아파트 매물을 비롯한 임대용 주거용 부동산에 투자를 하는 사람이 많다. 보통 말하는 2~4유닛이나 아파트 등 임대를 위한 주거용 부동산을 구입하는 바이어들이 가격 결정을 위해 특히 주목해야 할 사항은 렌트 수입이다. 비슷한 조건의 부동산이라도 수입에 따른 가격 차이가 크기 때문이다.

되도록 높은 렌트를 적용하고자 하는 건물주에게서 테넌트를 보호하기 위해 LA에서 제정한 것이 렌트 컨트롤이다. 즉 렌트 컨트롤은 건물주가 테넌트를 상대로 렌트비 인상과 퇴거조치를 하려고 할 때 테넌트가 건물주로부터 부당한 대우를 받지 않도록 하기 위한 것이다. 내용을 보면 우선 적용되는 건물은 LA시에 위치한 2가구 이상의 다세대 주택으로 1978년 10월1일 이전에 지어진 건물에 적용이된다. 그러나 1978년 이전에 지어진 아파트라도 그 이후에 고급 아파트로 보수하여 LA시의 허가를 받았다면 렌트 컨트롤의 적용을 받지 않을 수도 있다.

그리고 렌트 컨트롤에서 가장 중요한 것이 렌트 인상폭인데 매년 LA에서는물가 상승률을 감안해서 3~8%까지의 인상폭을 정하고 매년 7월1일부터 새 인상률을 적용한다. 7월1일부터 다음해 6월30일까지의 최대 인상폭은 보통 3~4%인데, 유틸리티 중에 전기와 개스를 전액 집주인 측이 지불할 경우 각각 1%씩 추가 인상 가능하다.

그리고 렌트가 인상된다는 것을 테넌트에게 30일 이전에 서면으로 통보해야한다. 또한 기존의 테넌트 이외에 추가로 세입자가 생긴다면 새롭게 들어온 테넌트가 살고 있는 동안에는 테넌트가 늘 때마다 일인당 10%의 임대비 인상이가능하다. 이때 주의해야 할것이 새로운 거주자가 들어와 산지 이미 60일이 지났다면 추가로 렌트를 요청할수 없다.

물론 테넌트가 보고를 하지 않고 친척이나 식구를 들여 몰래 살고 있어도 마찬가지이다. 이유는 16유닛 이상의 아파트라면 상주 매니저가 있어 아파트를 항상 제대로 관리해야 하고 만약 16유닛 미만의 아파트라도 누군가 수시로 방문하여 건물과 살고 있는 테넌트를 바르게 관리하여야 하기 때문이다.

그리고 임대를 주었어도 단독주택은 렌트 컨트롤의 적용을 받지 않으나 만약 단독주택의 차고를 개조하여 작게 한 유닛을 만들어 렌트를 주었다면 그런 경우에는 렌트 컨트롤이 적용된다.　불법으로 개조한 유닛에 살고 있어도 테넌트는 보호를 받을 수 있다. 그리고 30일 이상 거주한다면 하숙생도 렌트 컨트롤의 적용을 받는다.

물론 렌트 컨트롤이 적용되는 아파트나 유닛이라도 새테넌트가 들어오면 시세에 맞게 렌트를 책정할 수 있다.

그리고 합법적으로 테넌트를 내보낼 수 있는 경우도 있는데, 우선 테넌트가 렌트를 내지 않았을 경우처럼 테넌트의 잘못이 있을때 가능하다.

만약 테넌트가 렌트를 내지 않으면 건물주는 우선 1차 경고(3 days notice)를 하는데 주말이나 휴일을 제외한 3일 안에 렌트를 내지않으면 바로 퇴거수속을 시작할 수 있다.

그 이외에 테넌트로 인해이웃이 불편함을 겪는다거나 계약으로 금지한 애완동물을 기르거나 혹은 건물 안에서 불법을 행하는 것이 확실할 때 퇴거를 시킬 수 있고혹시 알리지 않고 서브 리스(sub-lease)를 주었거나 건물주가 수리를 하기 위해서 혹은비상시에 해당 유닛에 들어가는 것을 막았다면 역시 강제퇴거를 할 수 있다.

테넌트의 잘못이 없더라도 LA시 주택국의 허락을 받아 퇴거시킬 수 있는 경우도 있다. 주인이나 가족이들어가 살아야 할 경우, 건물이 낡아 개스 파이프나 상ㆍ하수도관 교체, 전기공사, 히팅과 환풍 에어컨 설치 납성분 페인트나 석면이 들어간 건축 자재의 제거등 대대적인 수리가 필요할때, 혹은 기존의 건물을 허물고 새로 지을 때 등이다.

이때는 60일에서 120일전에 통보해야 하며 거주기간과 테넌트의 여러 상황,즉 노약자인지 혹은 장애여부, 세입자의 수입 등을 감안해서 건물주가 이사비용을 지불해야 한다.

(213)505-5594