[다운페이먼트 지원 주의사항]

주택 구입의 가장 큰 장벽이 다운페이먼트 자금 마련이다. 모기지 대출을 받기 위해서는 적어도 주택 구입 금액의 약 20%에 달하는 목돈을 마련해야 하는데 요즘같은 불경기에 쉽지 않은 일이다. 정부 기관이 보증하는 FHA 융자를 받더라도 구입 금액의 최소 약 3.5%의 다운페이먼트가 마련돼야 주택 구입 대출이 가능하다.

주택 구입 금액에 따라서 차이가 있지만 첫 주택 구입자들에게는 다운페이먼트마련이 주택 구입 시 가장 큰 장애물이다. 학자금 대출 상환부담을 안고 있는 밀레니엄 세대에게는 다운페이먼트 준비가 더욱 힘들다. 그래서 당장 내 집 마련이 급선무인 경우 부모나 친지로부터 다운페이먼트 자금을 지원받는 경우가 늘고 있다.

특히 연말연시를 맞아 친지로부터 현금을 선물로 받는 경우가 많은데 선물 받은현금을 다운페이먼트로 사용할 목적이라면 몇 가지 알아둘 점들이 있다.


■ 가족이나 친척으로부터 받은 돈이라야

선물로 지급된 자금을 모두 주택 대출에 필요한 다운페이먼트 자금으로 사용할 수 없다. 반드시 가족이나 친척으로부터 제공된 자금이라야 모기지 대출 신청 때 대출 은행으로부터 다운페이먼트 자금임을 인정받을 수 있다.

부모나 형제, 또는 가까운 친척으로부터의 자금 지원이 많은데 이같은 경우는 전혀 문제가 없다. 친척관계는 아니지만 평소 아버지나 삼촌처럼 매우 가깝게 지내는 ‘대부관계’인 사람으로부터 자금을 선물 받은 경우 다운페이먼트 자금으로 활용할 수 없어 주의가 필요하다.

드물지만 비 친척관계인 사람으로부터 받은 자금을 다운페이먼트로 활용할 수 있는 한두 가지 예외사항이 있다. 친부모가 아니지만 자금을 지원한 대부나 대모와의 관계가 오랜기간 지속됐고 이를 대출은행측에 입증할 수 있으면 다운페이먼트 자금으로 인정받는 경우도 있다.

대출은행이 발급한 모기지를 프레디맥이나 패니매 등 국영 모기지 기관이나 모기지 투자기관에 매각할 계획이 없을 때도 비 친척으로부터 받은 자금을 다운페이먼트로 사용할 수 있는 예외가 적용된다. 다만 정부기관의 보증을 받지 못하기 때문에 이자율이나 수수료 등이 정부 보증융자에 비해 다소 불리하게 적용되는 단점이 있다.


■ 연간 최고 5만6,000달러까지 증여세 면제

다운페이먼트 자금으로 활용할 목적으로 부모 등으로부터 자금을 지원받게 되면 증여세가 발생하는데 증여세는 자금을 지원받는 자녀가 아니라 증여하는 부모가 납부해야 한다. 증여 금액에 따라 세금 금액이 높아질 수도 있지만 최근 시행된 예외 규정만 잘 따르면 증여세를 전혀 납부하지 않아 된다.

▲ 자녀 1인당 연간 1만4,000달러까지, 최고 5만6,000달러 증여세 예외

주택시장 활성화 정책의 일환으로 올해부터 시행된 연간 증여세 면제규정에 따르면 한 개인이 다른 개인에게 연간 약 1만4,000달러까지 제공하는 증여에 대해서는 증여세를 물지않아도 된다.

이 규정에 따르면 부모 중 한 명이 미혼 자녀에게 연간 약 1만4,000달러까지 증여세 부담 없이 증여할 수 있다. 만약 부모 두 명의 이름으로 자금을 증여하면 1년에 총 약 2만8,000달러까지 증여가 가능하다.

만약 기혼 자녀에게 자금을 증여할 경우 기혼 자녀 배우자에게 부모 각각의 명의로 1만4,000달러까지, 총5만6,000달러를 증여세 없이 증여할수 있다. 만약 주택 구입 계획이 2년후인 경우 연간 약 5만6,000달러씩, 2년에 걸쳐 총 약 11만2,000달러의 자금을 증여받아 주택 구입 때 다운페이먼트로 활용할 수 있다.

한 가지 주의할 점은 ‘연방국세청’(IRS)의 자료 제출 요청에 대비해 증여를 문서화 해야 하고 증여 절차도 신경 써야 한다. 증여세 면제를 받으려면 부모 중 한 명이 한 자녀에게 연간 약 1만4,000달러가 넘지 않는 자금이 증여돼야 하기 때문에 이 점만 주의해 증명을 준비하면 된다. 가장 간단한 방법으로는 아버지 명의로 기혼 자녀와 배우자에게 각각 1만4,000달러씩 수표를 써주고 어머니도 같은 방식으로 증여하면 부모 1인당 자녀1인에게 연간 1만4,000달러 증여가 성립돼 증여세를 납부할 필요가 없다.

▲ 평생 증여세 면제 규정, 최고 534만달러까지

2014년 평생 증여세 면제 규정에 따라 평생에 걸쳐 개인 간 증여세 납부 없이 증여할 수 없는 금액은 최고약 534만달러로 조정됐다. 만약 부모가 기혼 자녀에게 약 10만달러를 다운페이먼트 자금 용도로 증여하고 싶지만 연간 면제 규정에 걸린다면 평생 면제 규정을 적용해 증여세 납부를 피할 수 있다.

연간 면제 규정에 따라 부모가 기혼 자녀 배우자에게 1년간 증여할 수 있는 금액은 약 5만6,000달러지만 나머지 약 4만4,000달러는 평생 증여세 면제 규정을 적용해 증여할 수 있다. 다만 증여 금액은 일시불로 지급되어야 하고 부모는 세금보고 양식인 ‘IRS Form 709’를 작성해 증여 금액과 사실을 보고해야 한다.

연간 증여세 면제 규정과 평생 면제 규정은 해마다 조금씩 조정된다.

연간 증여세 면제금액의 경우 내년에도 올해와 같은 1만4,000달러로 유지될 가능성이 높다. 평생 면제금액의 경우 올해보다 약간 높은 약 543만달러로 조정될 예정인 것으로 알려졌다. 만약 올해 말에 부모의 도움을 받아 주택을 구입할 계획이라면 주택구입 시기를 내년 초로 조정해 지원금액을 조금 더 높일 수 있다.


■ 자금 출처 증명

부모나 친척으로부터 다운페이먼트 자금을 지원받을 때 대출 은행 측에 출처를 증명하는 몇 가지 서류를 함께 제출해야 한다. 자금을 지원하는 사람이 부모일 경우 부모는 물론 자녀들도 자금이 무상으로 증여되는 자금임을 확인하는 서류에 서명해야하는데 반드시 대출은행 측이 작성한 서류라야 인정을 받을 수 있다. 서류의 가장 핵심적인 내용은 지원금액이 대출이 아니라서 갚을 필요가 없고 이자 등의 비용도 발생하지 않는다는 점을 증명하는 부분이다.

만약 부모가 지원하는 금액을 나중에 갚아야 하거나 이자를 지급해야 한다면 대출자의 부채 비율이 높아져 모기지 대출 승인 기준이 낮아지기 때문이다. 한 가지 더 제출해야하는 서류로는 자금의 출처를 입증하는 서류다. 자금을 지원하는 부모의 은행잔고 증명서 등이 흔히 사용되는 서류다.


<준 최 객원기자>