<파산·차압 후 재구입 소요기간>

개인 파산이나 주택 차압 후 주택 재구입에 나서는‘부메랑 바이어’들이 지난해부터 늘기 시작했다. 쓰라린 경험으로 인한 절망이 크겠지만 절망보다는 주택 재구입에 대한 강한 의지를 앞세워 오뚝이처럼 일어선데 따른 결실이라고 할 수 있다. 파산이나 차압 후 주택 구입에 대한 꿈을 다시 꾼다는 것은 쉽지 않다. 개인 재정의 부정적인 기록 때문에 모기지 대출이 불가능할 것이라는 생각 때문이다. 그러나 이같은 생각은 실제와 다르다. 파산을 했더라도 이르면 1년만 지나면 일반 모기지 대출을 통해 얼마든지 주택 구입이 가능하고 2년 후에는 정부 보증기관의 보증 융자도 받을 수 있다. 차압이나 파산 또는 차압과 파산을 동시에 겪은 뒤 주택 재구입에 필요한 모기지 대출을 받는데 걸리는 기간과 절차 등을 알아본다.


■개인 파산

개인 파산 후 주택 재구입에 필요한 모기지 대출을 받는데 걸리는 기간은 파산 형태에 따라서 조금씩 다르다.

가장 흔한 개인 파산 형태로는 챕터 7과 챕터 13 등이 있는데 챕터 13을 통한 파산의 경우 주택 재구입에 걸리는 기간이 조금 짧은 편이다. 챕터 13의 경우 법원의 파산면책 결정이 있은 뒤 이르면 1년 후 ‘연방주택국’ (FHA)이나 ‘재향군인회’ (VA) 등 정부기관이 보증하는 모기지 대출을 받을 수 있다.

면책결정이 있은 뒤 최소 12개월 연속 기타 부채에 대한 연체 기록이 없고 이 기록을 바탕으로 법원으로부터 신규 부채를 발급 받아도 된다는 허가를 받으면 주택 재구입을 위한 모기지 대출시장의 문을 두드려볼 수 있다. 챕터 13을 통한 파산 후약 2년만 지나면 일반 융자인 컨벤셔널 융자를 받을 수 있는 자격이 발생한다.

또 다른 파산 유형인 챕터 7의 경우 주택 재구입까지 대기해야 하는 기간인 조금 더 길다. 컨벤셔널 융자를 신청하려면 챕터 7 면책 결정 후약 4년 정도 기다려야 하고 FHA나 VA 융자를 통한 주택 구입에는 2년 정도만 준비하면 된다. 그러나 지난해부터 시행된 FHA ‘백 투 웍’ (Back To Work) 프로그램을 통하면 챕터 7파산이라도 1년 뒤부터 FHA 융자를 신청할 수 있다.

부메랑 바이어들의 주택 구입 활성화를 위해 한시적으로 시행 중인 백투 웍 프로그램의 대상은 숏세일, 차압, 자발적 차압, 개인 파산자 등이다.

실직이나 가족 사망 등 갑작스런 재정난으로 인해 주택을 급매했거나 개인 파산을 신청했음이 입증되면 백투웍 프로그램을 통해 파산 후 1년만에 주택 재구입에 나설 수 있다.


■차압

차압 뒤 주택 구입 융자를 받는데 걸리는 기간은 개인 파산 때보다 오히려 더 오래 걸린다. 차압 직전에 시도되는 숏세일이나 자발적 차압, 심지어 융자 조정의 기록이 있는 경우도일정기간이 지나야 주택 구입 융자를 신청할 자격이 발생한다.

일반적으로 주택 차압 후 약 7년이 지나야 일반 융자인 컨벤셔널 융자를 신청할 수 있는 자격이 생긴다.

그러나 갑작스런 재정난 등 통제 불가능한 이유가 차압 발생의 원인이었음을 증명하면 3년만 지나면 융자를 받을 수 있고 다운페이먼트로 주택구입 가격의 최소 10%를 마련해야하는 조건만 갖추면 된다.

차압보다 개인 재정에 부정적인 기록이 다소 덜한 숏세일, 자발적 차압의 경우 주택 처분 후 약 4년만 지나면 컨벤셔널 융자를 신청할 수 있다.

만약 숏세일과 자발적 차압 발생사유가 갑작스런 재정난에 따른 것임이 증명되면 대기기간은 다소 짧아진다. 자발적 차압은 모기지 연체 발생 때 주택 소유권을 차압 절차를 거치지 않고 은행 측에 양도하는 것이다. 차압으로 기록이 남지 않고 크레딧 회복도 빠른 편이다.

차압 뒤 정부 보증 융자를 받는데 걸리는 기간은 컨벤셔널 융자 신청대기기간보다 짧다. 차압인 숏세일로 집을 급매한 뒤 약 3년 후면 FHA 융자를 신청할 수 있고 재향 군인회 보증 융자인 VA 융자는 2년만 지나면 신청 가능하다. 대출 은행에 따라서 현역 군인 등은 2년 내에도 다시 VA융자를 통한 주택 구입이 가능하다.

그러나 차압이 발생한 기존 융자나 FHA, VA, USDA 등 정부 보증 융자였을 경우에는 예외 없이 3년이 지나야 다시 정부 보증 융자를 신청할 자격이 생긴다.


■개인 파산 & 차압

개인 파산과 차압을 한꺼번에 겪더라도 모기지 대출을 받을 수 있지만 대출 신청 때까지 기다려야 하는 기간이 길어진다. 파산과 차압 후 대출신청까지 대기해야 하는 기간이 각각 다르기 때문이다.

그러나 개인 파산이 먼저 실시된 뒤 차압이나 숏세일 발생했을 경우 대기기간이 그나마 짧아진다. 개인파산 신청에 따른 면책 결정이 공고돼 남은 모기지 대출에 대한 상환책임이 면제됐다면 이후 차압이나 숏세일이 발생하더라도 대부분의 대출 은행은 대기기간의 시작 시점을 면책이 결정된 시기로 본다.

따라서 파산 형태에 따라 차이가 있지만 파산 후 약 2~4년 후면 주택구입에 다시 나설 수 있다. 다만 파산과 차압에 따른 크레딧 점수 하락은 각각 발생하기 때문에 부정적인 영향을 피할 수 없다.

따라서 대기기간에 부지런히 크레딧을 회복하기 위한 노력을 실시해야 제때 내 집을 마련할 수 있다.


<준 최 객원기자>