[임대주택 초보 투자자 요령]

주택 임대 수요가 높아지면서 임대주택 투자에 대한 관심이 높다. 2년 전만 해도 차압주택을 대거 구입, 임대주택으로 전환하는 대규모 투자기관이 많았으나 최근에는 여윳돈으로 주택 1, 2채에 투자하는 ‘맘앤팝’ 투자자가 늘고 있다. 임대주택에 투자로 임대수익과 차후 처분수익에 대한 기대가 높아지면서 일반인들의 임대주택 구입이 앞으로 더욱 증가할 것으로 기대된다. 임대주택 관리가 녹록치만은 않고 초보 투자자에게는 더욱 쉽지 않다. 구입 과정에서부터 구입 후 관리까지 신경써야 할 부분이 상당히 많기 때문이다. 기대와 달리 임대수익은 커녕 모든 시간과정신을 임대주택 관리에 모두 쏟아 부어야 할 때가 많아 주의가 필요하다. 초보 투자자들이 알아두면 좋은 효율적인 임대주택 관리요령을 소개한다.


■ 추천인 통해 테넌트에 대해 문의

임대주택 관리에 실패하는 경우는 대부분 테넌트 선정을 소홀히한 데 따른 결과다. 집을 험하게 사용해 고장이 잦거나 소득이 낮아 임대료를 자주 연체하는 테넌트를 만나면 집주인의 마음고생이 이만 저만이 아니다.

테넌트만 잘 만나도 임대주택 관리의 절반은 성공하는데 적절한 테넌트 선정방법을 몰라 애를 먹기도 한다.

일반적으로 테넌트를 처음 접하게되는 것은 임대 신청서와 크레딧 리포트를 통해서다. 임대 신청서를 통해 직장, 현재 거주지, 은행 잔고 상황, 소득 수준과 함께 간단한 신상정보를 확인할 수 있다. 크레딧 리포트를 통해서는 테넌트의 크레딧 점수와 연체 기록, 부채 상황 등 신용정보를 알 수 있다.

두 가지 서류가 테넌트 점검 때 가장 기본적인 서류지만 여기서 테넌트점검을 끝냈다고 생각하면 안 된다.

조금 더 철저한 점검을 통해 테넌트를 선정해야 차후에 시간과 노력 낭비 없이 임대주택 관리도 수월해진다.

테넌트에 대한 현실적인 평판을 알아보는 데는 추천인과의 연락이 효과적이다. 테넌트에게 추천인 연락처를 의뢰해 일일이 연락, 테넌트의 평판을 알아보는 것이다. 테넌트의 현재 건물주에게 연락해 임대료 연체기록 등이나 건물 사용상태 등에 대해 문의한다. 또 테넌트의 고용주에게도 연락해 고용 상황과 소득 등을 확인하면 좋다. 인터넷을 통해 테넌트의 범죄기록을 확인하는 것도 잊지 않는다.


■ 임대료는 자동 이체로 납부하도록

임대주택 관리 때 시간을 절약하는 가장 효과적인 방법은 임대료와 임대주택에 들어가는 각종 비용관리를 원활하게 하는 것이다. 원활한 임대료 및 비용관리를 위해서는 은행시스템을 적절히 활용하면 도움이 된다. 우선 임대료 납부방식을 은행 간 자동이체로 설정하면 임대료 관리가 수월해진다.

전통적인 방식인 개인 수표나 머니 오더 등은 도착 날짜가 일정치 않고 도착하더라도 은행에 가서 입금해야 하는 번거로움이 따르기 때문에 자동 이체에 비해 비효율적이다. 임대료 수납과 입금에 사용할 은행구좌는 개인구좌와 별도로 개설해 사용하고 임대주택이 여러 채일 경우 주택별로 개설해 사용하면 관리가 수월하다. 임대주택 별로 발생하는 각종 비용은 크레딧카드를 개설해 사용하면 편리하다. 임대주택 별로 개설한 은행구좌와 크레딧카드를 연계해 정기적으로 발생하는 비용을 자동으로 납부되도록 설정한다.

매달 납부해야 하는 주택 관리비나 주택 보험료, 1년에 1, 2차례 납부하는 재산세 등을 크레딧카드를 통해서 납부하고 연계된 은행에서 크레딧카드로 지급되도록 하면 일일이 수표를 써서 보내야 하는 번거로움을 덜 수 있다. 만약 임대주택이 여러 채라면 주택별로 은행구좌와 크레딧카드를 개설해 별도로 관리하면 관리가 더욱 편하다.


■ 은행구좌와 세금보고 연계

임대주택에서 발생하는 수익에 대해서 매년 소득세 보고를 해야 한다.

임대주택을 여러 채 보유하고 있다면 주택별로 수익과 비용을 별도로 정산해서 보고해야 하기 때문에 주택 별로 은행 좌와 크레딧카드를 개설해사용하면 간편하다.

한 가지 유의할 점은 세금보고 프로그램과 연계가 가능한 뱅킹 시스템을 골라야 한다는 것. 은행이나 크레딧카드 업체가 구좌 정보를 세금보고 프로그램에 직접 업로드할 수 있도록 허용해야 세금보고 준비 때에도 시간을 절약을 할 수 있다.


■ 수시로 건물 관리

초보 투자자들이 임대 택 관리 때 고충을 가장 많이 털어 놓는 부분이 건물 관리다. 테넌트로부터 고장이 났다는 전화가 시도 때도 없이 걸려오면 밤잠을 설치기 쉽다. 주택은 사용하다 보면 언제나 고장이 발생하게 마련이지만 고장은 예고 없이 발생하기 때문에 테넌트의 고장수리 요청 전화를 사전에 조절할 수 있는 방법은 딱히 없다. 하지만 문제가 발생할만한 부분을 사전에 조사해 미리 수리에 나서면 테넌트 전화 때문에 밤잠을 설치는 일은 막을 수 있다.

임대 계약서상에 집주인이 정기적으로 주택 점검을 할 수 있다는 조항을 포함시켜 테넌트의 동의를 받는다. 적어도 분기마다 한 차례씩 집을 방문해 집안 구석구석을 점검한 뒤 문제가 발생할 만한 부분은 미리 수리에 나서면 된다. 또 테넌트로부터 사용이 불편한 항목을 물어보고 적절한 업그레이드 등을 실시하면 주택 가치를 높이는데도 도움이 된다.


■ 테넌트와 좋은 관계 유지

임대주택 관리 때 발생하는 각종 골칫거리를 한 번에 해결할 수 있는 방법은 테넌트와 좋은 관계를 유지하는 것이다. 특히 테넌트에게 ‘집주인’이라는 인식을 심어주면 주택 관리 때 불편을 크게 줄이는 데 도움이 된다.

자잘한 고장이 발생했을 때 일일이 집주인에게 연락하는 대신 테넌트가 직접 수리에 나서도록 권한을 주면 된다. 예를 들어 수리비용이 100달러 미만일 때는 테넌트가 직접 수리하고 수리와 관련된 견적서나 영수증 등을 보내면 나중에 지불하는 방식이다.


<준최 객원기자>