부동산 업계에서는 매년 11월 정도에 내년도에 대한 준비로 매우 바쁘게 움직인다. 특히 각종 부동산 법률개정으로 에이전트들은 현업 이외에 여러 가지 교육으로 분주하기 일쑤다. 2015년부터 개정되거나 추가되는 부동산 관련 내용이 있어서 지면을 통해 소개하고자 한다.
모든 부동산 문서는 에스크로가 종결된 일로부터 3년 동안 브로커가 보관하도록 법으로 정하고 있다. 그런데 스마트 폰을 통한 통신의 발달로 텍스트, 인스턴트 메시지, 트위터 같은 의사소통을 보관해야 되는 지에대한 고민과 논란이 그동안 있었다. 가령 텍스트를 통한 에이전트 간의 컨펌이나 확증 같은 것들도 보관해야되는 지 여부가 그렇다. 하지만 아직은 이런 의사소통들은 문서 형태든지 파일 형태든지 보관하지 않아도 된다고 결정을 내렸다. 하지만 이메일의 경우에, 분명하게 보관해야 된다 또는 하지 않아도 된다고 명확하게 결정하지 않았다. 그래서 머지않아 이메일에 관해서는, 아직도 의견이 분분한데, 나중에는 보관하도록 법이 바뀔것 같다는 것이 현장의 목소리다.
또한 주목할 만한 법 추가 개정은 상업용 부동산매매 중 에이전트의 Agency Relationship에 대한 디스클로저이다. 일반적으로 주택 매매시에는 에이전트가 리스팅을 받거나 오퍼를 쓸 때, 또는 1년 이상의 주택의 렌트를 놓을 때, 에이전트들은 셀러와 바이어에게 각각 Agency Relationship Disclosure를 반드시하고 사인을 받아야 한다. 그런데 내년부터는 주택 매매 뿐 아니라 상업용 거래에서도 에이전트로서 Agency Relationship Disclosure에 사인을 반드시 받아야 한다.
여기서 상업용 부동산이란 빈 땅, 상가, 5 unit 이상 아파트, 산업용 부동산을 모두 포함하며, 역시 5 유닛이상 주택의 1년 이상 리스일 경우에도 Agency Relationship Disclosure를 받아야 한다. 에이전트는 라이센스가 있는 직업군에 속해 있어서 고객에 대한 수준 높은 인격과 Fiduciary Duty(신뢰와 충성)을 요구된다. 이런 에이전트와 고객간의 관계가 상업용 부동산에도 적용되도록 확장한 법률 개정이다.
그리고 그동안 Home Owners Association에 있는 주택 매매의 경우 HOA document fee에 문제가 있었다. 에스크로 중에 HOA 매니지먼트 회사에서 제공하는 문서비용이 생각보다 비싸서 그동안 개정 요구가 끊이지 않았다. 그동안 CC and R, By-Law, Budget Report, Board of Director’s 회의록, Insurance certificate등등 많은 서류를 묶음으로 제공을 했는데 이제는 각각 문서들의 가격을 제시하고 셀러가 필요한 서류만 요청할 수 있도록 해서 필요없는 비용을 절약할 수 있는 길이 열렸다. 또한 이 비용을 셀러가 지출하도록 법 개정이 이루어졌다. 전에는 바이어가 에스크로에 디파짓한 금액에서 선지출하여 문서 비용을 충당한 다음 에스크로 종결시 셀러가 지불하도록 했었다.
하지만 이제는 에스크로중에 셀러가 지불하도록 되어 있어서 에스크로에 들어 갈 경우 셀러가 에스크로에 해당 비용을 디파짓해서 서류를 요청해야 하는 불편함이 생기게 되었다. 그래서 만약 에스크로가 중간에 취소가 된다면 이 비용 중 상당한 부분을 셀러가 감수해야 하는 상황이 생겼다.
마지막으로 카운티 Documentary Tax 금액을 이 텍스에 관련된 모든 문서에 기재하도록 법을 개정했다. 전에는 별도의 문서에 이 텍스금액을 적도록 해서 셀러가판매 가격을 비밀에 부칠 수 있었는데 이제는 모든 서류에 카운티 Documentary Tax를 적어야 한다.
법이나 법률 문서들은 세월이 지남에 따라 시대 상황에 맞게 추가되거나 개정된다. 올 11월말에는 가주부동산 협회에서 오퍼 양식을 추가 개정을 한다. 부동산 매매에 참여하는 모든 당사자들은 법 개정 내용뿐아니라 새로 바뀐 각종 문서들도 에이전트들 통해 숙지하여 부동산 매매에 나서는것이 필요하다.
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