1. 소송계류(lis pendens)

부동산 매매과정에서 부동산을 팔겠다고 계약해 놓고 판매자가 이유 없이 계약 도중에 마음을 바꾸어 부동산을 팔지 않겠다고 할 때 매입자가 취할 수 있는 법적행위다.

판매자가 이미 매매계약을 해놓은 상태에서 돈을 더 주겠다고 하는 매입자가 있거나 다른 개인사정이 생겨 계약된 부동산을 매매하지 않겠다고 하는 경우 매입자가 이에 동의하지 않는다면 매매 당사자 간에 분쟁이 일어나게 된다.

부동산 계약을 위반하는 경우 매입자는 계약집행(specific performance)소송을 제기할 수 있고 판매자가 계약된 부동산을 다른 매입자에게 매매 못하도록 해당 부동산이 위치한 카운티 등기소에 소송계류를 등기하는 제도가 lis pendens이다. 이 소송계류는 특정한 부동산에 관하여 법적분쟁이 있음을 공고하고 그 부동산에 대한 소유권에 영향을 줄 수 있는 소송이 진행 중 임을 알리는 제도이다.

이같은 소송계류는 법정투쟁을 원하는 매입자에게 유리한 조건이며 이유 없이 계약조건을 위반하는 판매자에게 경제적인 부담은 물론 심적 부담을 주게 되며 매입자에게는 그 부동산을 구입할 권리와 기회를 제공하는 방법이다.

원칙적으로 소송계류 통고문이 법적으로 허용되는 경우는 소유권 또는 점유권에 관한 진실(good faith)에 의한 분쟁이 있을 때에만 해당된다. 그 밖의 이유로 이용된 경우에는 허위 소송이 되며 부당한 소송을 제기한 당사자는 부동산 판매자에게 끼친 명예훼손과 경제적 손실에 대한 책임을 지게 될 수 있다.

소송계류 통고문은 상대방의 부동산에 큰 손해를 줄 수 있으며 법정 투쟁에서 패소할 경우 명예훼손과 손해배상이 반대로 매입자에게 제기될 수 있기 때문에 부동산 전문 변호사의 자문을 받도록 권하고 싶다.

등기된 소송계류 통고문은 법정공방의 내용을 공개할 뿐 아니라 법에 의하여 하자가 없을 경우, 진행 중인 소송에 주어진 증거와 사실로 판가름하는 안건들도 공개된다. 소송계류 통고문은 소송의 종결까지 유효하며 매입자가 철회신청을 하거나 판사의 명령에 의하여 취소할 수 있다.


2. 손해배상금(liquidated damages)

계약 불이행으로 인한 손해배상금(liquidated damages)은 부동산이나 사업체 매매 때 계약 당사자 한쪽이 계약을 위반했을 때 손해배상을 해주는 배상금이다.

계약기간에 계약을 위반한 쪽이 상대방에게 지불하도록 사전에 합의한 배상금을 그때 지불하게 된다. 매입자나 판매자가 계약을 취소하기 원할 때는 서로 쌍방 간에 합의가 있어야 계약을 취소하고 금전적으로 손해가 없으면 다행이지만 매입자나 판매자 중 금전적으로 손해를 입었다고 생각하는 사람이 손해 부분에 대해 보상 받으려고 한다.

매입자의 계약금은 부동산 중개인을 통해 에스크로 회사에 예치한 계약금(initial deposit)을 말한다. 이 계약금은 매입자가 계약을 이행하지 않는 경우에는 몰수당할 수가 있다. 매매과정에서 고려할 사항은 매매계약서 혹은 에스크로 계약서(escrow instructions)에 어떤 조건의 내용이 포함돼 있는지를 사전에 알아두는 일이다.

매매에 있어서 거래 당사자는 부동산이나 사업체 계약서에는 여러 가지 다른 조건부 조항(contingency)들을 요구하는데 매입자는 은행융자가 되어야 계약의 종결이 유효하다는 것이 있는데 이것이 조건부(contingency)조항이다.

이때 매입자가 신청한 융자금액, 부동산 감정가격이 미달 또는 구입자의 신용문제 등으로 융자를 받지 못할 경우 매입자는 판매자로 하여금 아무런 규제 없이 파기할 수 있다. 이런 경우 매입자는 계약위반이 아니므로 판매자는 계약이행을 요구할 수 없으며 손해배상을 청구할 수 없게 된다.

일반적으로 매입자 측에서 계약을 파기했을 때 매입자의 계약 불이행으로 말미암아 손해를 입었다는 것을 증명하기가 어려우며 손해배상을 결정하는 것 또한 쉬운 일이 아니다. 대부분의 매매계약 작성 때 손해배상 금액을 미리 합의해 결정하게 된다.

캘리포니아 부동산협회의 부동산 주택 매매계약서 양식에는 매매가격의 3%가 넘지 않는 손해 배상금을 정하고 있다. 그러므로 에스크로가 열려 있는 동안 발생할 수 있는 불확실성으로 거래 당사자 간에 오해가 발생하지 않도록 매매계약서를 작성할 때 각별한 주의가 필요하므로 부동산 전문인의 자문을 구하는 것이 바람직하다.

부동산 매매계약서 및 에스크로 지시서(Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions)에 보면 손해배상금과 분쟁의 중재재판(arbitration of disputes)이라는 구절이 있는데 이곳에 매매 당사자가 약식(initial)으로 서명하게 되어 있다. 그 만큼 중요한 내용이기 때문에 계약 당사자들이 그 내용을 읽고 숙지한 후 계약서에 서명했다는 뜻이다.

부동산이나 사업체 계약서에 보면 조건부 조항이 많이 있는데 이 조항은 에스크로가 끝날 때까지 유효한 것이 아니고 어느 일정기간에 모든 조건을 해제하게 되어 있다. 캘리포니아 부동산과 사업체매매 계약서에 의하면 별도의 서면합의가 없으면 조건부 제거 마지막 날짜는 17일이 기준이며 그 마지막 날짜 전 한쪽 당사자가 날짜가 더 필요하다고 요구하면 쌍방의 서명 합의 하에 조정할 수 있다. 만일 조건부 기간이 17일이 지난 이후에 매입자가 이유를 달아 계약취소를 요구할 경우 계약금에 대한 권리를 포기해야 한다.

만약 매입자의 잘 못으로 거래를 완성시키지 못할 경우, 판매자는 실제 지불된 계약금을 손해배 상금으로 보유하게 된다. 그리고 해당 부동산이 4세대 이하의 주거용이고, 그 중 하나를 매입자가 점유 사용하려고 한다면 그 때 점유할 수 있는 금액은 매매가격의 3%를 넘지 못 한다.

에스크로 계약을 취소하게 되면 에스크로 회사가 준비한 에스크로 해약서(escrow cancellation instructions)에 쌍방이 서명해야만 법적으로 해지가 되며 해약서 내용에 따라 해당자에게 지불하게 된다.

문의 (323)735-4000, www.hanmiescrow.net