캘리포니아 법의 근본 취지는 사기 방지에 근본을 두고 있다.

계약 불이행으로 야기 되는 많은 경우 이것에 대한 잘 잘못을 판단하기 아려운 것 중에 하나는 계약이 서면으로 이뤄지지 않은 경우다. 구두로 약속이 된 계약은 시간이 지나면 상황에 따라서 계약당사자의 진술 내용이 입증될 수가 없기 때문에 부동산 거래에 있어서 다음에 열거하는 계약은 반듯이 서면으로 계약서를 작성하도록 명시 하고 있다.

1) 계약 시행일로 부터 1년 내에 계약 내용이 끝낼 수 없는 경우.

2) 일년이 넘는 임대계약.

3) 부동산를사고 파는 계약.

4) 타인의 부채. 다시 말하면 셀러의 은행 융자 및 다른 부채를 인계(Assume) 받는 경우.

5) 부동산 주인이 브로커를 고용하는 리스팅 계약.

경우에 따라서는 서면으로 계약이 이루어졌다고 하더라도 계약 내용이 유효하지 않은 경우가 때로는 발생 할 수 있는데 이는 계약이 이루어 질 수 있는 4가지의 원칙을 지키지 않았기 때문이다. 그 예를 보면 다음과 같다.

첫째는 계약서에 서명한 당사자 또는 회사가 18세 이하인 미성년자이거나 정신 질환자, 금치산자, 그리고 법원 판결을 받는 자일 경우이다.

두 번째는 유효한 계약이 되려면 계약 내용을 발의하는 제안(Offer)이 있어야 하고 이를 수락(Acceptance) 한다는 확인이 있어야 한다. 제안한 모든 조건을 수정 없이 받아들이는 경우도 있겠지만, 경우에 따라서는 수정의 필요성이 요구 될 때도 있는데 이러한 경우는 수정된 내용이 쌍방 간에 서로 서명이 이루어져야 한다. 또한 수락한 내용이 제안자에게 전달이 돼애 한다. 그리고 제안과 수락이 이루어졌다하더라도 다음과 같은 경우에는 계약이행이 중단 될 수도 있다.

다시 말하면 처음부터 사기로 판명 될 수 있는 조건이 포함되어 있어서 이런 사실이 증명 될 수 있는 경우는 계약이 무효화 될 수 있다. 계약한 사실이 협박에 의해 강요된 계약도 피해자가 계약을 파기 힐 수 있다.

세 번째는 모든 계약은 판매가격이 법적으로 하자가 없어야 하고, 법적인 절차 및 시행 과정이 정당하게 진행되어야 한다.

마지막 네 번째는 모든 계약에는 결제대금(Consideration)이 있어야 한다.

이 결제 대금은 계약서와 함께 디파짓된 수표일 수도 있고, 돈이 아니라도 결제 가치가 있는 것이면 유효하다.

이상에서 언급한 네 가지 원칙은 모든 계약에서 필요로 하는 필수조건이다.

앞에서 말한 이 원칙이 완전하게 이루어 졌으면 완전한 계약이라고 칭할 수 있으며 한 가지라도 충분하지 않으면 이 조건이 충족 될 때까지는 취소 될 수 있는 계약 (voidable contract)실행 단계에 있다고 말할 수 있다. 끝내 결격 사항을 충족시키지 못하면 계약이 취소(Void) 되기도 한다.

이미 체결된 계약은 타인에게 인계(assign)될 수 있다. 물론 개인의 특수 재능을 필요로 하는 것이나 assign 금지 조항으로 명시 되지 않은 계약에 한하여 assign 될 수 도 있다. 이런 경우 인계자(assigner)와 인수자(Assignee) 사이에 서명이 이루어져야 한다. 또한 쌍방 간에 체결된 유효한 계약이라도 새로운 요소가 포함된 새로운 계약으로 대체하는 경우도 있는데 이를 Novation 이라고 한다.

예를 들면 기존의 agent를 새로운 agent 로 대체하는 경우라고 볼 수 있다.

기존의 계약을 아무 조건도 없이 이행되는 것을 계약실행(Performance)이 되었다고 말하며, 그 반대로 계약 파기(Recission)가 되는 것은 쌍방간에 합의에 의해서 될 수도 있고 일방적으로 이루어 질 수 있으나, 이러한 경우에는 계약 파기로 야기 되는 손실을 손실 받은 측에서 이를 회복하기 위하여 법적인 소송이 제기될 수도 있다. 계약은 일방적인 요구만 관철시키려고 주장하면 계약이 성사되기가 어렵게 됨으로 서로 양보하는 미덕이 필요 할 때도 있다.

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