모기지 대출을 잘 받아야 반평생이 편해진다. 반대로 불리한 조건으로 대출을 받게 되면 한평생 후회다. 불리한 조건의 모기지 대출은 은행보다 대출자의 책임이 크다. 대출 은행을 선정하거나 대출은 신청할 때 여러 조건을 꼼꼼히 살피지 않는 것이 가장 큰 책임이다. 광고에 나온 내용을 곧이곧대로 믿고 대출 서류에 서명한 뒤에는 원상복귀가 거의 불가능하다. 모지기 금리가 오르기 시작했지만 예전에 비해서는 여전히 낮은 수준이다. 모기지 금리가 낮으니 아무 은행에서 대출을 받아도 큰 탈 없겠거니 하고 방심하면 안 된다. 한 번 계약된 모기지 대출조건은 최장 30년간 지속 되기 때문이다. 모기지 대출신청 전 대출 은행 측과 반드시 짚고 넘어가야 할 사항들을 알아본다.


■APR이 어떻게 되나요?
모기지 대출 때 거의 대부분의 대출자들이 촉각을 곤두세우는 항목이 바로 이자율이다. 이자율을 낮춰야 페이먼트가 낮아질 수 있다는 강한 기대감 때문이다. 틀린 말은 아니지만 대출자들이 이자율보다 더 신경 써야 하는 항목이 있다. 기본 이자율을 포함, 모기지 발급 때 대출은행이 부과하는 각종 비용까지 포함된 ‘연 이자율’(annual percentage rate)이다.

모기지 대출 발급 때 대부분의 은행은 기본 이자율 외에 대출 수수료 등의 비용을 이자율로 환산해 적용시킨다. 따라서 기본 이자율을 낮게 제시하는 은행이 높은 수수료 비용을 부과하면 결과적으로 대출 조건은 불리해질 수밖에 없다.

예를 들어 은행 A가 제시하는 이자율이 4.5%인 반면 B은행은 4.25%의 이자율을 광고한다면 언뜻 보기에는 은행 B를 통해 모기지 대출을 받는 것이 훨씬 유리해 보인다. 그러나 B은행의 모기지 수수료가 높아 APR이 A은행보다 높다면 결국 더 높은 이자를 물게 되는 셈이다. 낮은 이자율만 내세워 실제 적용 이자율인 APR을 감추는 식의 허위광고를 막기 위해 은행들은 반드시 APR도 함께 공개 하도록 규정되어 있다.

■임파운드 계좌 개설할 수 있나요?
주택구입이 망설여지는 가장 큰 이유는 바로 재산세 부담이다. 재산세율을 1%로 가정하면 50만달러짜리 주택에 부과되는 재산세는 연 5,000달러인 셈이다. 대개 1년에 두 차례씩 나눠납부하지만 가계부 사정이 빠듯한 주택 소유주에게는 여간 큰 부담이 아닐 수 없다. 이같은 부담을 조금이나마 덜어 주기 위한 목적으로 마련된 것이 ‘임파운드’(impound) 어카운트다.

임파운드 어카운트를 개설하면 1년에 두 차례에 걸쳐 내는 재산세를 12달에 걸쳐 나눠 낼 수 있다. 목돈 마련에 대한 한숨소리를 크게 줄일 수 있는 방법이다. 임파운드 어카운트는 별도의 에스크로 어카운트에 다달이 내는 재산세와 주택소유주 보험료 분납금을 적립했다가 해당 카운티나 보험업체에 대납하는 서비스다.

임파운트 어카운트를 통해 재산세와 보험료를 분납하면 자칫 납부기한을 넘겨 벌금을 내야하는 위험도 줄어든다. 매년 두 차례씩 수천달러에 달하는 목돈 마련이 부담인 대출자는 대출 전 임파운트 어카운트 개설이 가능한지 은행 측에 알아보면 부담에서 벗어날 수 있다.

