부동산 차압(foreclosure sale)은 금융기관이나 개인 채권자가 융자를 해준 후 부동산 소유주가 원금과 이자인 월부금과 재산세 등을 약정대로 지불 지체하거나 조건 불이행의 경우에 그 부채를 청산하기 위해 담보권자의 요청에 의하여 신탁인(trustee)이 부동산을 매각처분하는 법적 절차이다.

채무자가 빌린 융자를 체납할 경우 금융기관이나 개인채권자는 먼저 신탁인에게 채무불이행 및 담보매각 통지(notice of default and election to sell under deed of trust)를 하도록 지시하게 된다. 신탁인은 채무이행 지체 사실을 해당 카운티에 등기한 후 이 통지서를 채무자에게 등기우편으로 발송하게 된다. 채무자는 이 통지를 받은 날로부터 3개월 동안에 ‘채무완전면제 권리’(right of redemption)의 기회를 갖게 된다.

채무 완전면제 권리란 그 동안 밀린 월부금, 재산세, 보험 등 수혜자(beneficiary)에게 지불해야 하는 모든 미납금을 지불하게 되면 부동산의 차압을 막을 수 있고 소유권을 다시 회복할 수 있는 것을 말한다. 그러나 만약 90일 이내에 체납된 금액을 지불하지 못하게 되면 소유권 회복권리를 상실하게 된다. 90일이 지나면 신탁인은 공매처분 통지서(notice of trustee’s sale)를 카운티에 등기한 후 일반 대중을 상대로 공매처분을 하게 된다.

이 통지서에는 공매장소, 시간, 부동산의 위치, 담보설정 금액, 미납금액 그리고 차압 사유가 기록되어 있다. 이 공매처분 통지서는 적어도 공매일 21일 전에 신문지상에 반드시 공고하도록 되어 있다.

부동산 차압을 집행하기 위해선 하위 유치권자(junior lien)를 비롯한 해당 부동산에 권리를 갖고 있는 채권자들에게 앞으로 있을 공매에 대해 법적으로 통보를 받게 된다. 일단 공매처분이 되면 공매 경비를 제외한 이후 그 부동산에 설정된 담보순위별로 수혜자들에게 자금이 지불되고 남는 돈은 채무자에게 돌아가게 된다. 만약 1차 담보를 지불하고 나서 남는 돈이 없다면 2차, 3차 이후의 저당권자는 한 푼도 받지 못하고 경제적으로 큰 손해를 보기 때문에 채권자들은 1차 담보권을 주장하게 된다.

미국에서 부동산 매입 때 금융기관과 개인 채권자로부터 융자를 받을 때 부동산 신탁저당증서(deed of trust)를 통해 담보설정을 하게 된다. 담보증서 상에 의한 채무불이행 차압인 경우 채권자는 담보증서에 포함된 부동산 강제 매각권(power of sale)을 행사하고 수탁인(trustee)은 채무자의 부동산을 공매처분하기 시작한다.

일반적으로 부동산 담보설정에 있어서 채무자와 채권자는 잘 알려져 있으나 수탁인이라는 단어는 한국인들에게 생소한 말이다. 담보 설정자인 채무자가 담보증서(deed of trust)에 의해 부동산을 취득하면 부동산 법적 권리를 수탁인(trustee)에게 양도하게 되며 채무자(trustor)가 융자금액을 모두 변제하면 수탁인이 맡고 있던 부동산의 법적 권리를 담보 설정자에게 재양도(reconveyance)하라고 하는 담보 말소증서를 전해주게 된다.

수탁인은 신탁저당 융자방식에서 재산권을 위탁받아 융자를 모두 변제할 때까지 보관하는 제 3자를 말한다. 신탁저당증서 융자방식에서 대주는 beneficiary, 차주는 trustor, 재산권을 위탁받은 자는 trustee 라고 한다.

차압의 종류는 수탁인을 통한 공매처분, 법원을 이용한 공매처분과 공매면제 양도로 나눌 수 있다.


1. 수탁인 부동산 공매처분(trustee’s sale - non-judicial foreclosure).

신탁저당증서 상에 포함된 강제매각(power of sale)을 행사하고 수탁인이 법원의 판결 없이 공매 처분하는 방법이다. 수탁인 경매에 있어서 채무자의 부동산을 경매 처분했을 때 융자해 주었던 액수보다 적게 지불했어도 채권자는 채무자에게 더 이상 빚 독촉을 할 수 없으며 그 상태에서 채무관계가 끝난다.


2. 법원공매처분(judicial foreclosure).

법원으로부터 지불보장 판결(deficiencyjudgment)을 받아 담보 부족금액을 받지 못해 생긴 손실에 대한 배상을 채무자의 다른 재산에 대해서도 청구할 수 있는 방법이다. 채무자가 부동산에 대한 소송금액을 지불 못하면 채권자는 법원 판결문(abstract of judgment)을 채무자의 부동산이 소재한 카운티 등기소에 등록하게 된다. 그 이후 채무자의 다른 부동산과 차후에 취득할 부동산까지 유치권(lien)이 설정되기 때문에 채권자는 법적 권리를 행사할 수 있다.


3. 공매면제 양도증서(deed in lieu of foreclosure).

채무자가 경제적인 사정으로 융자금을 상환하지 못할 때 채권자의 동의하에 부동산의 소유권을 채권자에게 자발적으로 양도하는 방식이다.

수탁인은 부동산 공매 통지서를 등기 한 후 공매낙찰일 21일 전부터 1주일에 한 번씩 계속 3주에 걸쳐 공매처분 통지서를 신문지상에 공고해야 한다. 일반적으로 공매처분은 등기한 날로부터 30일이 지나면 부동산의 소유권을 상실하게 된다. 경매가 끝나면 수탁인 회사는 경매장에서 새로운 낙찰자로부터 낙찰금(cashier’s check)을 받게 되며 2~3주 사이에 새로운 낙찰자 명의로 된 수탁인판매 소유권 양도증서(trustee’s deed upon sale)를 받게 된다.

부동산 공매 차압이 진행될 수 있는 경우는 다음과 같다.

- 부동산 융자 월 납부금의 체납- 융자상환 기간이 만기 되었을 때 융자금을 완납하지 않는 경우- 담보로 잡힌 부동산에 대한 재산세를 지불하지 않을 때- 담보 부동산의 화재 보험료를 납부하지 않을 때- 채권이 후순위일 경우 선순위 융자의 월납부금의 체납 상태- 채권자의 동의 없이 제3자에게 소유권을 양도했을 때위와 같은 경우가 부동산 담보증서와 약속어음의 약속 조항으로 명시되어 있을 때 채권자가 차압을 의뢰할 수 있다. 물론 경우에 따라 다르지만 채무자와 협상을 할 조건이 된다면 채권자는 이자를 낮추어 줄 수도 있고 부동산 가격의 하락이 심할 경우 부동산 매매를 원한다면 원금을 낮추어 매매를 하는 ‘숏세일’(short sale)을 승인하기도 한다.

문의 (323)735-4000, www.hanmiescrow.net