부동산 가격이 올라가기 시작하는 요즘에 흔히 발생하는 골칫거리는 시장가격을 쫓아 오지 못하는 은행감정가일 것이다. 부동산 감정절차는 과거 6개월 내에거래된 주택가격만을 참고하기 때문이다. 2004년부터2007년도 사이에 과열된 부동산 시장 요인 중의 하나는 인위적으로 부풀려진 부동산 감정가가 문제였던 걸로 드러났고, 그 결과로 새로운 주택감정 절차가 시행이 되기 시작했다.
과거에는 에스크로에 들어가 있는 대상주택 지역을잘 아는 그 지역 감정사를보내서 주택감정을 하는 것이 관례였지만 그 과정에서일부 정직하지 못한 부동산업자와 은행융자 업자들이주택감정사에게 무리한 요구를 하여 주택가격을 터무니없이 부풀려서 올린 사례들이 적발됨에 따라 새로운 감정 절차를 만들었다. 더 이상부동산 중개업자나 은행 융자 업자가 직접 감정사를 지정할 수가 없어진 것이다.
그 대신에 부동산 감정의뢰 때에 은행이 새로 생겨난 통합된 감정회사에 의뢰를 하게 바뀌어졌다. 물론 이렇게 하면 더이상 부동산 감정가를 인위적으로 부풀리기가 어렵게 되었지만 또 한편으로는 정확하지 못한 부동산 감정가격의 판정 때문에 더 힘들어진 경우도 많이 생긴 것이다.
은행에서 감정의뢰를 받은통합 감정회사는 무작위로선택을 한 감정사를 보내게되는데 이 과정에서 감정대상 부동산이 있는 지역을 잘아는 그 지역 감정사를 선택하는 대신에 그 지역을 전혀모르는 다른 지역 감정사가선택되는 경우가 많이 생기고, 이런 경우에는 부동산 감정가격이 거의 시세보다 적게 나오는 경우가 대부분이다. 또 하나는 그 지역을 잘아는 전문 감정사가 감정을했더라도 경직된 은행 융자관행 때문에 융자심사 마지막 절차에서 감정가격을 삭감하는 경우도 생기게 된다.
주택 감정사가 정해지면그 감정사는 감정대상 주택에 직접 나가서 감정을 하게되는데 이 과정에서 많은 리스팅 에이전트들은 감정사가혼자 그 주택에 가서 감정을하게 한다. 하지만 리스팅 에이전트가 그 지역에서 최근거래가 된 주택 정보를 준비해서 감정사가 가지고 있는자료와 비교를 해 혹시라도빠진 자료가 있는지 확인하는 것도 도움이 될 것이다.
아무래도 리스팅 에이전트가 그 지역을 잘 알고 있는 전문가이기 때문이다. 이런 경우에 부동산 감정사들도 감정 시에 도움이 많이 되기 때문에 환영을 하는 분위기다. 되도록 그동안집에 리모델링을 해놓은 기록들을 상세하게 제출을 할수 있으면 더욱 도움이 될수 있다고 대부분의 주택감정사들이 동의를 한다.
바이어의 입장에서 구입하려는 주택의 감정가가 오퍼가격보다 낮게 나온 것은별로 바람직한 일이 아니지만 요즘에는 흔히 많이 볼수 있는 상황이다.
주택시장의 매물은 턱없이 부족한데 구입을 하려는바이어는 넘쳐나기 때문이다. 그러면 이런 경우에 바이어가 취할 수 있는 방법이 몇 가지가 있는지 알아보겠다.
첫 번째는 셀러에게 세일프라이스를 감정가대로 내려달라고 요구하는 것이다. 하지만 셀러가복수오퍼를 받은경우에는 세일 프라이스를감정가로 내리는 경우는 거의 없다고 봐야 할 것이다.
두 번째 방법은 융자은행에 감정가를 더 올려달라고요청할 수가 있다. 은행 융자심사를 할 때에 감정가의 문제가 있을 때 은행 자체 내에 감정 전문가가 2차로 오리지널 감정서류를 재심사를하는 경우도 있기 때문이다.
세 번째 방법은 새로운 감정사를 통해 전혀 다른 감정을 요청하는 것이다.
마지막으로 바이어가 감정이 적게 나온 만큼 다운페이먼트를 더 하는 방법이다. 요즘 주택시장에 나온물건들이 복수 오퍼를 받고매매가 되는 일이 흔한 만큼 셀러들이 팔린 가격을낮게 조정해 주는 것은 거의 드문 일이기 때문에 이런경우에 대부분의 바이어들은 다운페이먼트를 더해서라도 에스크로를 클로즈하는 경우가 대부분이다. 가끔셀러와 바이어가 서로 조금씩 양보해서 가격을 조정하는 경우도 생긴다.
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