주택 투자 수익률이 소폭 하락했지만 임대 주택에 대한 투자 열기는 식지 않을 전망이다. 지난해 주택 가격 단기 급등으로 임대 주택 투자 수익률이 10% 밑으로 떨어졌지만 여전히 높은 편이다. 앞으로 두꺼운 인구층을 지닌 밀레니엄 세대와 베이비부머 세대가 임대 시장으로 대거 흡수되면 임대 주택을 찾는 수요는 더욱 증가할 것으로 기대된다. 부동산 시장 상황과 관계없이 수익을 올리는 투자자는 항상 있다. 고수익 투자자들의 공통점은 투자 지역 주택 시장 상황을 꿰뚫고 있다는 것. 주택 시장의 현재는 물론 과거와 미래까지 내다보는 능력을 갖추고 있다. 주택 시장의 흐름을 읽어내는 능력은 다름 아닌 철저한 조사다.


■지역 주택 시세 흐름

주택 투자에 앞서 가장 먼저 점검해야 할 부분은 지역 주택 시세 흐름이다. 주택 시세는 전국적인 흐름에 영향을 받기도 하지만 지역별 사정에 따라 큰 편차를 보이기 때문에 지역별 주택 시세 점검이 중요하다. 한 도시 내에서도 학군 등의 조건에 따라 주택 시세가 차이를 나타내는 경우가 많아 소규모 지역을 중심으로 주택 시세 흐름을 파악해야 한다.

투자용 주택을 구입하려고 하는 지역의 주택 시세가 상승 중이라면 인근 지역에 비해 얼마나 빠른 속도로 오르는 지 알아본다. 주택 가격이 전반적인 하락하는 시기에 주택 투자를 계획하는 경우도 인근 지역과 하락 속도를 비교해 투자에 나서야 한다.

주택 시세 흐름과 함께 투자 시점의 주택 평균 시세 정보도 중요하다. 투자하려는 지역의 평균 시세가 인근 지역보다 높다면 주택 수요가 그만큼 높다는 의미로 볼 수 있다. 주택 시세와 관련된 정보는 믿을 만한 부동산 에이전트에게 의뢰하거나 부동산 관련 웹사이트 등에서도 확인할 수 있다.


■개발 계획

투자용 주택을 구입하려고 하는 지역이 쇠퇴하는 지역이라면 향후 주택 가격이 오를 리가 없다. 반대로 여러 개발 계획이 한창 진행중이고 각종 편의시설이 들어서는 지역이라면 인구 유입이 기대돼 주택 가격이 오를 가능성도 높다. 이런 지역에 투자해야 임대 수익도 올리고 향후 주택 처분 때 매매 수익도 기대할 수 있다.

지역의 향후 개발 가능성을 살펴보기 위해서는 발품을 파는 것이 가장 효과적이다. 투자 지역을 직접 돌아보며 도로 상태나 각종 신호등, 가로등 관리 상태 등을 직접 눈으로 확인해 도시의 미래를 점쳐본다. 만약 도시 곳곳에서 학교나 샤핑센터 등이 신축중이라면 인구 유입 가능성도 높은 것으로 볼 수 있다.


■재산세율

주택 투자 지역을 선정했다면 해당 지역의 재산세율을 점검해야 한다. 임대 주택의 투자 수익률을 높이려면 고정비용을 최소화 해야 하는데 여러 비용 중 재산세가 차지하는 비중이 매우 높기 때문이다. 재산세는 지역별로 큰 차이를 보일 뿐만 아니라 한 지역 내에서도 주택이 위치한 곳에 천차만별이다.

최근 새로 개발된 주택단지 일수록 재산세가 비교적 높은 반면 오래된 주택은 낮은 편이다. 인구가 급속히 유입된 지역의 경우도 재산세가 인상될 가능성이 높은 지역이다.

급격한 인구 유입에 따라 학교나 소방서 등 공공기관의 신축이 필요할 경우 시정부 등에서 재산세 인상을 통해 재원을 확보하기 때문이다.

재산세를 확인하려면 부동산 에이전트에게 의뢰하거나 해당 카운티 재산세 관할국에 연락해 알아볼 수 있다.


■주택 가격 높은 도심의 외곽

대부분의 도심 지역은 주택 물량이 제한적이고 회사 등이 밀집해 주택 수요가 높은 편이다. 주택 수요가 너무 높으면 주택 시세가 정상보다 높게 형성되고 주택 구입 때 경쟁도 심한 편이다.

도심 지역의 주택 시세가 비정상적으로 오르고 있을 경우 외곽 지역으로 이주하는 주민이 증가하는 것이 일반적인 현상으로 외곽 지역의 주택 시장 전망이 밝다고 볼 수 있다. 굳이 도심 지역에 투자용 주택을 구입하기보다는 전망이 밝은 외곽 지역으로 눈을 돌려 주택을 구입한 뒤 향후 매매 차익을 기대하는 것도 주택 투자 전략이다.


■학군 정보

우수한 학교가 밀집한 지역의 주택 시세는 외부 상황과 관계없이 안정적이다. 자녀들을 좋은 학교에 보내기 위한 부모들로부터의 수요가 끊임없이 이어지기 때문이다. 우수 학군을 갖춘 지역에 투자용 임대 주택을 구입하면 안정적인 임대 수요를 바탕으로 큰 위험 부담 없이 투자용 주택 관리도 수월해 진다.

학군 정보는 각주의 교육국 웹사이트를 통해서 얻을 수 있고 가주의 경우 ‘http://www.cde.ca.gov/ta/ac/ap/’를 통해 해마다 집계되는 학력 지수 결과를 학교별로 파악할 수 있다.


<준 최 객원기자>