5-6년 전 주택 가격 폭락과 실업 및 재정 위기가 복합적으로 작용해서 주택 소유주들이 숏세일이나 차압으로 주택을 잃어버리는 경우가 많았다.
당시 정부에서 경기 부양정책과 주택 소유주들을 돕는 정책을 많이 시행했는데 대개 차압을 막기 위한 조처로 융자 재조정, 숏세일들이 주를 이뤘고 재융자도 그중 하나였다. 재융자 프로그램은 주택 가격이 폭락해 빚이 주택 가격보다 더 많아서 팔지도 못하고 재융자를 못한 중산층들을 겨냥해 주택 안정 정책의 일환으로 나왔다. 이 프로그램이 바로 Harp(Home Affordable Refinance Program)이다.
당시 유례없는 재정위기로 패닉 상태라서 재융자보다는 숏세일, 융자 재조정을 많이 택했는데 작년과 올해 많은 주택 소유주들이 주택을 포기하는 대신 낮은 이자율을 이용할 수 있는 재융자로 선회하고 있다.
지금까지 약 3백만의 주택 소유주들이 이 프로그램을 통해 혜택을 받았고 앞으로도 약 60만의 주택 소유주들이 이 프로그램을 이용할 것으로 예상된다.
이 프로그램으로 주택 소유주들이 평균 월 350달러 정도 절약했고 특히 소위 에퀴티가 없는 깡통 주택을 갖고 있는 주택 소유주들이 많이 혜택을 받았다. 일반적인 재융자의 경우에는20%의 에쿼티가 있어야 재융자가 되는데 HARP 프로그램에는 그런 제한이 없다.
전에는 주택 가치 대비론 비율이 125% 상한이 있었는데 이것마저 없애서 실질적으로 모든 깡통 주택 소유주들이 이 프로그램을 신청할 수 있다. 어떻게 해서든지 페이먼트를 해서 크레딧도 지키고 주택도 지키려고 하는 이들은 꼭 이 프로그램을 통해서 재융자를 해 모기지 페이먼트를 줄이시기를 권한다.
이 프로그램은 2009년 3월부터 시작해서 2015년 12월까지 연장한 상태이기 때문에 충분한 시간이 있다.
그런데 모든 모기지가 이 혜택을 받는 것은 아니다. 우선 페니매와 프레디맥이 보증한 론만 해당이 된다.
그래서 모기지가 패니매/프레디맥에 개런티한 것인지를 확인해야 하는데 웹사이트 (www.harp.gov) 에 들어가서 주소와 이름을 넣어 확인할 수 있고 또는 전화로도 확인을 할 수 있다. 그리고 융자가 2009년 5월 31일 이전에 받은 것이야 하고주택 가치에 대한 융자 금액 비율 즉, loan-to-value 비율이 80%를 넘어야 한다.
사실 융자 금액이 주택 가치에 80% 이하면 굳이 이 프로그램을 할 필요 없이 일반 론인 컨벤셔널 론으로 재융자를 할 수 있기 때문이다.
그리고 최근 6개월 동안 단 한 번도 모기지를 연체한 적이 없어야 하고 지난 1년 동안 한번 이상 모기지를 연체하지 말아야 한다.
주택을 포기하지 않고 어떻게 해서든지 지키려는 사람들을 위해 만들어진 프로그램이기 때문이다.
특히 HARP 2.0 프로그램도입으로 PMI(Private Mortgage Insurance)를 갖고 있는 론도 재융자가 비교적 쉽게 된다. PMI를 갖고 있는 융자를 재융자 하는 것이 그동안매우 어려웠는데 이제 HARP 2.0 하에서는 꼭 원래 은행이 아니더라도 다른 어떤 은행에서도재 융자를 가능하게 되었다.
즉 더 넓은 선택을 할 수 있어서 오래 걸렸던 기간도 단축되고 서류 제출도 비교적 줄어들고 덜 까다롭게 되었다.
본인이 살고 있는 Primary Residence뿐만 아니라 세컨드 홈, 투자용 렌트 홈(1-4unit)도 해당이 된다. 물론 Primary Residence가 아닐 경우에는 이자율이 약간 높다.
특히 재융자 할 때 주택 감정 절차를 유예해 주기 때문에 주택 소유주들의 시간과 비용을 줄일 수 있는 장점이 많은 프로그램이다.
(661)313-0977
