을 가늠한다.


6. 적절한 만기 결정

재융자에 가장이 사용되는 만기는 30년 또는 15년이다. 30년 만기는 재융자 후 매달 납부하는 페이먼트 금액이 현저히 줄어드는 장점이 있지만 상환기간이 연장되는 것은 단점이다.

15년 만기의 경우 낮은 이자율이 적용되고 에퀴티가 빨리 늘어나지만 월 페이먼트 금액은 30년 만기에 비해 높다. 은퇴를 앞두고 있다면 30년보다는 15년 만기를 통해 모기지 대출을 조기 상환하는 편이 좋다.


7. 적합한 은행물색

재융자 만기가 결정된 후에는 재융자를 신청할 은행을 알아보도록 한다. 은행별로 제시하는 수수료 비용과 이자율 등이 천차만별이라서 많은 은행을 접촉할수록 유리한 이자율을 찾는데도 도움이 된다.

은행 형태에 따라서도 재융자 내용이 달라지는데 크레딧유니언, 커뮤니티 은행, 대형 은행, 대출 전문 은행, 융자 중개업체 등에 각각 문의한다. 낮은 이자율을 제시하는 은행에만 현혹되지 않고 수수료 비용 등도 함께 검토하는 것이 중요하다. 은행별 이자율, 수수료 비용 등을 점검한 뒤에는 재융자 신청기간에 큰 불편 없이 일할 수 있는 은행을 고른다.


8. 이자율 비교 및 이자율 고정기간 결정

은행별 이자율을 비교할 때는 ‘연이율’(APR)이 아닌 실제 이자율을 비교해야 한다. 연이율은 은행별 부과 수수료까지 포함한 이자율로 실제 이자율이 얼마인지를 알 수 없다. 실제 이자율이 낮아야 재융자를 통해 절약되는 페이먼트 금액을 정확히 확인된다.

낮은 이자율을 제시하는 은행을 결정했다면 이자율 고정시기를 결정해야 한다. 이자율은 시시각각 변동하기 때문에 은행 측과 상의해 이자율을 고정해야 갑작스런 상승으로 인한 피해를 막는다. 대개 30~45일간 이자율 고정기간이 주어지고 연장이 필요하면 별도 비용이 발생한다.


<준 최 객원기자>