부동산 가격이 바닥을 쳤던 지난 2-3년 전에 아주 낮은 가격에 투자로 부동산을 구입했던 분들이 요즘 고민 아닌 고민에 빠졌다. 그 사이 갑작스럽게 올라간 부동산을 처분하여 이익을 실현할까 아니면 더 갖고 있을까 하는 행복한 고민을 하고 있다.

특히 소액 투자자들은 처분을 할 경우 기대하던 대로 바로 목돈을 만질 수 있어서 처분을 심각하게 고려하고 있다. 하지만 처분 시 발생하는 세금 문제로 어떻게 하는 것이 현명한지 저울질을 하고 있다.

주위에 이런 분들이 문제를 갖고 와서 상담을 하는데 요즘 그 수가 부쩍 늘었다. 이럴 때 필자는 ‘1031 Exchange’라는 거래 방식을 소개하여 세금을 줄이고 자산을 늘리는 것이 어떠냐고 권유한다.

즉, 투자로 산 주택이나 상업용 건물 또는 비즈니스를 매각할 때 이익, 즉 매매 차익이 발생하는데 이때 가장 문제가 되는 것이 세금이다. 보통 매매 차익은 캐피탈 게인(자산 소득)으로 간주되어 개인마다 다르겠지만 일반적으로 25%의 텍스를 내야 한다.

예를 들면 2년 전에 30만달러를 주고 산 주택을 그동안 렌트를 놓다가 45만달러에 처분을 해서 비용을 빼고 약 10만달러의 소득이 생겼다면 약 2만5,000달러의 세금을 내야한다. 그래서 이 세금 부담 없이 재투자 할 수 없을까하는 고민을 하게 되는데, 이런 고민을 해결해주는 것이 세금 납부를 나중에 내는 것으로 연기하고 재투자 하는 방법이 1031 Exchange 거래이다.

연방 국세청(IRS) 조항 1031에 이 내용이 자세히 나와 있는데, 이 조항의 이름을 따서 보통 1031 Exchange라고 불린다. 내용은 현 투자 부동산을 매각하고 난 후 판매 차익을 캐시 아웃하지 않고 더 큰 금액의 다른 부동산을 구매하는데 재투자를 해 판매 차익에 대한 세금을 나중에 내도록 유보 및 연기하는 것이다.

보통 1031 Exchange하면 많은 분들이 큰 상업용 부동산 매매 시 세금을 유보하기 위해 하는 기법이라고 많이들 생각하는데 대답은 ‘예’이다. 하지만 상업용 부동산에만 국한하지 않는다.

예를 들어 작은 방 2개짜리 렌트 하우스를 투자로 샀는데 이것을 매각한 후 더 큰 렌트 하우스를 구입하려는 분들에게 좋고, 아니면 단독 렌탈 프로퍼티를 팔고 유닛을 산다든지 10유닛정도 되는 작은 아파트를 살 수도 있고, 3-4개짜리 프리스탠딩 상가도 살 수가 있다. 또한 부동산은 아니지만 작은 비즈니스를 팔고 더 큰 비즈니스를 살 때 1031 Exchange를 할 수 있다.

이 매매 기법이 좋은 게 세금을 내야 할 금액을 투자하는 데에 사용된다는 점이다. 또한 나중에 은퇴 후 인컴이 그리 많지 않을 때 해당 부동산을 매각한 후 캐피탈 게인에 대해 세금을 낸다면 텍스를 절세를 할 수 여건이 마련될 수도 있다.

그런데 모든 투자 매물끼리 교환이 되는 것이 아니다. 서로 비슷한 투자 매물끼리 된다. 즉 부동산의 경우는 부동산끼리 교환해야 하고 퍼스널 부동산은 퍼스널 부동산끼리 Exchange를 해야 한다. 예를 들어 비즈니스를 팔았다면 비즈니스는 퍼스널 프로퍼티이므로 비즈니스끼리 Exchange를 해야 한다.

좀 복잡한데 이것 모두 1031 Exchange 회사를 통해서 제대로 되는지 확인을 해야 한다. 우선 내가 갖고 있는 부동산을 판매를 하는데 1031 Exchange라고 바이어에게 먼저 고지를 해야 한다. 그렇지 않고 매매가 종결이 되어 남은 차익이 나에게 바로 오게 되면 남은 차익에 대해 세금을 내야한다.

설사 에스크로에서 받은 첵을 캐시하지 않았더라도 에스크로가 종결이 되면 해당되지 않는다. 그러므로 팔아야 할 매물이 에스크로에 들어 갈 때 또는 그 전에 1031 Exchange하기 위해서는 Qualified Intermediary(보통 QI)라고 하는 회사를 사용해야 한다.

즉 1031 Exchange를 중간에서 연방법에 맞게 펀드를 관리하고, 이것이 성공적으로 이루어지도록 중간에서 도와 주는 회사를 통해야 한다. 그래서 판매액 전부가 이 회사에 있다가 나중에 재투자로 살 매물에 들어가야 세금 연기가 성공적으로 된다.

문의: (818)439-8949