부동산 가치가 떨어졌다고 돈이 있으면서도 월부금 지불을 중단하는 사람이 있다.

월부금 지불 중단뿐만이 안이라 재산세나 보험료를 지불하지 않는 사람도 있다. 불경기로 집 가치가 떨어졌기에 손해 보기 싫다는 것이다. 가격이 떨어진 집에 대해서 차압을 당한 후 모아둔 현찰로 다시 재구입을 하면 된다는 사람도 있다.

부동산 가치 하락은 주택을 구입한 자신의 잘못이 아니라는 것이다. 부동산 가치가 하락된 원인은 정부 잘못, 은행잘못이지 자기 개인 잘못이 아니라는 것이다.

하지만 돈이 있으면서도 월부금을 지불 안하거나, 재산세지불 중단, 보험료 지불 중단을 했을 때에는 은행과의 담보 계약에 의해 융자를 받은사람이 책임을 진다. 정부나 은행의 책임이 아니다. 돈이 있으면서도 월부금 지불을 중단하면 악의적 담보물 훼손죄에 해당된다.

돈이 있으면서도 재산세를 지불하지 않는 사람이 있다.

은행이 법원을 통하지 않고서 개인적 차압을 한 후 재산세 미지급에 대한 소송을 당해서소송비용, 그리고 체납된 재산세를 지불 한 사람이 있다.

담보물 훼손이란 것은 월부금 지불 중단, 재산세 체납 또는 보험료를 지불하지 않은 것이 포함된다. 또 불경기로 인해서 재산 가치가 하락 된 것,부동산 관리를 하지 않는 것도 담보물 훼손이다.

하지만 돈이 있으면서도 월부금 지불 중단, 재산세 체납,보험료 지불 중단, 융자 신청사기, 재건축을 위해 시설물을 철거했지만 돈이 없어서 복구를 못한 경우에도 고의적인행위에 속한다. 고의성이 있을때에는 ‘악의적 훼손’에 속한다. 차압을 당한 후 집에다가 화풀이로서 기물을 파괴한 것도 악의적 담보물 훼손이다.


▲ 악의적 훼손 (Bad Faith)

융자를 받은 후 불경기로인해 담보 가치가 손상된 것도 담보물 훼손이다. 만약에경제적 불황으로 담보물에 피해가 발생했다면 불가항력적인 훼손에 속한다.

이때는 은행이 채무자의 고의적 행위를 증명해야 된다.

그러나 수리를 안했거나 관리를 제대로 하지 않은 것은 악의적 훼손에 속하지 않는다.

그리고 경기가 나빠서 임대수입 하락 또는 실업 상태라서 돈을 지불 못했을 때는 상관없다. 악의적인 훼손이 아닌경우에는 채권자에게 손실 차액을 보상 안해도 된다.

한 때 경제적 문제가 아닌악의적 훼손에 해당되는 무모하고 부당한 행위가 있었다손치더라도 배상 책임이 없다는판결이 있었다. 하지만 최근의판결은 책임을 묻고 있다.

채무자가 재산세와 월부금을 충분히 지불 할 수 있는 돈이 있는데도 지불하지 않았다면 이것은‘ 악의적 손상’ ((badfaith waste)에 해당된다. 담보계약에는 재산세를 지불하게되어 있다.

은행에서는 재산세를 지불하지 않고 있는 것을 가장 큰 훼손이며 위험한 채무자로 간주한다. 담보 계약서에 재산세는개인한테도 책임이 있다고 되어 있다. 아무리 집을 구입 할때 받은 융자라고 하더라도 돈이 있으면서 고의적으로 지불안했을 때는 지불해야 하는 문제가 있다. 과거에는 은행이 이러한 손실 청구를 하려면 법원을 통한 차압을 실행해야 한다고 되어 있었다.

한 예로 2001년에 돈을 지불 할 수 있는 수입이 있는데도 고의적으로 재산세를 지불하지 않은 케이스가 있었다.

이것은 고의적인 훼손에 해당된다. 은행의 판단에 지불 능력이 안 되었을 때는 은행이 손실을 감수하게 된다.

은행이 개인적 차압을 한후 돈이 있으면서도 재산세가체납된 39만4,713달러를 악의적 훼손소송으로 배상금을 받았다.

손실 방어를 할 수 있는 능력이 있는데도 하지 않은 경우이다. 채무자가 돈이 충분히 있는데도 은행에 앙갚음을 하기 위해서 재산세를 지불하지않은 것은 나쁜 것이다.

채무자가 채권자에게 파산신청을 하겠다고 위협하는 것까지는 수용이 되겠지만 재산세를 지불하지 않겠다고 말한것은 잘못이다.

채무자는 은행과 대화를 할때 경제적 문제를 설명해야 하지 다른 엉뚱한 말을 하면 안된다. 돈이 있는데도 말을 잘못하게 되면 악의적인 손상으로서 재산세와 융자 잔금까지도 지불해야 되는 문제가 발생 할 수 있다.

은행에서는 채무자의 현찰 회전상태가 어떠한지 문의한다. 그 후 은행이 승소자이기 때문에 변호사 비용 143만4,212달러를 지불하라는 청구에 대해서는 차압 후 융자 손실 청구를 할 수 없는 것이므로 변호사 비용 청구를 기각시켰다. 일반적인 훼손에 대해서는 변호사비 청구를 할 수 없지만 악의적 훼손에 대해서는청구를 할 수 있다.

(213)255-5768