<문> 친분이 있는 사람들과 여러 명이 공동명의로 부동산을 구입했다. 등기할 때 소유권을 Tenancy in Common으로 하였고, 서로 다른 양의 지분을 소유하고 있다. 현재 의견 차이로 인해 동업자 관계를 청산하고 공동명의로 구입한 부동산은 분할하려고 한다.

반드시 팔아야 하는지, 아니면 부동산은 팔지 않은 상태로 당사자들이 원하는 특정한 부분을 지정하여 분할해서 각자 소유하는 것이 가능한지 궁금하다. 만일 분할하는 것이 가능하다면, 동업자 간 서로 다른 지분을 소유하고 있는데 어떻게 나누어야 하는지 알고 싶다.


<답> 부동산을 공동 소유할 때에는 각자의 소유권에 대한 사항을 반드시 등기상 기록하게 되어 있다.

예를 들어 다섯 명의 동업자가 공동소유하고 있고 귀하의 지분이 30%라고 한다면, 귀하와 다른 동업자는 해당 부동산에 대해 지분상의 차이만 있을 뿐 전체 부동산에 대하여는 동일하게 사용할 권리가 있으며, 어떤 특정위치나 지역에 대해 개인적으로 우선권이 있다고 주장할 수는 없다.

따라서 독립 건물일 경우에는 일반적으로 분할하는 것이 실질적으로 불가능하므로 판매를 통하여 소유권의 지분만큼 지불을 요구하게 된다. 그러나 여러 개의 건물인 경우, 당사자들의 합의에 의해 지분 비율에 해당하는 가격만큼 원하는 건물을 선택해서 별도로 소유권을 변경할 수 있다.

그러나 부동산이 토지인 경우는 해당지역의 관청에서 토지 분할이 가능한지 여부를 확인한 다음 정확한 측량과 허가 절차를 거쳐 별도의 토지분할 허가를 받고, 세금 지적번호 (Assessor’s Parcel Number: APN)도 받아야 한다.

그렇지 않은 경우 당사자 간에 특정 부분에 대해 서로 소유권을 인정해 주었다 하더라도, 당사자 간에는 효력이 발생할 수 있으나, 별도로 제3자에게 본인의 지분을 매매하거나 이전해줄 때, 그 특정 부분에 대해서 전적인 소유권을 주장할 수 없게 된다. 다시 말해서, 분할등기를 거쳐야만 독립적으로 소유권을 인정받게 되고, 별도로 매매도 할 수 있게 되는 것이다.

반드시 정확한 측량과 경계선 표시를 하고, 토지 분할등기를 통하여 소유권을 확실히 해두는 것이 현명하다.