■혹시 ‘프리페이먼트’ 벌금 있나요?
모기지 대출조건 중 ‘프리페이먼트 페널티’(prepayment penalty)라는 것이 있다. 대출자가 모기지 대출금을 조기에 상환할 경우 은행 측이 대출자에게 위약금 명목으로 부과하는 금액이다. 대출자가 대출금을 상환하는 경우는 보유 현금으로 일시에 상환하는 경우보다 집을 팔거나 재융자에 따른 상환이 대부분이다. 따라서 은행이 정한 조기상환 기한 내에 집을 팔거나 재융자를 실시하게 되면 프리페이먼트 벌금 규정에 해당된다.

모기지 대출이 조기에 상환되면 대출은행이 기대했던 수익이 달성되지 않는다는 것이 조기상환 벌금규정이 마련된 이유다. 대개 대출 발급 후 1~2년 내에 심지어 5년 내에 대출금이 상환되면 모기지 대출의 일정 비율을 벌금으로 내야 하는 규정이다. 최근 들어 조기상환 벌금 규정이 거의 사라지다시피 했지만 일부 여전히 적용 중인 은행도 있어 주의가 필요하다. 조기상환 벌금이 적용되는 경우 주택처분이나 재융자에 큰 제약을 받아 피해를 입게 된다.

국영 모기지 기관이 발급하고 보증하는 모기지에는 벌금규정이 적용되지 않는 것도 알아둘 점이다. FHA 융자나 VA 융자는 조기상환 벌금규정을 허용하지 않고 패니매의 경우 벌금 규정이 적용된 모기지는 매입하지 않는다. 프레디맥도 조만간 비슷한 내용의 방침을 제정할 예정이다.

■융자 최종 발급 전에 주의할 점은 어떤 것들인가요?
융자 발급절차 중에는 사전승인과 최종승인 등의 절차가 포함된다. 사전승인을 받았다고 해서 주택구입 자금이 반드시 대출되는 것이 아니다. 사전승인은 대출 신청자의 대출 가능성 정도만 파악해 은행 측이 대출 의도가 있음을 알려주는 과정이다. 따라서 사전승인 후 본격적인 심사과정을 통해 최종승인 절차가 이뤄진다. 사전승인과 최종승인 시기 사이에 대출 신청자의 재정상태에 변동이 발생하면 최종승인 절차에 차질이 발생한다.

대출은행이 이 기간 대출자에게 주의를 당부하는 사항은 대부분 비슷하다. 직장 이동, 은행계좌에 큰 금액 입출금, 차량 등 고가물품 신용구입 등에 대한 자제를 부탁한다. 직장을 이동하게 되면 대출 신청자의 직업 및 소득증명 절차가 지연되기 때문에 제때에 융자를 받기 힘들어진다. 신용구입 때 대개 크레딧 점수가 하락하기 때문에 은행 측의 승인 절차가 늦어질 수밖에 없다. 특히 연말에 모기지 대출을 신청하는 경우 대출승인 전까지 물품 신용구입을 자제해야 하는 점을 주의해야겠다.

■내 모기지는 누가 관리하나요?
최초 모기지를 발급한 은행과 다른 이름의 은행에서 모기지 페이먼트 고지서를 보내오는 경우가 많다. 집을 처음 사 본 경우라면 다른 기관에서 보내온 고지서에 당황하기 쉽다.

그러나 주택융자 업계에서는 은행들 간 또는 은행과 투자기관 간에 모기지를 상품처럼 사고파는 일이 비일비재하다. 일부는 모기지를 매각한 뒤 계속 해당 모기지 계좌를 관리하기도 하지만 일부는 관리권까지 매각하기도 한다.

모기지 관리란 대출자에게 모기지 페이먼트를 납부 받아 모기지 매입기관에 전달하는 서비스를 말한다. 임파운드 어카운트가 있는 경우 해당 어카운트 관리까지 서비스 내용에 포함된다.

모기지가 매각되면 대출자에게 반드시 서면으로 통지하도록 규정되어 있다. 그러나 대출 은행 측에 어느 기관이 본인의 모기지 어카운트를 관리하게 될지를 알아보면 불필요한 혼란을 피할 수 있다.


<준 최 객원기자>